肯尼亚一、宏观环境肯尼亚是东非地区最大经济体，目前正日渐成为非洲新兴经济体，地区影响力增强。

肯近年来经济发展困难较多，增速放缓，但旅游业、建筑业以及金融等行业增长较快，整体经济仍保持增长态势。

总体来看，肯宏观环境在撒哈拉以南国家中处于较好地位，而且肯投资法规比较完善，有30多个法律法规保护外国投资者利益，但肯尼亚外商直接投资便利化程度较低，基础设施落后。

（一）经济环境肯尼亚经济增长平稳，2013年肯尼亚全年经济增长率为5.1%，高于2012年的4.7%。

世界银行预计肯尼亚2014年的经济增长率为6%，肯尼亚经济仍然有很大发展潜力。

2013年上半年，油气和矿产资源开发取得新突破，外国资本流入增加，加之气候条件适宜、农作物产量增加等因素推动，肯第一季度经济增长5.2%，第二季度经济增长4.3%，均高于2012年同期水平。

电力和供水、农林业、建筑业和金融业等经济部门增势良好，但旅游业增长乏力，通货膨胀率有所回升，贸易逆差和公共债务规模不断扩大。

肯尼亚经济面对外界冲击仍显脆弱，肯尼亚需要增加储蓄，改善商业环境，扩大生产出口等。

肯尼亚汇率相对稳定。

为降低信贷成本，刺激经济增长，肯央行连续下调信贷基准利率，由11%下调至9.5%，再下调至8.5%。

同时，肯央行连续向市场投放美元、回购肯先令货币，维持肯先令兑美元汇率相对稳定，平均汇率为84至87肯先令兑1美元。

（二）政治及安全环境肯尼亚大选和平结束，政局保持稳定。

2013年3月，肯尼亚举行新一届大选，“朱比利联盟”候选人肯雅塔击败“改革与民主联盟”候选人奥廷加，当选肯尼亚第四任总统，主要竞争对手奥廷加接受选举结果，避免了流血冲突。

大选之后，肯新一届国会成立，并实施两院制（参议院和众议院）。

肯政府机构重组，原有的44个内阁部门压缩成18个。

全国取消省级建制，划分为47个郡。

各郡郡长、郡议会等地方机构开始运转。

肯尼亚政府行政效率普遍较低，政府对于文件资料的管理较为混乱。

肯尼亚社会治安形势恶化。

一是与邻国索马里关系恶化，2013年遭受索马里青年党进一步袭击的威胁，造成严重的人员伤亡和财产损失。

二是部族、宗教、地区冲突日益凸显，社会暴力事件不断发生。

三是劳资矛盾冲突，工人时常罢工。

此外，由于物价上涨、失业率无明显下降等因素，抢劫、偷窃等犯罪活动日趋猖獗，曾出现在肯中资公司、中国商户遭到持枪抢劫的情况。

二、承包工程市场发展情况（一）各专业领域市场情况1. 交通运输建设肯尼亚将完善交通运输设施建设作为实现其2030远景目标的重要支柱之一，近年来更是加大投入力度，公路、机场和码头建设方兴未艾，并积极筹划铁路建设。

2012年，交通运输总产值7366.3亿肯先令（约合84.4亿美元），同比增长4.4%；2013年第二季度，交通运输产值同比增长6%。

（1）公路肯尼亚交通运输以公路运输为主。

根据毕马威会计事务所统计，目前肯全国拥有约17.8万公里道路，其中6.3万公里为等级公路，11.5万公里为非等级公路。

2012年，公路交通产值为4024.5亿肯先令（约合46.1亿美元），占交通运输产值的54.6%，其中客运产值2053.8亿肯先令（约合23.5亿美元），同比增长8.9%，货运产值1970.7亿肯先令（约合22.6亿美元），同比下降0.5%。

近五年，肯公路建设主要完工项目包括内罗毕-西卡高速公路、Athi River-Namanga（A104）公路、内罗毕环城路（南环路除外）等。

在建项目包括Uthiru-Rironi（A104）、A2公路有关路段、Nyayo Stadium-Magadi（C58）、Thika-Njabini（C67）、Gilgil-Ol Kalau（C77）等较高等级路段和其他数十条D级以下村镇道路整修。

