预热阶段（即内部认购期） 市场形态： 售楼前的各项准备工作已基本就绪，内部认购信 息同期发布，形象推广和概念炒作计划启动，争夺市场的眼 球。 广告目标： 让潜在置业者对楼盘独特USP及项目质素有不同 程度的印象，进一步加深发展商的品牌美誉度，拉高项目的 知晓度，为随后的项目开盘营造良性媒体宣传空间。 广告主题： “色”之系列篇――晨午暮篇（傍湖祥品，湖畔富（福）宅） 工作内容： 1、硬广告及网络广告的项目形象宣传； 2、以软文的形式对“莲塘中心区全湖景高尚华宅”概念和 “湖畔华宅”的生活方式进行炒作； 3、内部认购信息发布广告； 4、派发宣传资料、夹报； 5、售楼中心、外卖场及看楼通路包装； 6、对各项准备工作（销售模具、样板间、交屋标准等）作 进一步的完善。 媒体选择：都市报 都市消费报 宣传折页、夹报 正式入市即开盘阶段（即公开发售期，十八天）此处暂略
四、入市前广告媒体组合
入市前的广告媒体组合应以户外广告和现场形象包装为主，配合主题宣 传活动及相应的报纸广告和软性新闻。 ◎ 户外广告：以形象宣传为主，兼做导示牌；工地围墙、营销中心、现 场通路等。 ◎ 报纸、杂志广告：包括主题以下活动的策划、软性新闻报导、专栏开 辟及以形象广告为主的硬性广告。 ◎ 媒体选择：以都市报、信息日报、晚报为主，信息日报为辅。
房地产广告策划方案(项目广告策略)
一、总览目标 二、分期目标 三、工作内容日程明细 四、入市前广告媒体整合 五、入市前现场策略 六、入市前广告宣传程序 七、软性新闻炒作主题 八、入市前公关谋划
一、总览目标
A、为楼盘正式公开销售做好必要和详尽的准备。 B、进行入市前的信息预告，预热市场，制造局部供不应求的楼盘 形象。
2）‘中秋明月照万家’ 利用三次新闻报道（反映绿化园林设计和工程进度） 和个人 专访（总经理谈话） 赞助社会公益事业一次“爱我中华，爱 我家乡”或“助残活动”，争取电视报道。 在地盘前组织‘耍龙’、‘舞狮’民俗活动一次。
４、营业推广（ＳＰ） 利用飞机轮船的时刻表、登机卡作宣传。 建立导购组织，导购小姐要上街，披绶带，散发传单。制造 气氛。 设置‘购楼推荐奖’。 在各酒店，商场等地柜台设置精美宣传卡片，利用别人的营 业场所为自己宣传。 ５、人员推广 利用亲朋好友帮助宣传和促销（有偿服务） 各种直销方式的活用。 6、展览会 参加各种省级、市级以至全国不同规模的展览会、博览会， 与同业的各种物业同时 展出，影响面广，可以扩大知名度和 塑造企业形象。 有目的地组团参加境内外，省内外的各种展览会，刺激境外 市场，激发境外的购买 欲。
户外广告牌： 主题： a、尊品水乡，梦幻人生——莲塘标志性湖畔华宅 b、地产名宿，呕心矩献——吹响公园人居新号角 车体： 203路，20路，2路,5路。 主题： a、我用一生的爱去寻找一个家 b、莲塘中心区，澄碧湖，全湖景高尚华宅 e、外卖场：设在*** 支撑理由：广告牌对目标受众形成锁定眼球的效果，最 繁忙的转车中心，人流动量巨大，成为本案在市区的桥 头堡。 f、高素质专业服务的售楼处 ◎ 支撑理由：“百闻不如一见”是消费者消费决策的关 键所在 ◎ 直观印象：出位而不失平易。 ◎ 策略： 展版的制作、赠品的发放、样板间并规格标牌、 外场路旗的渲染、室内背景音乐、光线的关注、力求营 造轻松、惬意的咨询氛围，统一销售人员着装、行为举 止
五、入市前现场策略
现场卖场目标： ◎ 营造销售气氛，给买家强烈的销售感染力 ◎ 突出项目的主卖点，体现项目在当地与众不同的风格与个性。 ◎ 展示鲜明的项目形象和发展商的专业规范形象，以增强客户购买信心。 a、工地形象 ◎ 现场：工地现场是大众接触、认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实 力等信息最直接的渠道之一，大众在这类信息接受过程中是处于被动地位 的。塑造出与众不同、个性鲜明的工地现场，是巧妙地传递项目推广信息， 建立优良发展商形象的有效方式。 ◎ 直观印象：高素质、专业、亲和 ◎ 策略： A、 围板等应定期维护、更新、保持其结构的完整、色彩的鲜亮、字迹的 清晰。 B、 保持工地现场的清洁、有序、低噪音和无污染。 C、 设计独特结构的“梦里水乡”路牌，设置工地营销门口、表明项目的 规划、位置。 D、 小区外市政道路、绿化的维护，许可情况下，可布置背景音乐的扬声 系统，营造独特的现场氛围。
C、展示一个成熟、稳健和专业的发展商形盘形象。
二、分期目标
分三期工作：准备期 内部认购期 开盘期
开盘期
准备期
内部认购期
三、工作内容日程程序
准备阶段 市场形态：项目面世在即，前期虽已有周密的市场调查作为操盘基础， 但市场动向未明，一切充满变数。 分期目标：涉世之初，迅速树立工地形象和小区形象，以鑫源品牌和 梦里水乡形象包装为主，基本落实售楼前的各项准备工作；并采用接 触性策略以创意广告和软文炒作切入市场。 广告主题：“国”之系列篇――春夏秋冬（尊品水乡，梦幻人生) 工作内容： 1、广告策略制定； 2、BI和VI手册的编制与制作； 3、工地形象墙包装； 4、车体广告牌的制作 5、楼书、宣传折页的规划、撰文、设计与制作； 6、售楼资料的设计与制作，包括户型平面图、认购书、合同、销售 记录、客户登记册、销售控制表。
