度是 1307 人/公顷，本地人口与外来人口约为 1：2，改造后总人口约 8068 人，人口密度为 1494 人/公顷，本地人与外地人约 1：1。改造前租户多为外来打工者，摩的司机、发廊小妹、 建筑工人等等，总体来说基本为低收入人群。改造后租客主要以刚毕业大学生、都市白领为 主。 人际关系：
改造前，杨箕村民间的关系都非常紧密，因为握手楼的关系，空间距离上很近，就更容 易产生更多的交流。村民王先生说，有的时候他做工回来，隔壁家做饭都会招呼他一起吃， 隔壁家炒菜的声音也能听得很清楚，大家在生活上的联系都很紧密。拆迁后，大家距离会有 些生疏，有的时候在电梯遇到会打声招呼，村民间的交流也主要在祠堂里一起打牌打麻将， 有些村民甚至为了赚更多的租金不住在这里，交流自然也少了很多。但是，对于自己杨箕村 民身份的认同还是根深蒂固的。 传统观念：
改造后由于环境变好，出租价格也相应提高，房屋出租价格涨到60-70元/m 。笔者通过
2
调研发现，许多村民抱怨租金收入没有上涨，甚至不如改造之前。村民李女士称，自己以前
房子占地40多平方米，一共4层公100多平方，40平方一层就可以分割成几间出租。现在拆迁
后只有一套100平方的房子，只能够自己和家人住没有房子能出租了。由于房屋结构问题，
2.3 林和村：整村出让，同建安置房和商品房 2.3.1 空间形态
林和村位于天河的中央商务区的核心，广州东站旁边。 改造前林和村也主要是高密度 的住宅。 林和村比前两个村面积小很多，占地 6.5 公顷，容积率为 3.5，容积率是改造之 前最高的。改造前人均建筑面积为 32.5 平方米，与杨箕村和猎德村差不多。 整体来说，林 和村地方小，流动人口多。
改造前
改造后
2.2.2 经济结构
改造之前猎德村租金收入约 30 元/m2，与其他城中村比起来租金还算不错的，主要因为
猎德村地理位置好，周边很多办公楼。改造前也是以小户型出租为主，与杨箕村相似，很多 违章建筑，环境也是脏乱差。
改造后猎德村由于地理位置较好，离地铁站近，整体环境也不错，所以房子很好出租。 最小的户型一室一厅是五十多平米，租金达到四千多，租金相比改造之前确实上涨了很多， 村民除了自用之外，大部分都用于出租。笔者在调研中发现，许多村民抱怨拆迁“不划算”，
笔者通过与当地村民访谈发现，许多村民抱怨以前我们农民世世代代住房子不用交管理 费，现在两块多一平方米的管理费；现在分一套房子给你，套内面积 118 平方米，分摊之后 建筑面积就 150 多平方米，有大量的公摊面积；每个月还有公摊的水电费，村民感到极为不 适应。其实这本就是城市居住小区该有的计算方式，但是村民却感到极为不适应，虽然物质 层面已经城市化了，但是在传统观念方面还没有完全城市化。 社区活力：
人际关系：
猎德村与杨箕村面临同样的问题，改造后村民之间的交流越来越少，主要以在祠堂举行 重大活动时大家会聚在一起，在那一刻大家会获得自己作为猎德村村民身份的认同感。老一 辈的猎德村民还是会经常聚在一起聊天，散步，锻炼身体，但是几乎看不到年轻一辈的村民。 在猎德村看到的年轻人也基本都是租户，大家互不认识。
综合指标视角下的城市更新策略研究
——以广州市城中村改造为例
殷俊
摘要：我国改革开放历经 30 年的快速发展后，城市发展由增量开发逐渐转化为存量发展，城市更新成为我 国城市发展的重要议题。广州借助亚运会率先对猎德村、林和村、杨箕村等城中村拆迁。关于城中村的改 造研究过去多聚焦于容积率如何转化，拆迁安置如何补偿，多元主体利益如何分配，实际上都是经济算账 的概念，缺少对形态的关注。本文以广州市城中村改造的案例研究，从综合指标视角将城中村改造后空间、 社会、经济相联系，对城市更新的策略提出建议。 关键词：综合指标，城市更新，城中村改造
密度为 647 人/公顷，本地人口与外来人口约为 1：1.2，改造后总人口约 1.2 万人，人口密 度为 937 人/公顷，本地人与外地人约 1：1，与杨箕村类似。改造前租户也都是外来打工者，
因为地理位置原因也有部分白领，总体来说基本为低收入低素质人群。改造后租客主要以都 市白领为主，很多在珠江新城上班的白领。
改造后的杨箕村以杨箕大街为界，分为北面回迁区及南面融资区两部分。回迁区又分为 东西两部分，围绕两个中心园林，布置15栋40层超高层住宅。融资区主要为大型商业综合体 项目，4栋49层高档住宅、一栋超高层甲级写字楼、一栋公寓，以及裙楼三层立体街区式商 业。回迁房共有4032套，主要是两房两厅一卫户型。改造后的容积率为7.09，人均建筑面积 约为47.8平方米。
2.2 猎德村：桥西出让，桥东安置 2.2.1 空间形态
猎德村位于广州市珠江新城中央商务区，是一个有千年历史的岭南水乡特色村庄。改造 前村内主要是高密度的农民自建住宅，质量差，违建问题突出，卫生条件恶劣。猎德村占地 27.8 公顷，总建筑面积为 68.6 万㎡，容积率为 2.47。改造前人均建筑面积为 38 平方米， 高于杨箕村。猎德村于 2007 年开始实施改造，是广州市实施全面拆除重建的第一个试点村。
