1.2.2 香港购物中心的建筑及商业规划
a. 商业向空中发展
➢ 香港购物中心均为都市型购物中心。
➢ 购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的1特8层点比较明显 。
5-9层
最高
3层Leabharlann 普遍绝大多数一、香港商业地产总括介绍
1.2.2 香港购物中心的建筑及商业规划
b. 复合型人流推动结构 香港购物中心通过设计复合型人流推动结构，使地铁入口直接与较高
1.2.1 香港购物中心的发展策略
b. 合理控制商业规模和运营风险
香港的购物中 心的开发策略
采取分阶段开发的策略 分散经营分险，不建设巨型购物中心
小于20万平方米!
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
c. 大力发展社区型购物中心
各地区购物中心平均面积（万米） 5
香港社区购物中心所占比率
1.11
1.48
美国
日本
香港
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
d. 选址在甲级写字楼及银行最集中的地方
➢ 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。
➢ 在此区域集中了全满港最高收入的人群。如置地广场、太古广场、IFC e. M重A视L建L 设前的调研等软性投资 ➢ 项目建设前的调研等软性投资，要占据购物中心整体投资的10％以上。 ➢ 项目的市场调研、策划、定位、招商需要借助专业顾问公司的资源整合能 力。
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.1 地铁和商业 ➢ 建设在地铁站半径范围500 米以内的商场；
➢ 位于人流量大、商铺密集的成熟商圈内；
➢ 地面交通便捷，与景点搭配，吸引大量外地游客。
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.2 商场经营品类范围广
Ifc：规模大，品类全；连卡佛主题百货
楼层相连，提高各楼层租金收益水平。 c. 主力店的设计
➢ 区域型购物中心往往以百货为核心主力店
主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货 等。
➢ 社区型购物中心往往以超市为核心主力店
香港发展较好的超市有百家超市、惠康超市等。
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1.2.2 香港购物中心的建筑及商业规划
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.2 商场经营品类范围广
品牌更新快
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.2 商场经营品类范围广
多业态分布在同一楼层
Ifc 黄色：超市city super ，餐饮open kitchen,麦当劳
红色：服装服饰coach, club monaco……
香港商业综合体运作模式揭示
南沙天玺湾项目
目录
香港商业地产总括介绍 新鸿基商业地产总括介绍
6个典型商场介绍
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商业地产真正的春天才开始
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1.1 香港商业地产主要特点
荣耀
城市 标杆
创意
专业团队 策划先行
时尚
开发
感受
财富
！ 体验
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1.1 香港商业地产主要特点
3 香港购物中心的人流动线设置
4 香港购物中心提高购买率及创造愉悦购物感受的策略 5 香港购物中心的可持续经营管理的策略
6 香港购物中心构建品牌核心优势的策略
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
a. 商业金三角
购物 中心
5-10平方米/个
酒店
写字楼
圆方商业中心
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.2 商场经营品类范围广 休闲、娱乐、餐饮丰富繁盛
休闲、娱乐、餐饮分 散于各个楼层，将 人气分散到各个楼 层。
休闲娱乐、餐饮的 设施灵活融入 商场
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.2 商场经营品类范围广
主力店分布在高层 （APM）
有趣的休闲广场
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好 通道宽敞，灯光明亮
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好 主题明确-青衣城
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好 临街商业价值弱化
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.4 开发经营理念保证持续运营
所有权
发展商
商场
经营权
发展商或管理公司
使用权
租户
长久、持续！
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.5 商铺租金高居全球首列
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1.2 香港购物中心的规划与管理策略 1 香港购物中心的发展策略 2 香港购物中心的建筑及商业规划
➢ 在购物中心立项前通常会对项目进行认真的、客观的、系统的可行性研
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
f. 实行购物中心选址的二八原则
20 80％ 二八原则：确定
分钟商圈之内的客源要做
的生意！
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
g. 购物中心随地铁走
香港商圈呈 现典型的 地铁商圈 特点
1
地铁与商业有着密不可分的关系
2
商场经营品类范围广
3
商场设计，环境良好
4
开发经营理念令商场良好持续运营
5
商铺租金高居全球前列
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.1 地铁和商业
➢ 地铁上盖物业—ifc； ➢ 商场在地下层开设通道直驳地铁
站，直接引导消费者进入商场， 以及有利于商场和地铁站的人流 疏导； ➢ 商场地下层分布生活、餐饮类租 户，提高了租金。
70%
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1.2.1 香港购物中心的发展策略
h. 占据巴士换乘站
地铁
巴士 换乘站
地面
i. 积极利用旅游经济 ➢ 香港成为世界旅游之都，旅游人数达2181万人（2004年）； ➢ 利用旅游的客源拉动力，使购物中心成为著名的旅游景点。 ➢ 典型：时代广场。
一、香港商业地产总括介绍
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好 设计主题鲜明-规模化的中 庭
朗豪坊
时代广场
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好
商场设计单通道
Ifc
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1.1 香港商业地产主要特点
1.1.3 商场设计，环境良好