典型特征分析
客群特征
一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的 吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：
普通大众
城市白领
精英阶层
同乐坊
•旧厂房的建筑 新貌
•主题餐饮 •时尚发布活动 •时尚演出
•俱乐部、酒吧
1933 •老建筑观光 老场坊 •公益活动
•特色餐饮体验 •主题零售 •时尚发布活动
毛家园路
3
5
6
中2
山
南 11
路
1
10
9
7外
马
8
路
3 1
5 5 510
2
524
新码头街
代表案例解读
上海老码头——业态分布
广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，
形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水
上T台；
办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺
术家中工西作餐室饮和创意企咖业啡办馆公/茶。馆 俱乐部/会所
单个面积
1000-
在1000－
2000平米
2000平方
左右
米左以右芷江梦工厂为核心，聚集画
廊、琴坊等零售店，形成艺术文
化的聚落
西侧5-6层的厂房多改为 LOFT办公，集中了影视、 杂志等文化传媒类企业
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易 于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。
代表案例解读
同乐坊——主题特色
主
导
无锡北仓 门
13 000 m2
艺术展览 创意设计
✓✓
✓✓ ✓✓ ✓✓ ✓✓
低于 ✓ 20％ ✓ 16％✓ 10Βιβλιοθήκη 低于✓ 20％田子坊
约20 000 m2
文化艺术体验
✓
✓
✓✓
大于 ✓ 50％
以
酒吧娱乐
商 同乐坊 19 300 m2 业
时尚活动
✓✓✓
✓
70％
休 闲
老码头
25 000 m2
商业休闲、时尚 消费
时尚发布 狠牛创意面馆
代表案例解读
1933老场坊——主题特色
与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸 引了大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。
引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文 化交流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等
)
• 三癸堂
• Quilt House(布 艺) • 瀚晶 • 兰轩制衣 • Lafoto • Woo(服饰鞋包)
• ……
代表案例解读
上海老码头——风貌特色
对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大 面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气； 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又 时尚。
面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少 而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。 同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢 华。
人气的来源
消费的主力
亮点的塑造
典型特征分析
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
旧改项目常见商业形态的一般特征
业态分类
商业休闲
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
代表案例解读
同乐坊——形态风貌
改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、 齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色 块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。
代表案例解读
1933老场坊——基本概况
针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具 举办各类时尚活动。
有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间， 可以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃 等现代元素运用形成两层以上的高挑 的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利 用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚 会等。
案例研究
案例的遴选
分 类
项目名称
规模 建筑面积
产业特色
商业休闲
创意办公 其他配套
零售
餐饮
文娱
Loft
艺术 工作 室
酒店
展示 空间
商业 占比
以
8号桥
12 000 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作
✓
创
意 办
新十钢
18 000 m2
文化、设计、传 媒、雕塑
✓
公 为 智造局 23 000 m2 国际服务外包
↘ 零售：利用原有墙面和立柱进 行空间分割，现代简约的展台与 建筑的古朴形成了对比，打造一 个与众不同的购物体验空间。
← 休闲空间：现代化的休闲小品点缀， 具有强烈的时尚感和艺术性。
↓ 舞台：建筑的顶层利用大面积的 玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成 为空中舞台，并导入了一流的影音 设备，适合各种时尚活动的需要。
区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组 成，总建筑面积3.27万平方米； 历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。 前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗 斯设计，享有“远东第一”之誉； 主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文 化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、 休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。
创意办公 其他配套
占比
细分业态
占比
餐饮类 40％左右
50-70% 零售类 40％左右
文化娱乐类 20％左右
10-20%
－
－
10-20%
－
－
分类
特征描述
餐饮类
• 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规 模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档 定位；
• 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅 风格符合项目整体定位
代表案例解读
1933老场坊——空间特色
整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、 连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览 体验。 商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过 现代元素的导入，打造一个个奇特← 的餐厅商：业保空留间了已。有墙面和立柱，
而通过吊灯、铁艺、马赛克等细 节装饰以及灯光效果，渲染餐厅 的独特氛围。
创意零售
• 庆会楼
• 星巴克
• 一号会所 • 三上手工
• 名唐有机餐厅 • Melody 5
• 申绅会馆 • 集艺源画廊
• 黄埔一号私房菜 • Caffein
• 吴记小菜
• Banni
• 码头人家
• Top Choice
• 米索斯希腊餐厅 • Jimmy’s
• kebabs(印度餐厅 Coffee & Bar
以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办 公仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业 零售、餐饮休闲、文化娱乐等多 种形态； 商业比重都要高于50％
结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一 类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。
•会员制的顶级 会所和俱乐部
上海 •老建筑观光
老码头
•老码头风情体 验
•商业休闲体验
•会所、俱乐部 等高端服务
札幌 •啤酒文化观光 啤酒厂 •家庭消费
•品牌零售 •时尚活动 •主题餐饮
•啤酒文化体验
•高档艺术品消 费
吸引点 •开放 总结 •公益
•时尚 •体验 •消费
•身份和生活方 式的体现
启示一：人气的来 源
典型特征分析
休闲商业
临近广场、步行道的 1-2层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、 创意小商铺类的业态为 主 主题鲜明、装修精致、 富有情调
典型特征分析
酒店会所
通常选在相对僻静的场 所 多为小型的独栋建筑改 建而成 外表朴实，内部装修奢 华 精品酒店的客房数通常 在50左右，具有很强的设 计感和文化性
✓
✓
✓
✓
✓
✓
60％ 左右
为
主 导
1933 老场坊 25 000 m2
休闲体验
✓✓✓✓✓
✓ 60％
札幌啤酒 120
厂
000m2
时尚休闲 啤酒文化体验 ✓
✓
✓
大于 ✓ ✓ 90％
根据功能用途的不同，旧厂房/ 旧里弄的改造创意园区通常分为 以下两类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休 闲仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为 主 商业占比低于20％
代表案例解读
1933老场坊——业态构成
商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会
所；
创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态；
展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。
零售
餐饮
会所
办公
展示
•火柴的故事 •花花牛西班牙 •法拉利车主俱 •吾度视觉艺术 •跨越2层，面
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人 与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动
群
利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业
同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以 入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；
及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；
与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地