案例式教学
土地增值税清算实务案例
一、要求 2011-2013年度“四叶草花园”小区项目与土地增
值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明，请你 就给定资料和相关信息，对该项目进行土地增值 税清算。
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二、相关资料 资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：
四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007 年11月，纳税人税务登记号为278，法定代表人为高四叶草， 财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级， 注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行，帐号 22200032645。
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金元。
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??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
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二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额元， 采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完工 结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣 工结算手续，竣工决算金额为元，单位成本1200元/ 平方米。
二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8 月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案表。
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园 二期）。项目占地面积50000平米。
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模 相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、 规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标 准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率 1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各 24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花 园小区公共配套设施），容积率2.0 。
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（四）销售情况：
一期： 2011年8月4日取得市桥西区建设局的 （2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品 房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期， 施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为 住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开 发商品房销售情况如下：
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、 完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理 竣工结算手续，竣工决算金额为元，单位成本1200元/ 平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备
案表。
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2、“四叶草花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总
金额元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、 完工结算的办法。到2013年12月底尚未办理竣工结算 手续。
二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金 额元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供，其他材 料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完 工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣工决算 金额为元（含钢材价款元），单位成本1727元/平方 米。
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
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占地面积Βιβλιοθήκη 建筑面积（平方米）
（平方米）
10000
20000
10000
16000
三栋非普通住宅地下 2000
20000
38000
16000
32000
13000
17000 5000
1000
2000
30000
56000
50000
94000
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“四叶草花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
注意问题：
1、会所用途变化 ？
2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。
3、存在问题：不区分清算单位。
一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。
问题：纳税人为什么不区分清算单位？
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（三）开发情况：
1、“四叶草花园小区” 一期工程建设情况：
一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额 元，采取出包方式建造，工程价款实行分期预付、完 工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣 工结算手续，竣工决算金额为元，单位成本800元/平 方米。
四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区” 项目，无其他开发项目。
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（一）征地情况
2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定 《国有土地使用权出让合同》（合同编号：天政地国（出）字 【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发 区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为 商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米 1500元，总额为元，并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工 作及费用。
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四叶草花园一期销售情况 (已办理房产证）