写字楼预算
收入预算
写字楼级别 普通写字楼 甲级写字楼 5A级写字楼 总面积 3000 3000 3000 单价/平米 10 30 100 月租 30,000 90,000 30,0000 年租 360,000 1,080,000 3,600,000
一、写字楼的分类
1
甲级写字楼
2
5A级写字楼
没有固定的标准，只是 一种行业内通行的叫法。
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被打动，对问题疑点一定要搞清楚。 措施：加强产品品质、公司实力、产品优势等讲解，做到有理有据，切不可虚假胡 说。
七、写字楼的客户类型
2.热情冲动型 特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激，易改变主意。 措施：趋热打铁、狂轰烂炸，但一般成交量不高。
3.沉默寡言型
THE END
THANK YOU
销售总监
营销副总或总经理 整合工程、财务等 部门，目标具体打 击，适合整售客户。
公关负责人
三、写字楼形象影响因素
交通 商务配套 开发商的实力
物业管理
规模定位
九大因素
进驻企业 政府支持
品质档次
地段
四、写字楼的营销手段
1.装修前
采取整层营销，与意向大单客户谈判。
2.装修中
若没有整层客户，则会转向打散销售
D：升值 E：进驻名企
F：优惠政策
五、写字楼的营销阶段划分
第五阶段：收尾期，消化余下单元
消化掉余下的尾单元，一般尾房面积较大、户型不合理、楼层较 差、工程结构管线较多等。关注点： A：价格
B：进驻企业 C：物业档次
散单元较多
六、写字楼的推广和跟进
第一阶段：导入期 A：侧重于投资商的实力和品牌效应； B：户外立体单柱、围档； C：小频的报纸、平媒宣传； D：政府的支持和规划立项侧重。 小频率、量小质精
六、写字楼的推广和跟进
第二阶段：启动期 A：侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力； B：适频平媒大版面宣传； C：户外、围档保留； D：论坛活动； E：知名大企业的沟通； F：项目宣传材料到位。 适当频次
七、写字楼的客户类型
只有掌握客户类型，提出相关应对措施，才能提高现场切单能力。 1.理智稳健型
九、写字楼营销的终点
差异化路线： 产品差异化 建筑差异化
理念差异化
形象差异化
九、写字楼营销的终点
1.产品差异化
1. 2. 3.堂 智能化程度 水电 空调等
即指硬件的差异化。
九、写字楼营销的终点
2. 建筑差异化
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
层高 开间距 进深 柱间距 采光 外立面 建筑造型等
A：上门行销 B：电话行销
命中率较高 命中率很低
二、写字楼的营销方式
3. 扫雷 与行销不同点在于目标性不强，属于排查、扫街式销售。
A：扫楼 B：扫展会
命中率均较低
•
但可以大海捞针，寻找重点，锁定目标，为下一步行销 作客户积累。
二、写字楼的营销方式
4. 公关模式 比行销更明确、直接、有效。
销售代表 销售主管 销售经理
BUSINESS 写 字 楼 招 商 方 案
实景图
总面积3000平米
花都区新华街 五华直街与凤华路交界处 二楼
写字楼预算
支出预算
写字楼级别 普通写字楼 甲级写字楼 5A级写字楼 面积 3000 3000 3000 装修/元 300，000 1，000，000 3，000，000 1，000，000 2，000，000 办公用品 总价/元 300，000 2，000，000 5，000，000
七、写字楼的客户类型
6.喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语打击你。 措施：取得信心，着重产品、项目优势，快速下单。
7.盛气凌人型 特征：趾高气昂、态度强横、自我感觉优越。 措施：不卑不亢、谦让适度，寻找弱点、逐一化解。
七、写字楼的客户类型
9.借故拖延型 特征：个性迟疑、推三推四。 措施：追查不做决定的原因，路过的、看热闹的、市调的等，但应做 到礼貌有加、热情待人，说不定能带来别的客户。
八、住宅与写字楼营销的不同
1.产品特性不同
+
2.客户特性不同
住宅营销：是一种产品化的销售，潜在客户与成交客户数量 相对多，整个 营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销 售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可保证销售业绩。 写字楼营销：则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜 在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程对第一单的销售进程管理， 强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。
3.装修后
如果谈判情况仍然不理想，则可选择租售结合方式。
五、写字楼的营销阶段划分
第一阶段：导入期，寻找客户订作式生产。
此阶段为项目初期阶段，在项目则取得土地使用权 时就开展，利用合适的公关人员或策略对区域内的 单位和企业进行排查。
五、写字楼的营销阶段划分
第二阶段：启动期，寻找客户进行整售
刚进入施工阶段，工程仍存有较大改动余地，进行大客户排查。一般客户 会提出一些要求，如： A：工程结构改造 B：功能区域划分调整 C：初装修标准 D：压低整体售价 E：企业冠名权要求
行业内有固定的标准。 OA:办公智能化 BA:楼宇自动化 CA:通讯传输智能化 FA:消防智能化 SA:安保智能化
二、写字楼的营销方式
1. 坐销 即现场接待，开盘、强销、持销、收尾期贯穿整 个过程。 2. 直销 也称行销，目标客户明确，集中在较熟的客户或有意更换、购 买写字楼的大客户上，以整栋、整层购买为主。
五、写字楼的营销阶段划分
第三阶段：完成期，开始销售 利用启动期排查和积累的客户，推出适当单元上市，测试市 场和投资客户反应，关注点在于：
A：价格
B：空间尺寸 C：户型结构
确客力 定户争 意整 向租
D：物业管理等
五、写字楼的营销阶段划分
第三阶段：强销期，大规模放量
有销售任务和回款指标，利用广告宣传、现场活动等造势，大规模放量、 密集轰炸、集中销售。关注点： A：价格 整售客户确定； 整层、整售为主
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。 措施：以静制静，注意引导，亲切诚恳，拉近感情。
七、写字楼的客户类型
4. 优柔寡断型 特征：犹豫不决，反反复复。 措施：坚持自已的观点，寻找论据支撑，积极主导，让客户依赖于 你，快速作出决定。 5.求神问卜型 特征：事事相信风水，避讳风水谨忌。 措施：不可否定别人的观点，熟悉风水知识，寻找更合理论据观点化解。
B：空间尺寸
C：户型结构 D：升值 E：进驻企业 F：档次 G：物业管理
五、写字楼的营销阶段划分
第五阶段：持销期，消化掉大部分面积，完成综合指标80%以上
借助强销期的余热，改变、调整、创新宣传推广策略，扩大客户打击面， 适当借助价格优势消化掉绝大部分楼层和面积。关注点： A：空间 B：户型 C：价格 散租为主
建筑形态和结构
九、写字楼营销的终点
3.理念差异化
1. 2. 3. 4.
生态 环保 健康 节能等
一般是指项目的新技术或创新
九、写字楼营销的终点
4.形象差异化
1. 2. 3. 4. 5. 6.
区域形象 企业形象 政府支持 进驻名企 人才引进 商务配套等综合因素
项目营销差异化的终极 点，前几项存在较多雷同。