设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗，
折旧额随着使用时间延长而增加，也受折旧方法的影响。
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4.3.3 “房地”产出租价格（租金）的构成
折旧费 折旧费=房屋造价×（1-残值率）÷折旧年限。
楼面地价 又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关， 它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。 楼面地价=土地总价格/建筑面积 =土地单位价/容积率 （土地单位价=土地总价格/房屋地基面积） （容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
销售人员的工资、办公费等。
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4.3.2.3 由其他因素决定的房地产价格构成部分
“房地”产商房产价格的构成除了房屋建筑造价、流通费用和利润三 大主要因素之外，还有一些其他因素。
房屋装修→房屋装修标准的高低不同，价格不同，装修标准超
过同类房屋的标准时，通常可以在原价上增5%-15%。
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附属
土地的所有权价格
是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。 在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地
转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间 发生土地所有权流转时的交易地价。
土地使用权价格
指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一 定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价，低 于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余年 限的使用权转给其他集体或个人的价格 ）和租金。
价格形式。
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4.3.2 “房地”产出售价格的构成
“房地”产商品出售价格包括总成本和利润两个主要组成 部分。
总成本
是在“房地”产商品开发和流通过程中所投入的总费用，主要包 括房屋建筑造价和“房地”产商品的流通费用。
利润 是房地产开发经营企业的投资收益。 利润量的大小通常取决于总成本和社会平均利润率， 公式为：
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4.2.5 拍卖地价Байду номын сангаас招标地价、协议地价
招标地价 是采用招标投标方式出让或转让土地所形成的市场成 交价。 土地出让招标者就一块或几块划定的土地，公布一定 的标准和条件，邀请投标人进行投标，经过开标评标， 最后确定的中标者所报地价即为土地招标价。 这种地价形式，虽不如拍卖竞争充分，但只要竞投者 数量足够，评标者公正且具备一定水准，则其价格形 成的市场机制也是比较充分的。
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。 影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有
的价格，也是资源的机会成本。 影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时
所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的影 子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价； 如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价 为零。
所支付的供水、电、气、通讯、排污、排水、道路、绿化工程等 项费用。
管理费→建设过程中支付的管理费用，包括开发公司职工工资、
办公费等。
贷款利息 税（费）→施工企业交纳的各种流转税，如营业税、城市维护
建设费等。
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4.3.2.2 流通费用 流通费用是商品在流通领域中所耗费的一切物
化劳动和活劳动的货币表现。 如房屋竣工后、出售前发生的管理费、看守费、
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
土地的他项权利价格 以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象 的土地价格。
如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收 益其不动产的权利。）
又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权 利）
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
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4.2.6 其他地价形式
土地交易底价
是指政府、企业或其他土地拥有者，出让或转让土地时所预先确 定的最低价格。有的保密如招标底价，有的不保密，如拍卖中的 起价。
土地交易期望价
是指地产拥有者在出让或转让土地时，希望实现的高于底价的满 足价格。在土地交易谈判中，期望价通常是保密的。
利润=总成本×社会平均利润率
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4.3.2.1 房屋建筑造价
房屋建筑造价是形成“房地”产出售价格的基础,具体包括:
基地价格→这里所说的基地价格实际上就是熟地的价格。如果购买的
不是熟地,则基地价格可以细分为基地开发费、动迁用房建筑安装工程费 等。
勘察设计费→包括勘测钻探费和设计费。 房屋建筑安装工程费。 街坊配套费→指在街坊范围内，按有关市政公用设施配套标准
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。
理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。
理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
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4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
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4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价
协议地价
是采用协议方式出让或转让土地所形成的成交价。 协议地价的形成，在出让土地的场合一般是由政府（委托主管部
门）与特定的用地者协商而成。用地方是由出让方根据社会经济 发展或政治政策需要而选定的，价格水平往往因受让方的不同情 况而有所差异。 协议地价的形成缺少受让方之间的必要竞争，行政色彩浓厚，且 易暗箱操作，但也确有其存在的客观必要性。只要科学决策，严 密监督，控制协议出让的数量，仍是一种有用的地价形式。
比市场交易价水平低。 在一定意义上，我国的基准地价可作为课税地价的一个变种。
黑市地价
是在违反国家法律法规的黑市交易行为中形成的地价。如我国20 世纪90年代出现的倒卖土地批文。
不受法律保护，是无效地价。
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4.3 房地产价格系列
▣房地产价格的分类 ▣”房地产“出售价格的构成 ▣ “房地”产出租价格（租金）的构成
房地产经济
第4章 房地产价格体系
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地 价的种类、“房地”产出售和出租价格的构成，了 解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。
▣ 主要教学内容
房地产价格体系的内涵 地价系列 房地产价格系列 主要比价关系 主要差价关系
4.1 房地产价格体系的内涵
上下波动所围绕的中心，常常被称为房地产价值。 房地产的评估价格→是运用某种估价方法对房地产市场价格所
作的一种估价。
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4.3.1 房地产价格的分类
依定价范围划分
房地产总价格→一宗房地产的整体价格 房地产单位价格→单位土地面积或单位建筑面积等的价格
以产权种类划分划分 房地产所有权价格 →交易房地产所有权的价格，如农地征用
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4.3.1 房地产价格的分类
依房地产的实物形态划分
房价（房建产价格或建筑物价格）→单一型房产
地价（地产价格）
→单一型地产
房地混合价（“房地”产价格） →房地一体的“房地”产商品
依房地产价格的形成情况划分
房地产的市场价格 →交易双方的实际成交价格 房地产的理论价格 →是经济学理论中认定的、房地产市场价格
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
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宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭 地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土 地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政 及公共设施用地等。
以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号， 其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐 级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号表 示福田区第1带07片第24宗地。
市场交易地价
是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及 转让价、租赁价等多种形式。
是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产 开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地 资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的 经济杠杆。