2005－11
深圳市地税局发布通告，从11月1日起开始征收土 地增值税
2005－11
市国土局发布《关于进一步规范我市商品房销售行 为的通告》，规定房地产开发企业不得采取“提前 登记、集中开盘、分期销售”的售房模式 ，房地 产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的 二手房等
06年主要出台政策
时间
政策名称
2006年
季度 2007年前三
供应量
销售量
数据来源：深圳中原深港研究中心
从05年开始，供不应求的矛盾日益显现！同时，投资 客户的比例不断上升（07年上半年约为40%）！
8
价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！
单位：元/平米
深圳市商品住宅历年房价走势图
7040
8000 7000
5412
5531
5570
30%
数据来源：深圳中原深港研究中心
南山受政策影响最大，成楼市重灾区！
15
政策影响：部分楼盘“降价”销售！
楼盘 开盘时间 均价(元/㎡)
备注
左庭右院 2007-8-18
11000
10月1日起买2房送8万，买3房送10万
半山溪谷2期 2007-9-30
16000
开盘前预期20000元/㎡
西岸华府 二批单位
19000 17000 15000 13000 11000
9000 7000
2005年
2005年、2006年及2007年1-9月价格走势图
05、06及07年1-9月深圳商品房成交价格
2006年
2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月
2007－02
关于在我市出让商品住宅用地中安排 建设一定比例政策性住房的实施意见
2007－07
减少个人存款所得税至5％
2007-03 至09
2007－06
五次加息
《商务部、国家外汇管理局关于进一 步加强、规范外商直接投资房地产业
审批和监管的通知》
2007－09 2007-10
提高第二套房首付，同时将第二套房的 贷款利率提高为基准利率的1.1倍
销售率
第五园
9月8日
14000
30%
城市峰尚
9月15日
10900
20%
中海大山地
9月15日
36000
34%
方鼎华庭
9月16日
21000
6%
可园
10月1日
10900
22%
水岸新都
10月2日
8500
20%
天集雅苑
10月5日
9000
30%
中信红树湾4期
10月19日
45000
3%
半山御景
10月20日
21500
2007-10-1
9500
开盘前预期突破10000元/㎡
可园七期 2007-10-1
10900
比原计划低2500元/㎡
水岸新都 2007-10-2
8500
比原计划低500元/㎡
金域·东郡
2007-1020
7500
开盘之前一直对外透露9000多元/㎡
8000
7000
6000
2006年
5000
05年、06年的价格调控失败，价格依然持续高涨（06 年价格涨幅为30%）！
11
房价上涨的“非理性、非正常”可能原因
政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等； 开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等； 中介：违规操作，联合炒房等； 炒房团：联合做庄，抬高房价等。
12
政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！
时间
2007-01 至10月
07年主要出台政策
法规名称 调整准备金率
时间 2007－07
法规名称
《关于规范境外机构和境外个人购买商 品房的通知》
2007－01
关于房产企业土地增值税清算管理有 关问题的通知
2007－07
《关于进一步规范我市商品房销售行为 的通知》
7
供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升
单位：万平米
深圳市商品住宅历年供求量
1000 900 800 700 600 500 400 300
578557
647594
961 724
812 717
806 803
901 712
697725
378434
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006－03 发展经济适用房
2006－04 上调房贷利率
2006－05 国六条
2006－05 9部委“十五条” 2006－05 二手房营业税征收
2006－07 规范房产交易秩序
2006－07 90平米实意 2006－07 外资限炒令
2006－07 强征二手房转让个人所得税
2006－08
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协 议出让国有土地使用权规范》
交行四原则界定第二套房
07年，政府出台了一些更为严厉的政策，以此来稳定房价！
13
政策影响：“金九银十”不再
成交
火
冰
秋交会情况：深圳盘冷，外地盘热！人气火， 成交冷（“十一”期间各区成交价量齐跌,共成交 82套！）
14
政策影响：普遍开盘销售率为20-30%
9-11月部分楼盘开盘情况
楼盘
时间
均价（元/㎡）
2006－09 《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
10
博弈：市场与政府相抗衡！
单位：元/平米
5412 2000年
深圳市商品住宅历年房价走势图
5531
5570
5680
5980
7040
2001年
2002年
2003年
2004年
数据来源：深圳中原深港研究中心
2005年
9170
10000 9000
1
雷圳碧榕湾二期营销推广报告
深圳中原事业五部 二级市场策划品控中心
汇报目标： 关于在现有严峻市场局势下如果进
行突围的初步沟通 以期能通过此次的沟通，与发展商
达成共识， 制定完善的执行3 推广方案
凡成大事者，必先洞悉市场大势！
4
凡成大事者，必先洞悉市场大势！
5
一、深圳市市场情况
6
现象
深圳地产走向动荡时代
2005－04 “国八条”意见出台稳定房价
2005－05 七部委出新政：购房不足2年转手将要征收营业税
2005－05
广东省普通住宅标准是套内建面不大于120平米深 圳为建筑面积不大于144平米
2005－07 别墅项目用地一律不再报批
2005－10 10月1日起预售商品房须明码标价
2005－10 特区内将适量供应住宅用地
5680
5980
6000
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
数据来源：深圳中原深港研究中心
2005年
5000
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
从05年开始，商品住宅价格开始以两位数的速度增加 （05年增幅为18%）！
9
政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！
05年主要出台政策
时间
政策名称
2005－04 4月1日起深圳未获预售许可证的楼盘不得认筹