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中海怡美山庄-----建筑及园林风格
❖建筑风格：拉丁风格
•立面造型典雅、建筑线条优美 •色彩欢快、亮丽 •加勒比风情等拉丁风格元素应用
❖园林风格：
一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心） 园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情
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中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情
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中海怡美山庄-----启动模式
文 化 活 动
商业
医疗
项目 9班幼儿园 18班幼儿园 奥体健康运动中心 奥体酒店新闻中心 二期社区中心会所 镇长官邸 一期商业街 社区购物中心（超市） 三期保健会所 一期诊所
面积 2500 12000 11700 21000 2500 800 5000 1800 1000 200
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天泰•奥林匹克花园-----配套
物业类型 Townhouse 宽景house
情景洋房 小高层
品牌策略
Loft
产品配比及销售情况
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
220-269
1200017000
137-205 7000-8000
70-130
5000-6500
70-125
4600-6000
68+20
5000-6000
总价 (万元）
沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发 大众化生活社区
打造一座城 大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活
核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客
启动区目标
极尽展示未来生活情景； 建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
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万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
用地构成
构成 住宅用地 公共设施用地 道路用地 公共绿地 总用地
经济指标
总建筑面积 87.76万平米
住宅平均层数 6.7层
容积率 建筑密度
面积（万平米） 50.79 18.84 10.45 12.3 92.37
比例（%） 54.98 20.4 11.31 13.31
住宅 配套 高层住宅 多层住宅 0.95 16.5%
81.41万平米 6.35万平米 31.1% 68.9%
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天泰•奥林匹克花园-----规划布局
❖多中心、多组团式布局 ❖多层为主，小高层与高层为辅 ❖水系景观和中央景观轴构成园林景观体系 ❖多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化 ❖整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分
运动会所
水系 镇长官邸 一期
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
问题 2
如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？
问题 3
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物，。
260-460 110-165
42-78 32-75 34-41
套数
40多 余套
100
多套
200
多套
100 多套
80 余套
销售情况
已售95%
全部售完 剩沿街10套左
右 仅剩一二层 临水景的售完
一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％
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什么样的市场定位？
产品定位 形象定位 客户定位
世联研究理论
郊区大盘模式
引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》 2021/3/6
大盘社区
❖案例1：深圳---中海怡美山庄 ❖案例2：青岛---天泰•奥林匹克花园 ❖案例3：深圳---万科城
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案例一：中海怡美山庄
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖面临交通改善等大机会 ❖规模大盘，小镇模式
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： ห้องสมุดไป่ตู้地
天泰奥园
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天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
❖项目定位：运动、健康社区
❖目标客户：
•高级白领 •中产阶层
❖实际客户：
•90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老 •10%外地人， •另有部分韩国人
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天泰•奥林匹克花园-----规划指标
广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，进一步 带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
商业中心； Loft
吸引客户置业的驱动因素
❖郊区项目的价格优势 ❖郊区物业未来的升值潜力 ❖郊区良好的空气质量或景观资源
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郊区大盘案例总结
大盘分期规律
❖低开高走，小步快跑 适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 ❖规模优势，成本领先 适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈
启动期位置
❖临近周边成熟区，交通条件成熟区 ❖位于项目中利于展示的位置 ❖便于后期的分期延续
启动物业类型
❖试探市场型：物业类型丰富，启动所有物业类型 ❖抢占市场型：启动最核心物业类型
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The End
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无悔无愧于昨天，丰硕殷实 的今天，充满希望的明天。
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案例三：万科城案例分析
——万科在造一座城
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区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。
该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。
情
景
宽景house
洋
房
总占地
总建面
商业面 积 会所
容积率
车位比
一期总 户数
39.7万平米 43.7万平米 3万平米 3000平米 1.1 1:1 726户
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建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、 大尺度阳光露台、连廊、拱 形花窗等细节特征，以西班 牙典型建筑符号装饰的南加 州建筑风格，写意浪漫中透 出古朴素雅的贵气
❖2500平米体育会所 •游泳池 •咖啡巴、酒巴 •羽毛球场 •乒乓球场 ❖幼儿园 ❖网球场
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天泰•奥林匹克花园的启示
❖以运动主题定位客户 ❖天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 ❖配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 ❖25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 ❖韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 ❖产品注重细节，但品质一般 ❖多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间
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中海怡美山庄对本项目的启示
❖建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位
❖陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感
❖资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处
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小高层
户型组合
Townhouse
情景洋房
宽景洋房
Loft
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营销策略及执行结果
营销策略
产品策略 提出ToHo亲地社区概念
价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下 迅速提价以实现利润的最大 化。价格平均上涨达1000元
形象策略 3万M2配套先行，并引进 了一些知名商业（如丹桂轩、 华润万家），同时幼儿园和 九年制学校已开建；
未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。
政策导向下大力发展基 础配套设施 迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
交通
西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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物业类型
Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
❖项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活
❖目标客户： •高级白领 •中产阶层
❖实际客户： •50%横岗人 •20%龙山岗人 •20%深圳市内投资者
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中海怡美山庄-----规划
❖规划指标： •总占地：40万平米中（共2块地） •建面：50万平米 •容积率1.25 ❖规划布局： •中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 •小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 •大户型沿社区中央水景布置
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案例二：天泰•奥林匹克花园
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖规模大盘，小镇模式
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天泰•奥林匹克花园-----区域及交通
❖区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处， 属于效区地产 ❖交通：交通略有不便 •距市中心区约25分钟车程 •现有3条公交线路 •交通有待改善