第四部分：营销策略及组合 １.售楼处 设计布置要点-----交通方便，建筑式样典雅、美观，外观醒目。 一般建在地盘的前部。 强调建筑的文化品位。 室内布置高雅、清新、宜人、宽敞。动用一切手段渲染出旺气、 人气、平和之气（灯 光、色彩、音乐、摆设、植物、展板等） 要有精美建筑模型，通过立体效果，制造销售气氛。 画有销售图表，显示销售实绩，激发购买者决心。 选用较好建材，调高屋顶高度，畅亮通透，强调综合视觉 美感。 要有销售专车，方便客商参观样板房。 销售人员必须经过专业培训，方式灵活多变，服务态度要好 ，服务质量到位。 设立热线电话。 设置购楼客户联络卡。 ２、建立分销渠道 建立国内外的物业代理机构。 ３、公关活动(包括新闻运作) 在布吉举办文化活动一次“港台红歌星演唱会” 利用节假日进行主题促销，召开二次联谊会： 1）‘布吉乡民和驻地企业联谊会’
六.入市前广Байду номын сангаас宣传程序
第一部分：市场定位 １、产品定位 具有独特地理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。 延展： 1）园林绿化规划设计； 2) 设计高品位，建筑高质量，生活高品味的建筑精品 3） 以小户型为主的高档社区； 2、市场定位 是为普通工薪度身订造的，集居家与休闲情怀于一身的理 想住宅小区。 延展： 1）工薪白领阶层购房心理和特点； 2）工薪白领的人数/居住分布区域/收入/购房品味/； 3）市内上班，市郊居住； 4）理想的生活方式； 3、卖点定位 主卖点-------[1]生态型绿化园林（绿色行销概念） 容积率低/绿色覆盖率高，达47%； 自然环境/背山傍水/大气质量高； [2]让工薪白领阶层住上好房
次卖点-------3）地理位置与交通 4）建筑品质/各种户型/内外装修/ 5）智能型设备； 6）小高层带电梯； 7）小区规划/欧陆风格/大型中央花园/人车分流 8）生活配套设施/会所/食住行娱购乐； 9）物业管理
这批工薪白领阶层是哪些人呢？ 他们是机关干部，教师，银行职员，医务工作者，记者，公司职员等，他们收入不高， 但消费需求较高，生活品味相对较高，对环境，建筑风格，社区服务等条件较为挑剔。 其中深圳本地人或已入户的占十分之一，而大部分人希望通过购房解决居住，入户， 子女入托入学等一揽子生活问题。 工薪白领层主要由一定素养的专业人士构成，他们竞争压力大，快节奏的生活，日益 深浓的漂泊感，催生出安居落户的强烈需求，但又限于财力，只能选择质中低档物业。 质高而价廉，是工薪白领的消费品味。他们年收入5万元左右（或男女两人相加），平 均年龄25-40岁之间。大部分为首次置业，购房自用居多。都成立小家庭，不愿意屈就 价高又配套少的廉价租屋。 希望价位合适，一般首期款在5万元左右，如7成10年按揭，月供在此3000-5000元之 间水平，位置虽然偏，但交通要方便。购房入户的政策对亲属在深圳户口要求的影响， 需要1-3个指标的居多。部分为亲人购置，投资放在第二位；自用者中有许多人只限3-5 年过渡，将换更大更好的房；置业者中有房户占38.3%，是二次置业。 付款方式选择，绝大多数选择按揭，买房者多是成双成对，年龄较大者购房是为了离 退休后居住。
第三部分：总体推广战略方针 一、推广主导方针：整体包装，全方位推广。 二、只做物业形象，用物业形象的确立带动企业形象的提升； 三、塑造崭新的B区形象，用B区的推广带动A区的销售； 四、以香港的推广为第一步，以深圳的推广为第二步； 先外后内，联动效应。 五、品牌先导，销售跟进； 六、物业标志是该物业的眼目与灵魂，是一切诉求和延展的 原点，全部推广活动的支 点和所有卖点的逻辑起点，因此务 求更新和重新确立。 七、‘短平快’之推广战略。 “短”----市场情况瞬息万变，应抓住时机及时出击； “平”----即价格要平，抢占先机，快速套现，以利滚动发展； “快”----即建设进度，销售进度都要快，尽量避开强大对手的 锋芒，打一个时 间差。
7、创意策略 通过建筑物表现企业理念，形成关联性强，虚实结合的创意效果。 结合中华民族传统文化塑造企业创造建筑新文化的新形象。 8、广告分期策略 根据市场行情和物业特点，拟将广告分为四期进行推广； 第一期：试销阶段（三个月） 行为方式----------新闻运作、广告、营销 第二期：扩销阶段（三个月） 行为方式-----------新闻、广告、营销 乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，继续采取宽正面 立体推广，巩固 已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在 客户为准备购买群。 第三期：强销阶段（四个月） 行为方式------------新闻、广告、营销 充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报 纸的新闻版为售 楼服务，评论、专访、报道、特写等新闻手法充分加以利用。 部分客户进行现身说法，谈东方半岛花园的好处，增加可信性。 第四期：巩固阶段（三个月） 行为方式------------营销、广告 消化剩余楼盘，基本完成销售计划。 对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改进。 细水长流，渗透式的广告行为。 加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。 注意后效益和市场消费心理贯性。 完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各 项权益。