景区运营管理方案景区五月底即将开放，开放后的游客服务、到访车辆日常管理、五保洁、安保管理、设施设备的运行维护管理、销售、招商、宣传、活动的统筹协调管理、政府部门、社会各界来访、检查、指导、合作的接待、服务与管理、不可或缺的日常文化演艺、会展等协调管理等等工作紧跟着提到不可回避的文化主题议事日程。
这些工作职能任务的执行和完成，关系着项目建设、发展与最终完成的成败得失，为此，提出本工作方案建议：一、工作目标与任务：紧紧围绕把景区五凤三阁在建设完成启动运营之后，真正打造成古镇以及淮北市的“靓丽名片”、“光鲜窗口”“高品质会客厅”“文化旅游品牌标志性基地中心”的战略目标，承担、执行和圆满完成其物业、安全、保洁、交通、营销、招商、策划、接待、导游、会展、演艺、创新等一系列管理、监督、检查、协调并落实到位任务，并切建立健全有序高效内部管理制度和机制，打造高素质高品位高效率好形象员工团队，同时能够为整个古镇今后大运行积累经验和储备后续力量。
二、运营管理机构模式五凤三阁虽然目前仅仅是一个建筑体量不大的项目内部的景点之一。
但是，由于，她在整个项目中的管理中枢性，运营先行性，在项目内外形象影响的特殊性，决定了承担其运营管理机构的责任和任务的复杂性和艰巨性。
因此，这一运营管理机构建立运用模式需要慎之又慎。
结合目前现状，考虑到实际运营情况，营销部会同招商部，在王思韵副总带领下，经过调研讨论，提出以下两种方案，供公司领导进行决策参考。
方案一：委托代理模式五凤三阁中的五凤门部分场馆设施（具体待合理划分）交由安兴营销公司作为项目展示中心管理使用外，三佛阁、室外广场、喷泉莲池、绿化带等景点场所内的所有经营权、管理权委托给具有较强经营管理能力的旅游景点管理公司代理。
公司负责对代理公司的监督、检查。
此模式，可通过公开招标或者邀请形式进行。
SWOT分析：优势是，专业管理公司代理运营，可减少公司许多工作压力和负担劣势是，代理公司因种种原因，一旦完不成目标和任务。
所有责任和后果，仍然要公司背负和承担。
并且，届时再重新调整机构建设运用模式，尚需要增加许多难以想象的负面后果。
机遇。
国内文化旅游产业方兴未艾，也涌现不少运营成功的优秀的文化旅游景区运营管理机构。
倘若，能够成功招聘委托到一家合格而优秀的专业运营管理机构，将有效的弥补和缓解公司目前此方面力量不足，而又时间紧迫的缺憾。
并且，有可能为今后整个古镇的运营管理带来补益和活力。
风险。
文化旅游产业个性化，差异性很大。
即使，是优秀，又有过成功业绩记录的公司，未必就能够圆满完成本项目的目标任务。
一旦失误，后果不堪设想。
方案二：整体掌控，部分委托。
在公司经营管理领导班子的领导下，建立五凤三阁运营管理分支机构。
先期，也可以由营销招商部门共同组成三级临时机构——五凤三阁运营管理中心，确定具体负责人员牵头负责。
组建适当运营管理团队。
建立健全管理制度和有序高效的管理机制。
鉴于运营管理中存在诸多专业性和经验性问题，在具体运营过程中，可在自己的机构统一管理的基础上，根据实际需要，实施部分或者化块式委托代理。
比如，保洁，委托给专业保洁公司；保安，委托给专业保安公司；演艺，委托给文化演艺公司；活动，委托给专业策划或者协会联合会……，其它，以次类推。
SWOT分析：优势：可放可收，可提可降，一句话，可控制性强。
不至于造成大的动荡和结果可以把控。
并且，实施难度减小，运作方法灵活。
劣势：缺乏相关专业方面的经验，运营过程中可能有不足之处。
机遇：市场中细分的运营管理机构或者团队比较容易寻找和建立合作。
也比较方便管理与合作。
