全年总体转化率达16.4% 43
价格走势
1 6#
8#
7#
3# 4#
5#
2#
➢楼王单位产品8#、7#树立了价值标杆，间隔1个半月，推盘价格有300400元涨幅。
➢普通外围产品从开盘以来，每批次有100-200元涨幅，客户接受度高， 半年来普通外围产品涨幅500-600元左右。
44
成交量与价格关系
月份
成交情况
月份 来电量 来访量 推货量 成交量
5
6
7
567
356
287
3729 1800 647
360
86
174
212
127
112
8
9
10
11
410
469
583
596
958 1270 1152 1332
206
240
0
122
268
338
11
110
➢月均来访1000组以上，来电400组以上，均处于城西前列
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
各推广渠道费效比
报广 20%
软文 6%
现包 29%
短信 8%
渠道 4%
网络 2%
活动 15%
路牌 3%
老带新 13%
合计 100%
从推广费效比来看，现包对武侯大道沿线覆盖到位，效果明显，费效比最好；报广3覆8 盖 面广，但费用高，费效比其次；活动和老带新也是今年推广中费效较好的渠道。
大家好
1
保利花园 2010年总结及2011年计划
保利花园项目组 2010.12
2
前言 PART 1 ：2010年营销回顾 PART 2 ：2011年营销环境与机会 PART 3 ：2011年营销推广计划
目录
CATALOG
3
前言
4
从2009年12月拿地到2010年5月开盘， 仅半年时间，
保利花园展现了保利工程速度；
网络 101 3%
活动 276 8%
路牌 130 4%
老带新 324 10%
合计 3268 100%
从整体年度来电客户的获知途径来看，线上报广起到了最大的效用占比29%；同时现包占
比25%，续销中老带新也占到较高来电比例。
36
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
来访渠道效果监控
报广 2437 25%
软文 309 3%
16
1
2010.3-2010.5
开拓新双楠
2
2010.6-2010.7
独舞新双楠
3
2010.8-2010.11
领跑新双楠
阶段回顾
17
第一阶段
开拓新双楠
时间：2010年3月—2010年5月
阶段：项目准备、亮相及首批次开盘 营销策略：借大型活动和大规模线上推广启势， 形成大量来访，提高项目知名度。 推广主题：品牌联动 活动营销 推售：一期1栋、6栋 推广：报广、软文、线下渠道拓展、房交会 活动配合：为世博加油活动、房交会活动
•6月下旬 •7月中旬
8栋=86套 1栋+6栋 底商=47套
3栋=128套
•8月中旬
7栋=86套
•8月下旬
4栋=120套
•9月中旬
5栋=240套
•11月下旬
2栋=122套
总推货：住宅1131套 商业47套 已认购：1178套 认购金额：10亿
4 3
5
2
8
5
7
1
6
6
10年11月保利花园一期清盘，完成全年10亿的销售任务，并将于12月启动二期一批次41销售。
32
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
花园宝宝才艺表演
浪漫七夕 心有灵犀
施华洛世奇水晶蜜恋会
茗茶论道品味人生
亲情和院迎中秋
插花艺术派对
配合蓄销，8-11月举行了10余次暖场活动，形式多样，在热销期为项目增加了人气，3带3 动 了销售氛围，但活动与现场客户互动不足，参与性不强。
领跑新双楠
节点
活动
推广
主题：210 平米奢极空
中叠墅
8.5
主题：136平 米豪景楼王
8.12
主题：一个项 目，成就一个
新双楠
8.19
推售7号 楼大户型
强推7号楼 136户型
房交会宣传
主题：新双楠 五星级生活标
杆
房交会宣传
经验总结
34
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
热销后梳理核心卖点，树立项目形象：
高端居住看保利花园 有了保利花园，才有了新双楠高端住区