2 案例研究——广州市猎德村、杨箕村、林和村改造研究
2.1 杨箕村：一半融资，一半回迁 2.1.1 空间形态
杨箕村位于CBD珠江新城旁边，地理位置优越。 杨箕村占地面积11.5公顷，因为地理位 置较好，租金较低，是大量外来打工者的首选落脚点。村民为了获取利益最大化疯狂建设， 一栋栋“握手楼”林立而起。 改造前杨箕村容积率为3.02，人均建筑面积为23.1平方米， 于2010年5月正式启动拆迁改造工作，历时两年，改造成功。
林和村是整体地块出让，补交土地出让金，让土地性质从集体变为国有。林和村引进开 发商同步建设回迁安置房和商品房。改造后的林和村主要有 14 栋住宅、一栋办公楼及一栋 商业楼及一幼儿园。住宅部分，6 栋为回迁房，另外 7 栋住宅及 1 栋公寓是发展商和林和村 共同开发。14 栋住宅中，6 栋是村民回迁房，每栋是 49 层住宅，150 米高，另 8 栋是 48 层 住宅，其中 1 栋为服务公寓。改造后的林和村容积率为 6.21，人均建筑面积为 39 平方米， 也是三个城中村中最小的。一共有 2064 套回迁住宅，150 平 600 套，113-123 平 200 套，90-108 平 200 套，70 平 600 套，45 平 464 套。
1 城市更新——中国城市化转型
过去 30 年，我国城市化快速发展，城市化率突破 50%。但是，在城镇化率过半之后， 既有的城市规划与建设方式正面临深刻的转型，逐渐从增量规划转为存量更新。在土地资源 日益稀缺背景下，为进一步改善城市环境，复兴老城，我国很多城市通过城市更新来改造和 激活城中村。
广州作为改革开放的前沿，在城市发展过程中出现大量城中村。政府早在 1990 年代末 着手推动城中村改造，但一直未成功实施。直到 2010 年成功改造了猎德村。随后，杨箕村、 林和村等也相继成功改造。广州城中村的改造获得了外界的一致认可，被认为是村集体与村 民、城市政府、房地产开发商的共赢。不置可否，政府完成区域的更新改造，提升城市面貌； 开发商通过投资获取房地产经营收入以及品牌效益；村集体和村民的房产大量增值，租金翻 倍。但是笔者通过调研发现，这种城中村的改造模式更多是经济利益的平衡。通过土地出让 获得改造资金，容积率翻倍来满足拆迁补偿面积，这种模式较为粗糙，缺少对形态的关注， 导致新的形态与城中村的经济、社会结构不相匹配，其中的问题也日益凸显。
传统观念：
笔者在猎德村与村民访谈时发现，村民也同样抱怨高昂的物业管理费与巨大的公摊面
积，同样感到极不适应。甚至认为租金收入并没有增加，虽然以前房租低，但是以前多啊， 十多套，现在只有两三套，总量是差不多的。王女士还说以前每个人一栋房子，自己的院子 喜欢放什么就放什么，现在外面放点东西都会被人说来说去，例如单车现在只能放楼下，很 不方便。猎德老一辈村民在传统观念方面也没有完全城市化。 社区活力：
在学术界对城中村改造的研究中，社会学研究社会结构的变化，经济学研究拆迁补偿问 题，规划也较多的关注综合利益的问题，缺少对形态的关注。事实上，形态与经济、社会是 不脱节的，只有综合起来考虑，才能全面可持续的完成城中村的改造，真正实现城市复兴。 本文将现有不同城中村改造案例进行对比分析，通过指标量化将形态、经济、社会其关联起 来研究，对比其中的优势与劣势，发现并探究其中出现的问题，对广州城中村改造模式提出 建议。
改造后的猎德村以猎德大桥为界，分为桥东、桥西、桥西南 3 部分。 桥西用于土地拍 卖，从中获取改造资金，土地转变成国有土地。桥西南用来建造星级酒店，发展集体经济。
桥东主要用于居民安置；桥东地区的回迁安置房共有 37 栋，总建筑面积约为 80 万㎡。 容 积率为 5.2，相比杨箕村低了很多，人均建筑面积变为 51 平方米，跟杨箕村差不多。 回迁 房共有 6000 多套，其中 75 平方米以下的小面积单位超过一半。
杨箕村改造后的社区活力是三个城中村中最好的，有很多村民集聚于祠堂以及祠堂门 口，有的在祠堂里打麻将，有的在祠堂门口散步聊天。主要原因有三个，第一，选择性单一， 改造后的杨箕村完整公共空间只有祠堂和前面的广场，其他的公共空间比较破碎。第二，尺 度宜人，祠堂前的广场尺度很适合停留。第三，因为公共空间靠近城市支路，对面又是棚户 区，没有高层建筑的压抑感，很容易营造舒适的交流空间。
改造前
改造后
2.1.2 经济结构
杨箕村村民以60后与70后为主，大部分人文化水平较低，一直以来也都是靠租金收入为
主。改造前，村民的住宅形式以宅基地为主，建筑户型较小，也易于分割，建筑被分成大大
小小的单间，很多十几平方米的单间，共用卫生间等等。那个时候租金价格在20-30元/m2, 但是由于每间分隔较小，加上很多违章建筑面积，租金收入也是非常可观。
自己的房子也没法分割成很多小间供出租，所以一下子没有了收入来源，现在靠做迁后只能有一小间甚至没有房屋用来出租，但是那些拆
迁分得好多套的村民，由于租金上涨收入大涨。
2.1.3 社会结构
人口构成： 杨箕村改造前总人口约 15033 人，（其中户籍人口 5163 人，外来人口 9870 人），人口密