肯公路均为公共道路，由交通与基础设施部及其下属的高速公路局、市政公路局、乡村公路局和野生动物服务署具体负责建设和维护，目前暂无私营收费公路。

为加强国内及区域贸易，肯拟继续大力实施公路建设，目标是在2017年之前，兴建和修复5500公里公路（3825公里国家干道和1675公里郡级公路），兴建1700公里非机动车道，特别保养4257公里国家干道和1735公里郡级公路，总计将保养公路约20万公里。

2013-2017年，肯政府计划投入1489亿肯先令（约合17.1亿美元）用于道路建设和维护。

2013/2014财年拟投入255亿肯先令（约合2.9亿美元），其中高速、市政和乡村道路三个局分别投入1.2亿美元、6300万美元和4400万美元。

（2）铁路铁路建设是肯国家基础设施建设的重点之一，肯政府计划于2017年前实现由铁路承载50%的国内货运量（年均2500万吨）。

为此，肯计划兴建蒙巴萨-内罗毕-马拉巴-坎帕拉标准轨铁路，2013年该项目已签署约37.5亿美元融资协议，我企业已与肯交通部签署蒙内铁路土建和线上设备的商务合同；其他计划建设项目还包括内罗毕城铁网、拉姆-埃塞俄比亚交通走廊（5938.1亿肯先令，约合68亿美元）、乔莫肯雅塔国际机场-Syokimau等。

（3）机场2013年主要在建的机场建设项目有内罗毕乔莫肯雅塔国际机场扩建项目二期工程和基苏木国际机场改善工程。

肯机场管理局负责全国机场建设，目前建设重点在内罗毕、蒙巴萨等大城市。

未来，肯政府拟将肯建设成为非洲的航空枢纽之一，目标年旅客吞吐量4500万，2013-2017年拟建设的重点项目包括新建乔莫肯雅塔国际机场Greenfield航站楼，改善基苏木国际机场和莫伊国际机场航站楼等。

（4）码头2013年8月，蒙巴萨港19号新泊位正式启用，该泊位为非洲东海岸最深的泊位，每年可新增25万个20英尺当量集装箱的处理能力，这将进一步提升肯尼亚作为东非门户的地位。

蒙巴萨肯港口建设的负责单位是港务局。

2013年，中国企业中标拉穆港首期三个泊位码头项目，合同金额4.8亿美元。

此外，肯还在积极规划“肯尼亚-南苏丹-埃塞俄比亚交通走廊（LAPSSET）”项目，该项目包括建设拉姆港口、有关输油管线、机场、公路等整套基础设施，建成后将成为东非北部石油输送和交通大动脉。

2. 房屋建筑（1）市场整体发展状况2010年以来，肯房屋建筑市场表现稳定，保持良好的发展势头。

2012年至2013年，廉租房、贫民区改造等公共房建项目及别墅、公寓、商场等商业地产开发项目在起伏波动中均实现了较快发展。

在公共房建项目方面，2012年，肯政府财政支持的公共房建项目投资额约占肯房建项目投资总额的4%，比2011年提高1个百分点。

肯住房部下属的国家房产公司（NHC）2012年共在城镇地区完成488个公共住房项目建设，总投资约2300万美元，同比增幅达54%。

目前，肯国家房产公司尚有389套住房正在建设，拟投资约2100万美元。

在商业地产开发项目方面，据肯国家统计局数据，2012年，肯主要城镇新批准商业房产项目总值约21亿美元，同比增长15.4%。

内罗毕、蒙巴萨、基苏木、纳库鲁、马林迪等主要城镇2012年新建成5658个商业房产项目，同比增长4.1%，其中住房项目5016个，非住房项目639个，总值约5.4亿美元，同比增长5.4%，为2008年的7倍。