更重要的是适时必要的调整具有了很大的灵活性和便捷性。
风险：运营经验不足，缺乏风险意识，导致运营陷入困境。
方案三、全权委托、政府协调委托机构托管五凤三阁中的五凤门部分场馆设施（具体待合理划分）交由安兴营销公司作为项目展示中心管理使用外，三佛阁、室外广场、喷泉莲池、绿化带等景点场所内的所有经营权、管理权交由政府托管，由政府协调委托机构对其进行全面综合管理。
优势：政府介入，所有运营管理人员及费用支出均由政府委托机构承担，并且由于是政府委托机构管理，对外兼具公益性质，有利于提升项目整体形象，增加项目未来旅游人群。
劣势：政府委托托管，必定涉及到项目的所有权及经营权，公司无法把控，未来对五凤三阁的话语权也降低。
机遇：由政府全面推介，扩大项目的知名度。
风险：政府委托机构管理力度不够，推介力度不足，正常运营管理流于形式，导致运营陷入困境。
无论采用哪种运营管理机构运用模式，五凤三阁运营管理机构设置建设大致都需要：下设三个部门，分别为：营运服务部、工程设备维护部、安全保洁部。
其中安全保洁部主要工作可以外包给物业公司或者和劳务公司签订协议以劳务派遣形式进行用工。
这种方式优点是公司的用工人员大幅减少，降低财务成本，同时由于是公司直接管控，便于对景区的管理。
缺点是公司内部缺乏对景区运营管理的经验，对招聘培训要求比较高。
营运服务部具体负责景区经营管理工作，包括市场宣传，推广营销，招商服务，主题活动策划、表演活动组织等以及为游客提供旅游咨询、导游解说、后勤服务等方面的工作。
设备设施维护部：负责对负责范围里的所有物产物业的常态化巡视、检查、检验、维护、维修、抢修，更换和更新。
人员配备：运营主管或称运营主任 1名：职责：全面负责五凤三阁的日常运营管理及协调工作。
讲解员（兼游客导游）4—6人（可以聘用淮北市各大专院校的即将毕业的实习生. 淮北师范大学设有旅游学院，生源比较充足）专项主管人员3名（劳务派遣形式或者外包物业人员）。
（2）工程设备维护部：工程设备维护部负责确保景点正常运营所需的各项旅游基础设施完好，具体负责景区工程设施、设备（道路、房屋、展陈物品、电器设备等）的维护、修缮；景点水电、绿化的维护保障，确保景点及公司的设施、设备、建筑物完好，满足景点的正常运营。
（3）安全保洁部：安全保洁部的主要工作负责景点内办公设施、设备、展陈物品的安全防范，景区内的秩序维持以及景区和办公环境的保洁工作。
秩维要求: 负责迎接来访人员、配合五凤三阁现场销售、招商的各项工作、外围巡逻、车辆引导、为客户开启（关闭）车门、现场消防管理及突发事件处理等各项工作。
保洁人员总体负责五凤三阁室内外卫生的日常维护及物品看护。
周期保洁：外墙清洗（1次/季度）、玻璃清洗（1次/季度）、大理石护栏养护（1次/月）、室内地毯清洁（1次/月）。
三、岗位服务礼仪标准严格按照景区服务一体化标准四、岗位服务内容、服务标准及要求（2）工程设备维护部施完好率≥98%；维修及时率100%，返修率小于1%；日常小修不过夜，现场维修人员随传随到。
除应急维修外，尽可能安排在晚间进行维修保养，避免影响客户，造成客户的不便。
（3）安全保洁部a. 保洁：五、售楼中心物品交接管理制度为了保证五凤三阁内的固定资产、各类物品完好无损，特此建立物品交接管理制度，做到物品使用、保管落实到人，移交前后有记录，确保甲方财产安全。
1、每天交接班时必须提前10分钟开始，交接内容包括：景区内所有展陈物品、电器设备、办公物品、安全记录等；2、各部门在人员交班的同时应做好物品交接记录，填写《物品消耗情况》及《工作交接表》。
