民事答辩状答辩人：张家铭地址：山东省济南市历下区经十路历下段窑头小区1号楼3单元201室因齐笙洁诉张家铭合同纠纷一案，提出答辩如下：证据简要分析：依据本案中的借条可以证明夏天、王美君向我方借款150万元这一事实，房屋买卖协议以及公证书二可以证明我方与夏天、王美君之间存在有效的买卖合同关系，我方房屋产权证明和夏天、王美君的房屋产权证明可以表明我方履行了房屋过户登记手续，获得了房屋的所有权，房屋租赁合同和公证书一可以证明原告方与夏天、王美君之间的租赁合同成立。

依据出警调解笔录可以证明我方曾向原告方主张其搬出目前租住的房屋，排除妨害。

结合本案的证据分析，上述案件事实可以通过下图展示：案件流程图2009年9月30日夏天、王美君向我方借款150万元2010年12月30日我方与夏天、王美君订立买卖合同协议并公证，合同生效2011年1月31日原告方与夏天、王美君订立租赁合同并公证。

2011年2月1日租赁合同约定生效时间2011年6月14日夏天、王美君和我方办理房屋产权过户登记，所有权发生变动2011年6月15日原告方与我方因腾房发生争议并报警一、原告主张我方与第三人夏天、王美君之间的买卖合同无效，毫无事实依据和法律依据。

（一）.我方在与夏天和王美君签订买卖合同的过程中，根据双方的年龄和精神状态合同当事人都是完全民事行为人，都有缔约的权利能力和行为能力，依据山东省济南市历下区出具的公证书（见证据清单2）证明二者签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，不存在欺诈胁迫等情形，同时夏天、王美君的“房屋产权证明”表明合同标的为合法所建城镇商品房，不属于法律规定的禁止或者限制买卖的违章建筑物，或存在其它权属纠纷，尚未解决，依法不能进行交易的房屋，以及其他不得作为房屋买卖标的的情形。

因此依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效，我方与夏天和王美君之间的买卖合同成立且生效。

（二）.至于原告诉称我方与夏天和王美君之间签订的买卖合同为恶意串通，损害其对争议房屋合法的租赁使用权的主张更是毫无依据。

《牛津法律大辞典》解释恶意: 不良用意, 指人在不诚实行为时的心理状态, 即其明知自己无权利为此行为或者缺乏对行为合法性的确信①。

王家福教授主编的《经济法律大辞典》解释: 恶意与善意相对, 明知某种情形存在: 与故意同一意义; 动机不良的故意。

②《法律辞典》解释: 恶意指行为人为获得不正当利益而损害他人的动机。

台湾①戴维·M·沃克.《牛津法律大辞典》,李双元等译.北京：法律出版社，2003，726页学者史尚宽先生认为: 所谓恶意, 有时仅为善意之反面, 即知其情势。

有时与故意同用。

有时指动机不良之故意, 并有希望其结果发生之意。

恶意的心理状态含义一般包括明知。

在民商法上, 恶意的心理状态包括明知和因重大过失应当知道而不知两种。

确立恶意就有学说上的观念主义与意思主义两种立法例。

观念主义的恶意指明知某种情形存在, 侧重于行为人对事实的认知:而意思主义的恶意指动机不良的故意即以损害他人利益为目的, 侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。

③通过判断恶意, 其目的宣布由恶意所支配的行为不受法律保护。

串通” , 就是合同当事人相互串连、沟通, 而在行为的动机、目的以及行为、行为的结果上达成一致, 使共同的非法目的得到实现产这种意思联络不是指双方当事人订立合同本身的意思联络, 而是侧重指出是对其合同损害第三人利益的意思联络。

双方当事人通过共同的意思联络与沟通, 共同具有了损害他人利益的非法目的。

它可以是双方当事人相互配合, 也可以是双方共同作为。

从串通的意思联络特征来看, 也就是排除了一方当事人“应当知道而不知”心里状态存在的可能性。

纵观学界通说，恶意串通行为的构成要件为：(1).当事人之间存在通谋恶意串通以当事人之间存在通谋为必要。

所谓通谋, 是指双方当事人皆明了彼此的意图, 而非仅一方当事人为非真意表示, 另一方当事人对此并不知情。

但鉴于实践中, 受害方当事人举证的困难, 实践中也有观点认为, 通谋可以表现为双方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受, 可以是双方当事人相互配合和共同实施的违法行为, 也可以是一方当事人实施违法行为, 而另一方当事人在知道或者应当知道的情况下, 未予制止, 而采用默许的方式予以纵容④。

(2). 当事人出于恶意恶意表明当事人的主观心理状态为故意, 即明知其所订立的合同将损害国家、集体或者第三人利益, 而仍然为之。

若一方当事人对所订合同的害及他人的情形并不知晓, 则不为恶意。

这种情况下, 当事人订立的合同也可能损害国家利益或者社会公共利益, 但不应依该项规定处理。

(3).损害他人的利益根据前述关于“恶意”采用的意思主义,因此只要求合同的履行结果存在发生损害的可能性，而不必损害真实发生。

⑤本案中，关于买卖合同的公证书（证据清单8）证明我方与夏天和王美君订立合同的时间是二〇一〇年十二月三十日，而关于租赁合同的公证书（证据清单2）则证明原告方与夏天和王美君的租赁合同成立于二〇一一年一月三十一日。