2010年3月销售中心施工
2010年4月销售中心开放
23
开拓新双楠
节点
活动
经验二：新区域营销到项目高端站位
推广
经验总结
保利花园亮相阶段对“新双楠”区域概念的营销较 为成功，通过报广、软文的多次解读，为区域形成 价值版块的同时，也为项目找到了区域定位，“新 双楠”迅速成为区域各大项目的推广点。
线上推广上通过欧式风 情的多次演绎，树立了 项目的高端调性和产品 定位，有力支撑了项目 “新双楠 新桐梓林”的 口号。
主题：保利 花园，原味 欧洲生活示
范区
5.21
产品理念的 深入，活动 的持续进行
主题：全城 仰望新双楠， 因为保利花
园
5.21
主题：保利 花园5月30 日耀世开盘
5.28 开盘
金卡办理 预告
金卡最后 申领中， 开盘预告
5.30
21
开拓新双楠
节点
活动
开盘前软文
开盘前区域炒作： 保利花园亮相新双楠 升级版“桐梓林”正式启航 50万㎡保利花园欲造新双楠为桐梓林 高端客云集保利花园，新双楠打造为新桐梓林
5
成交量 212
成交均价 8104
6 127 8282
7 112 8173
8 268 8188
9 338 8279
10 10 7704
11 110 8184
45
开盘以来月成交均价一直稳定在8200（实际回收价格7800元）左右，保证了项目持续热销。
客户情况
成交客户分析---区域
点评： ➢以区域型客户为主； ➢8-9月份热销期内，外地 客户占比有所上升，多为 投资客。
➢三个月单月销售套数超过200套
➢平均去化速度6套/天，168套/月
42
转化情况
月份 来访量 成交量 转化率
5
6
7
8
9
10
11
3729 1800 647
958
1270 1152 1332
212
127
112
268
338
11
110
6%
7%
17%
28%
27%
1%
8%
➢5-6月项目前期加油活动配合，来访量大，但意向程度不足，转化率低 ➢7-8月项目中期进入销售上升阶段，平均转化率达24%，远高于区域平均水平 ➢10月项目仍保持1000组左右来访，但处于断货阶段，无法转化 ➢11月货量有限，无法满足众多意向客户需求，转化率不高
推广
经验总结
22
开拓新双楠
节点
活动
经验一：快速开发模式率先占领空白市场
2010年5月盛大开盘
2009年12月19日拿地
2010年2月工地施工
推广
经验总结
2009年12月拿地 到2010年5月开盘， 保利花园仅用半 年时间从无到有 进入销售环节， 展现了保利速度 和实力，也让保 利花园成为区域 的先行者和开拓 者，工程抢先为 新区域站位提供 了强大的战略支 撑。
节点
活动
推广
经验总结
油站及介绍来访约2000组 真实看房意向客户约15%，月400组 有效成交约11套
亮相活动：“保利花园为世博加油”
时间：5月1日—30日
点评：
1、该活动的在区域形成了较大影响力； 2、目的很明确，通过是否拥有汽车来进行 客户甄别； 3、活动效果还是比较明显，但意向性客户
不足。
20
楼王单位推出
存货消化期
活动
推广
经验总结
3
4
5
2
8
5
•二批次 7
1 •三批次
6
6
•6月下旬 8栋=86套 开盘成交率80% •7月中旬 1栋+6栋 底商=46套 开盘成交率100%
3栋=128套 开盘成交率30%
6月即时推出8号楼王单位，树立了一期价值标杆，7月推出商业即售罄，而电梯部分2在6 7月 蓄销遇到一定困难，去化速度减缓。
6.10
主题：空间，就是价 值
6.25
主题：110平米，占尽 全城市荣耀
7.8
大户型加推
赠送空间 信息
强推110户型
28
独舞新双楠
节点
活动
推广
经验总结
经验三：八盘联动品牌影响力大 口碑效应提高老带新比例
2010年保利地产以八 盘联动之磅礴之势格 局成都，形成了轰动 全城的品牌影响力， 支撑各项目的热销。 保利花园也借助保利 品牌实现了客户关注 和认同。
独舞新双楠
节点
活动
推广
经验总结
汽车大赢家
财商沙龙
车行天下
天籁VQ发动机工业设计展
世界顶级冰激凌盛宴
阳光宝宝嘉年华
配合蓄销，6-7月举行了8次暖场活动，起到了较好的暖场效果，提升了一定的销售氛27围， 但对业主和渠道客户的吸引力仍有待加强。