总结：影响功能改造方向的若干主导因素
因素一：区位环境
项目周边的市场环境决 定了其作为办公或商业 的氛围条件。周边的商 业或商务配套为项目的 发展奠定了基础，因此 同一地段的物业改造为 办公、商铺或旅馆，其 租金收益与升值潜力是
因素二：交通
人流量、车流量、人行与车 行是商业物业选址的重要指 标。
因素四：建筑形态
策源的使命
富春——港口物流业的杰出企业
策源为其提供专业的 服务以及整合资源 以本项目为切入点，以另类地产 开发为捷径，剑走偏锋，快速成 为上海地产新诸侯
开创地产开发的蓝海
地产行业的新锐
对项目的初步认识
项目背景：该旧仓库改造项目是富春控股涉足房产领域的首个项目，一方
面这个项目有着巨大的塑造潜力，另一方面发展商有着雄厚的资金实力。
旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性
区位环境
博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数 在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展 览馆的选址要求。
建筑条件
旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另 一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为 博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。
8号桥、天山软件园、中科创意仓库、 M50、虹桥软件园、传媒文化园等。 同乐坊、复城国际等。 MOTEL168等。 红坊等。
旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性
旧厂房、旧仓库
建筑形态
结构空间：框架结构建筑具有很强的 空间感 建筑材料：多为混凝土墙面展示，原
创意产业
强调空间纵深感，可自由分 割分层，以提高利用率，工 作环境激发创作灵感
办公、旅馆以及不同类型
的商铺均对建筑的平面布 局、楼层、层高、垂直通 道情况等有着严格的要求，
因绘出物业的升值空间。同 时小范围内的景观、道路改
因此对于旧仓库的改造应
充分考虑建筑改造的可行 性，如有条件应征询专业 建筑改造设计公司的意见。
不同的。
造以及功能区的确定也会产
策源—理想生活策源地
策行天下，致胜有源
2001年度上海房地产销售面积百强第6位 2001年度上海房地产销售金额百强第9位 2002年上海市房地产营销二十强金桥奖
策源
第24届中国房产博览会99上海秋季交易会优秀组织奖 “2003 CIHAF 中国房地产优秀中介代理机构”荣誉称号
专业翘楚
第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强 金桥奖 2004 CIHAF 中国房地产营销代理品牌企业十强 2004 CIHAF 中国房地产营销策划品牌企业二十强 2004年度上海房地产关注品牌 2005年中国房地产百强策划代理企业 第五届（2005年）上海房地产营销代理企业二十强金桥奖第二名
“提篮桥历史风貌及现代商业街区”为旅游相关商业提供了发展契机。
市场方面：
杨树浦路仓库周边办公及商铺氛围现状都不理想，但人流量与人行、车行交通 便利度都相对较好，同时北外滩改造为办公与商铺都带来了巨大的增值空间。
建筑改造方面：
杨树浦路仓库标准层平面为规则长方形，改造空间较大；但建筑密集度高采光 与通风以及与周边建筑的相邻影响较差，不适宜改造为旅馆；沿街面窄，进深较长， 仅沿街仓库适合作中大型商铺，三层以上商业价值较低，但三栋楼的围合场地为商 业提供了良好的舞台空间；建筑可改造适合改造为办公、商铺综合产品。
四行仓库、田字坊、8号桥、中科创意仓库、天山软件园、传媒文化 园、乐山软件园、时尚产业园、虹桥软件园、工业设计园、静安现代 产业园、周家桥、设计工厂、同乐坊、卓维700 、 M50。
这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心 城区。
静安现代产业园
传媒文化园
同乐坊
M50
工业设计园
四行仓库
•旧厂房/仓库改造热潮的动因 •上海旧厂房/仓库分布状况
动因一：城市产业的升级
上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁； 市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市 中心低容积率厂房的租赁成本。
旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。
动因二：修旧如旧的潮流
“谨慎的城市更新”
从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利
用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会
经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新， 控制体量，改善功能”的方针。