（2）肯房建市场发展特点第一，住房需求旺盛，进入发展上升通道。

近十年来，肯尼亚的房地产行业一直呈现强劲的发展趋势，而促进这一繁荣的正是肯尼亚快速的经济发展和具有活力的商业措施。

同时，与部分其他国家房地产行业受到资金外流现象严重的打击相比，肯尼亚的房地产行业正吸引着越来越多国内外的私人资本流入。

肯尼亚在基础设施（交通、公共设施、通讯等）上的发展，也是促进肯尼亚房地产行业发展的一个因素。

根据肯尼亚统计局的统计数据，肯尼亚在上一个十年，城市地区对房屋的需求扩大了5倍。

越来越多的肯尼亚本地居民和国外居民（包括外交家、联合国官员和跨国公司员工等）渴望在肯尼亚找到可以永久居住的，并且可以满足居住者基本生活要求（社交、购物、金融等）的高档房源。

第二，房产价格维持高位，且持续增长。

最新一期财富杂志关于肯尼亚房地产行业的一篇报告显示，内罗毕地区以及肯尼亚海岸地区（蒙巴萨、马林迪和拉姆）的豪华房源在世界高档住宅市场中表现最为强劲。

和其他同样表现强劲的市场相比，内罗毕地区及肯尼亚海岸地区高档住宅的价格正经历着2011年以来最大幅度的上涨。

根据全球房地产业观察家Knight Frank的跟踪，内罗毕高档住宅的价格在2012年增长了25%，在全球71个在高档住宅市场表现较好的城市和地区（这些城市和地区称为“PIRI”）中排名第一。

肯尼亚海岸地区紧随其后，增长了20%。

这一现象打破了西方世界独占高档住宅市场鳌头的局面。

第三，房屋市场由中心城市向郊区及周边扩展。

肯尼亚房地产行业的快速发展不仅仅局限于内罗毕和海岸地区等中心地带，而将向郊区及周边扩散。

而且郊区房产的资本回报率和租赁收益好于市区。

当前，肯尼亚房地产公司对企业未来的发展充满信心，并积极应对和防止行业内高利润所带来的不确定性。

同时，房地产公司也会通过肯尼亚资本市场管理局（CMA）介绍房地产投资信托公司（Reits）来减少这种不确定性所带来的风险。

（3）市场发展规划和预测根据2013年非洲房地产报告，受信息技术产业发展、银行和油气资源开发公司等大型跨国企业纷纷落户非洲、外国投资增加、非洲本地消费市场扩张、城镇化深入发展等因素刺激，撒哈拉以南非洲地区商业和住宅楼盘需求快速发展，内罗毕作为东非地区交通、通讯和金融中心，成为房产投资者热衷的投资目的地。

根据肯2030年远景规划及2020年住房和城镇化规划，肯正积极推动现代化城镇建设，并将房建项目发展视为推动建筑材料相关制造业发展、创造就业和拉动经济增长的主要动力。

预计肯房建市场未来10至20年将保持乐观增长，但短期内依然会受到肯民众总体购买力有限、信贷支持不足、社会治安及恐怖袭击阴影挥之不去等因素影响。

总体来看：第一，肯房建市场发展机遇巨大。

大型购物中心受投资者追捧。

城镇化发展和中产阶级人群持续扩大提振肯消费需求，肯民众也渐趋青睐购物中心等消费场所，高涨的需求促使肯境内外投资者将大型商场的建设作为重点开发领域。

肯本地那库马特（Nakumatt）大型连锁超市等企业投资意向积极，南非资产管理公司（Stanlib）、英联私募基金（Actis）等外国投资者均表示将分别投资6100万美元和2. 8亿美元开发肯大型商业购物中心。

酒店项目前景乐观。

肯不断增长的高端旅游和商业需求吸引了众多国际酒店连锁集团入肯投资。

2013年，海明威酒店、凯宾斯基酒店等相继在内罗毕落户，印度萨诺瓦（Sarova Hotels and Resorts）、英国便捷酒店（Easy Hotels）、美国丽笙（Radisson）和最佳西方（Best Western）、泰国都喜D2（DusitD2）等均积极筹划进入肯市场。