土地一级开发协议书
甲方：
法定代表人：职务：
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乙方：（与当地公司合作成立的项目公司）
法定代表人：职务：
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甲乙双方本着自愿、互利原则，经协商一致，特制定本协议。
甲方委托乙方对进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。整体规划，先拆后拍，分步实施，具体内容为该项目范围内的土地一级开发：土地征收（用）、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。
甲乙双方必须严格遵守国家有关法律、法规和相关政策的规定，完成本协议约定的各项事宜。
一、土地一级开发范围：
土地一级开发范围为：
土地面积约亩（具体范围、数据以地块核定图为准）。
二、土地一级开发内容：
乙方作为该地块唯一的土地一级开发单位，负责如下一级开发事项：
1、完成市政基础设施配套的建设工作；
2、使土地具备招拍挂上市条件（包括为政府垫付资金进行征地补偿、地上物补偿、构筑物拆迁等）；
3、做好土地开发整理后至出让前的土地管理工作。
三、土地一级开发进度、标准及要求：
根据项目的控制性详细规划设计，按照功能分区、分块完工，收储上市的原则。本次土地一级开发整理分期完成，每期土地由乙方在甲方完成征地拆迁后月内完工。
四、甲方的权利和义务：
1、审核乙方的土地一级开发计划和资金使用计划，并按本合同约定形式偿付乙方开发成本和管理费作为乙方最低限度的固定回报。
2、有权要求乙方提供与土地一级开发工作相关的资料，并定期听取乙方项目进展情况汇报。
3、甲方必须提供作为本项目回购所需的银行担保或定海区中心位置的土地抵押担保。
4、负责规划调整、项目核准、征地拆迁及市政基础设施建设等所有政府手续及建设用地指标的获得，并将上述用地明确为政府储备用地。
5、负责征地、拆迁镇、村的土地工作，并委派专人成立专门小组，及时解决土地征地、拆迁过程中的相关问题。
6、负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。
7、在乙方提出一级开发工作验收申请后日内，负责组织土地一级开发验收工作，并在日内完成验收。
8、负责做好群众思想工作及其它相关协调工作，确保社会稳定和工程顺利实施。
五、乙方的权利和义务：
1、根据甲方审批的土地一级开发计划和资金使用计划，按项目进度及时提供土地一级开发所需资金及上报投资情况。
2、按照本协议的约定严格落实土地一级开发整理内容，对各项工作的质量、进度负责。
3、在乙方实施一级开发整理过程中，不得就项目设置典当、抵押、租赁、转让等影响土地使用权益的相关活动；
4、负责项目安全实施，防范生产安全事故发生。
5、协助甲方做好项目区范围内群众工作。
6、一级开发整理完成后，以书面形式向甲方提出一级开发工作验收申请。
六、土地一级开发成本结算方式：
本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发。协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易。
甲方验收后日内组织土地挂牌拍卖。各期土地招拍挂完成后
个月内甲方必须向乙方付清相应的项目回购款。
土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，甲方应先补足乙方开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总
额 %的管理费，作为最低限度的固定回报。
土地开发成本的确定：在一级土地开发整理规划和实施方案基础上，甲乙双方在3个月内完成土地开发成本的测算，包括前期费用、建安工程费用、工程建设其他费用等。计算确定标准以国家及浙江省相关投资概、预算定额
和相关取费标准进行确定并不予优惠，并在2个月内由有权部门审核完成后
作为规划设计范围内本合同的土地开发成本价格。按照分期实施土地的面积
比例确定相应期土地地块开发成本价格，作为分期实施和回购计算成本的依据。
项目回购按“分次实施、整体结算”的办法进行，根据土地整理和招拍挂进度，甲方逐期向乙方预返还开发成本，在整体开发全部结束经第三方审计后一次性结算。
土地一级开发项目回购价格由土地开发成本、固定回报、浮动回报组成，其中固定回报以分期土地开发成本为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算确定。计算时间以土地整理正式开工到项目回购支付日为止。
乙方的投资回报根据以下两种情况，按照固定回报+浮动回报的方式进行；
1、若乙方通过招拍挂不能取得该地块的土地使用权，则按照招拍挂起始价部分市级以上政府确定的返还给定海区的数额，由乙方与定海区按比例分成作为浮动回报，按以下四种分成方案：
←①返还额在超出起始价的15%以内的，超出部分全额归乙方收益。
←②返还额在超出起始价的15%以上50%以内的部分，甲乙双方各得百分之五十。
←③返还额在超出起始价的50%以上100%以内的部分，甲方得百分之七十，乙方得百分之三十。
←④返还额在超出起始价的100%以上的，全额归甲方收益。
2、若乙方通过招拍挂取得该地块的土地使用权，则土地出让收益按固
定回报结算，即根据项目实际投入开发的资金数额，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%确定向甲方计收利息；不计浮动回报。
七、违约责任：
1、除非法律和本协议另有约定，本协议一旦签署生效，甲方不得单方
面取消本协议或者与其他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议；否则，视为甲方违约。甲方在收到乙方退款书后一个月内须退还乙方投入的全部成本和支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付的违
约金罚款。
2、除非法律和本协议另有约定，本协议一旦签署生效，乙方不得单方
面擅自退出本协议；否则，视为乙方违约。乙方自行承担乙方已支付的全部
费用及银行同期贷款利息，并向甲方支付的违约罚款。
3、本协议一旦签署生效，若因非甲乙双方的其他原因导致本协议不能
执行，甲方对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方并支付银行同期贷
款利息，双方应将已有偿出让成交土地分次进行决算分成。前述事宜完成后，双方合同自动解除。
4、任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素造成的部分或不能履
行协议的可免除相应的违约罚款责任。但甲方对于乙方已投入的全部费用须
一次性退还乙方，双方应在条件允许下采取必要的补救措施以减少因不可抗
力造成的损失。
5、该项目规划区内的原有单位、企业，在协议签署日前已同政府签订开发协议的项目（甲方应当在签订本协议时向乙方通报），以及甲乙双方共同认为规划地块周边不需做一级开发的地块，不受该协议约束。
八、其它：
1、本协议未尽事宜，双方另行协商解决，并签订补充协议。补充协议为本协议之不可分隔的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。
2、如果一方未履行本协议规定的义务，应承担相应的违约责任。因执