城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
谁来决定改造实施的主体？
——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.
土地权利人 房屋权利人
协议
买卖
or
原地和异地安置
or
作价入股合作开发
遵循平等自愿的市场原则
单一权利主体
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
采用哪种方式出让土地？
——协议出让和公开市场招拍挂.
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
Part 2 城市更新基本概念
城市更新基本概念
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
深圳市城市更新改造
目录
一 二 三 四
城市更新政策介绍 城市更新基本概念 城市更新分类解读 城市更新主要程序
Part 1 城市更新政策介绍
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
核发建设工程规划许可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除 重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
核发改造实施 主体批准文件
注销房地产证
建设用地报备
申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
如何申请建筑物功能改变？
——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.
土地使用权人 或建筑物业主 递交申请材料
受理申请
公示
付清地价款
土地部门签订土地 使用权出让合同的
补充协议
规划审批
规划部门收回原《深圳市建设工 程规划许可证》重新核发《建设 工程规划许可证》或建筑工程装
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
原土地用途剩余期限 的公告基准地价
增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
城市更新分类解读
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
工业区改造
改造为住宅、办公、商 业等经营性用途
改建为工业用途或者市 政府鼓励发展产业
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；
增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后 的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价 标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩 余期限以公告基准地价标准计算的地价；
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的 建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、 环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物 剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功 能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
用地规划许可证
收集地块信息 编制可研报告 签订框架协议
注销被拆迁物业产权证 签订土地出让合同
物业查丈
确权 （包括土地房屋权
属、性质）
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补 偿协议
收房
THE END
城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
什么样的片区能进行拆除重建？
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.
（一）更新范围符合更新单元划定的条件; （二）拟建用途符合法定图则的基本规定; （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
Part 4 城市更新主要程序
城市更新主要程序
4.1 进行城市更新的一般程序
业主签署改造意愿委托书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
缴纳地价
由拆迁工作完成起36个月完成建设
开工许可证
核发竣工 验收证明
入伙
办理房地产证
城市更新主要程序
4.2 涉及修改/制定法定图则的流程
受理 提出初审意见
征求相关部门意见 形成审定的规划草案
审议 公示 规划草案和公示处理 意见审议 核发规划批复
规土委管理局 城市更新科
市城市更新办
市规划国土委技术委员会 规划组织编制主体
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城
市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位
确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责 任的基本管理单位 多个项目
一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和 土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算 应缴纳的地价。
政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原 有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
城市更新基本概念
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
市城市规划委员会建筑 与环境艺术委员会 市规划国土委