当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文 化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改 造中。
周家桥
卓维700
中科创意仓库 田字坊
时尚产业园
8号桥
天山软件园
虹桥软件园
设计工厂
乐山软件园
现有项目功能改造方向分析
•市场主流功能改造方向分析 •分项目探讨功能改造方向 （包括各项目市场分析、物业形态 分析）
市场主流功能改造方向分析
办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物 馆等。
•创意产业办公 •商业 •旅馆 •展览馆、博物馆
信息管理中心 （信息、网络）
策源营销代理公司
北京地区
商办事业部
南京地区
外地事业部
西安地区
策源行
无锡地区
重庆地区
武汉地区
——策源在中国
目前在售个案：２８个
经验源于积累，信心始于实践
策源与旧厂房以及创意产业
投资商：上实发展
发展商：上实房地产 营销顾问：上实投资顾问 营销代理：上海策源置业顾问有限公司 销售中心：上海市飞虹路600号
动因三：特殊需求的崛起
ＬＯＦＴ ＳＯＨＯ 标准办公楼
大尺度，随意空间
兼备居家与办公功能
从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品
上海旧厂房改造数据统计及其分布
上海共有130余处老厂房，为盘活闲臵在各个角落的旧工厂，05
年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建 筑面积超过30万平方米。其中由空臵厂房变身而成的共有16处，这 16处分别是：
由多幢建筑组成，标准层面积
各不相同，以1000平方米左右 为主。
地块形状： 组团状建筑，由三栋主建筑和 几栋辅助建筑组成。这样的建 筑形态为产品的规划提供了较 大的发挥空间。
楼层数：
3~6层为主，各建筑楼层错落有致， 可以规划的产品形态较广，也可多 种产品组合。
杨树浦路仓库功能改造方向研判
规划方面：
煌？
北外滩的发展方向
“绝对上海CBD”：北外滩作为上海市CBD核心区的组成部分之一，与外滩和陆 家嘴共享上海城市的核心地位，这一地位为今后北外滩的发展方向树立了高起点。
提篮桥老式商务楼和老厂房改建办 公项目的租金水平在1.1~1.6元/平 方米/天； 区内挂牌出租商铺数量不多，街铺 主力租金水平在1.5~2元/平方米/ 天之间。
杨树浦路仓库建筑改造条件
标准层平面： 总建筑面积为16212平方米， 层高：
3.8~4.3米之间，改造产品适应性较广，
但目前市场上存在的改造为博物馆类 展示功能的产品在层高上的要求较高， 本案无法满足。
租赁情况
旧厂房仓库改造后的租金仍低于同区域的商铺和办公物业的租金；
旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。
旧厂房仓库只能租赁，不能出售； 旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。
旧厂房/仓库与商业的匹配性
区位环境
旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集 的消费群体。
淮安路仓库最适合改造为办公与相关商铺相辅相成的综合产品。
主题研究思路
由于目前市场上可参考的旧厂房改造为商办并重的项目较少，且尚未
进入成功运营的阶段，因此本报告仅藉我司对商业项目及旧厂房改造项目 的研究及操作经验，提出除前文提及的规划，还将通过以下三方面的研究 寻求主题定位方向： 北外滩文化挖掘 北外滩区域发展方向研究 北外滩行业发展契机
北外滩文化
“港口文化”：曾几何时，远渡重洋的哥 德堡号古商船已经从这里的码头把中国的 文化传播到欧洲。港口是每个临海城市对 外交流的窗口，文化的交流在贸易活动中 展现。 “外滩X号”：在百年外滩的万国建筑群内， 惊现了ARMANI的专卖店，CARTIER的专 卖店、Jean Georges法国餐厅、依云水疗， 西洋文化的精品在这里悄然驻足。外滩沉 睡的建筑被唤醒，历史与奢华的舶来品在 这里交错，而北外滩又将怎样演绎她的辉
定位目标：兼顾项目的收益性与品牌形象，为发展商提供逐年增加的租金
收益保障，并在房产界树立品牌声誉，为今后的房产开发铺垫良好的通路。
定位方法：首先通过市场环境分析确定项目功能改造方向，再通过项目价
值的挖掘提出项目主题定位。并进一步对个别重点项目提出业态组合建议、招
商策略建议及初步财务分析。
旧厂房/仓库改造现状分析
杨树浦路项目周边市场
提篮桥地区办公和商业市场现状 均不佳；商业较为集中的区域为 犹太人聚居区，主要业态有服饰
商店、美容美发、餐饮、休闲娱
上海之光摩天轮（可能实施）、犹太人聚居区历史风貌 保护规划给区域带来旅游契机
乐等
提篮桥历史风貌保护区及现代商
现代商业区的规划、北外滩主题商业街的建设给区域 带来了商业前景
业区规划将给区域内商业市场的
发展带来较多机会；对于提兰桥 仓库项目，若部分改造为创意商 业市场前景更为看好。
杨树浦路项目价格分析
周边办公和商业项目租金现状 项目改造后的价值预判
简单的改造并不能使项目租金水平获 得较大水平的提升； 项目改为创意商业和创意办公的综合 体，更能独立于目前的市场环境，跳 脱目前的区域价值。
海上海以新文化地产为开发理念、创意产业链为首要目标客群定位，致