3、各部门主管每天必须查阅交接记录，并亲自清点和检查物品的完好程度。
景区旅游景区服务基本标准1、环境与卫生1.1景区应保持优良的生态环境，空气清新，建筑物及各种设施设备无剥落，无污垢。
1.2景区内建筑具有独特风格，并与周围环境谐调一致，无乱建、乱堆、乱放现象。
施工现场应遮挡，堆料整齐，无废弃物。
1.3景区内植被覆盖率一般应达80%以上，所植树种、花草选择科学合理，定期浇水修剪，保持干净整齐。
1.4景区内无噪音污染源存在，音量不超过40分贝。
严格限制汽车出入。
1.5旅游旺季和游客高峰时，游人数量控制与引导得当。
1.6严格遵守国家和地方政府风景名胜区和文物保护的有关规定，有完善的景区保护、卫生管理规章制度和行之有效的管理措施。
1.7景区内应设足够数量的专职卫生清洁人员，卫生清洁人员职责清楚，清扫工作及时到位。
1.8景区应在开放前清扫完毕，在对外开放时间内，均有专人分区负责随时清扫，必要时应喷水清扫，防止扬尘。
1.9清扫设备用具应保持清洁，定点摆放，不得在游览面客区域随便摆放。
1.10景区内广场、地面、路面和服务设施周围无果皮、纸屑、烟蒂、痰痕等垃圾污迹，草坪、花坛无杂物，水面无漂浮污物。
1.11景区内建筑物的门窗、墙壁天花、灯具及室内的陈列台等应经常擦拭，定期粉刷，无灰尘污迹，无蛛网。
1.12室内公共场所要确保空气流通清新，空调设备要定期清洁消毒。
游客经常触摸到的设施设备及物品要定时清洁消毒。
1.13景区内垃圾箱位置设置合理，数量充足，并及时清理，无外溢现象。
2、游客接待服务2.1游客接待处应设在入口处显著位置，周围环境良好、开阔，设置遮阴避雨设施。
2.2游客接待能力应控制在合理范围，并有明显标示显示出入口位置，并设置无障碍通道。
2.3在游客处明显位置应悬挂说明牌，向游客公布接待时间、项目介绍和游乐须知等服务指南。
2.4游客、服务人员姿态端正，态度热情，适时使用礼貌语言，能使用简单外语提供服务。
2.5游客、服务秩序良好，游客流量较大时设专人维护秩序，确保出入口无拥挤混乱现象。
2.6景区应在入口处附近设行李保管处，方便游客寄存行李等物品。
3、游览接待服务3.1在景区入口处附近显要位置设景区全景指示图，标明游览路线安排建议。
3.2景区应设立为游客提供信息、咨询等服务的游客中心。
游客中心位置合理，标志明显。
3.3游客中心设施齐全，设置包括问询处、问询电话等服务设施。
3.4游客中心可为有要求导游服务的游客提供导游讲解服务或导游音带出租服务。
导游讲解员必须持证上岗，人数及语种能满足游客需要。
3.5景区可根据情况设有广播室，播放背景音乐和为游客提供有关广播服务。
播音内容应能清晰传送至景区内各处和正门附近。
4、服务信息指示4.1景区应根据不同情况，科学合理地设置游览指示标志和各类信息符号标志。
各主要通道、叉路口应在适当的位置设置引导标牌；各游乐项目的入口处，应在显著的位置设置该项目的《游乐规则》；所有景物景观应设置说明牌，方便游客参观游览。
4.2按有关规定和要求设置安全标志，室内项目要有醒目的入、出口标志。
安全标志应在醒目的位置设立，清晰易辨，不得设在可移动物体上。
4.3各类信息符号标志要讲求标志的造型、材质，有较强的艺术感，符合有关标准，并与景区环境协调。
4.4各类文字说明牌的内容准确，文字规范，字迹清晰，有中英文对照。
4.5各类信息符号标志牌摆放位置适当，不妨碍游客观赏景物。
5、公共厕所5.1景区内应设置公共厕所，数量能满足游客需要。
公共厕所外观、色调与周边环境协调。