而且原告方诉称其是在2011年才开始协商订立租赁合同事宜，这表明买卖合同成立生效之时，原告方与夏天和王美君尚未进入租赁合同的磋商阶段,此时租赁合同不存在。

也即我方在订立买卖合同时是不可能知道第三人（即本案④从容《论恶意串通报害第三人利益合同的效力》江西社会科学,2003年版中的原告方）与夏天和王美君之间存在合同，就更谈不上说与夏天和王美君之间相互串通，而且也不存在损害第三人（即原告方）利益的可能性，因为那时候原告方对于争议房屋尚无任何权益。

因此我方的行为完全是不符合恶意串通的构成要件的，不构成恶意串通行为。

（三）我方已取得争议房屋的所有权。

德国历史法学派创始人萨维尼提出的物权行为理论包含三方面的内容，一是区分原则，也称为分离原则。

即把权利主体承担的移转标的物的交付行为与其完成物权变动的行为作为两个独立的、相分离的法律行为。

我国法学界也将其称为物权的独立性理论，二是无因性原则，与要因性原则相对。

该原则其实是对区分原则的进一步延伸，是指债权行为与物权行为的法律效力由其本身来决定，物权行为之效力不受其原因行为(债权行为)的影响，债权行为不成立，可撤销或无效时，物权行为仍可基于其本身之有效力成立而发生物权变动之效果。

三是形式主义原则，要求物权变动的独立意思要以一种客观能够认定的方式加以确定的原则。

《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第九条，第十四条和第十五条，分别承认了物权行为理论中的独立性和形式性原则，而对于无因性则未承认，即在我国，只有满足原因行为有效，履行物权变动的法定形式条件的情形下，物权在当事人之间才能发生变动。

在本案中，依据夏天和王美君的房屋产权证明（证据清单6）可知在订立买卖合同时夏天和王美君是房屋的所有权人，其有权对该房屋为处分行为。

并且张家铭的房屋产权证明（证据清单5）表明买卖合同双方当事人完成了过户登记，履行了不动产物权变动的登记程序，而且由前（一）和（二）所述，物权变动的原因行为即我方与夏天和王美君之间的买卖合同合法有效，因此依据《物权法》第九条、本案争议房屋的所有权发生变动，我方成为该房屋的所有权人。

二．原告方要求我方继续履行其与夏天和王美君之间的租赁合同，于事无凭，于法无据。

原告方要求我方继续履行租赁合同的依据是其与夏天和王美君之间存在有效的租赁合同，依据物权法买卖不破租赁的规定，即使我方已取得房屋的所有权也应继续履行其与夏天和王美君之间的租赁合同。

（一）我方认为其与夏天和王美君之间的合同为无效合同。

1．该租赁合同为原告方与夏天和王美君基于恶意串通损害第三人利益而签订。

关于恶意串通相关概念和构成要件上文已详细介绍，不在赘述。

首先在本案中，房屋买卖协议及其公证书（证据清单7和8）表明我方与夏天和王美君于2010年12月30日签订房屋买卖协议，并于当天向山东省济南市历下区公证处办理了公证，而根据房屋租赁合同书及其公证书（证据清单2和3）我们可知原告方与夏天和王美君之间的房屋租赁合同书是于2011年1月31日成立并于当天也向山东省济南市历下区公证处办理了公证。

两个合同订立间隔时间仅仅只有一个月，而且原告方办理房屋租赁协议公证的机关与我方办理公证登记的机关是同一个机关，原告方不能排除其在订立房屋租赁合同时已知道我方与夏天和王美君针对该房屋已经订立了买卖合同并已生效的事实。

其次，原告方与夏天和王美君订立的租赁合同第（四）条和第（八）条中约定，原告方向出租人支付租金的方式一次性支付现金，但原告又称其在租赁合同成立后并未向出租人（即夏天和王美君）支付租金，而是用租金与出租人欠其的债权相抵销。

原告方的陈述与合同内容存在矛盾之处，而且依据夏天和王美君出具的收条（证据清单4）可以证明原告方曾向其支付租金90万元，但是夏天和王美君又称原告方并未向其支付租金，据此可以发现夏天和王美君的陈述前后也存在矛盾之处。

再次，关于原告方主张的其是用夏天和王美君欠其的90万债权与房屋租金相抵销的，但是原告并无相关证据证明其与夏天和王美君之间存在90万债权债务关系。

不能排除二者之间存在以虚构债务的方式来代替合同义务的履行，从而达到隐瞒合同义务未真正履行的事实。

最后，原告方与夏天和王美君之间订立的合同租期为30年，已远远超过一个正常的租赁合同所规定的租赁期限，而且《房屋租赁合同书》中的第十一条明确的约定房屋在租赁期间发生所有权转移的，房屋的新所有权人自然承继为该租赁合同的甲方，该条款有明显为我方所设条款的痕迹，原告方存在以此条款来限制我方所有权行使的意图。

综上，我方认为原告方在明知其租赁房屋上存在权利负担的情形下，仍然与夏天和王美君签订房屋租赁协议，并且事实上也损害了我方对房屋的占有使用权，其行为符合恶意串通损害第三人利益行为构成要件，依据《合同法》第五十二条第一款第二项，原告方与夏天和王美君签订的房屋租赁合同书应属无效。

（二）即使假设原告方与夏天和王美君之间签订的房屋租赁合同有效，原告方也不能以《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

等条款即所谓“买卖不破租赁”来要求我方继续履行租赁合同，原因如下：1. “买卖不破租赁”法律意图并不是指租赁合同对房屋所有权受让人（即本案中我方）有效。