竣工验收说明

。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

建设工程未经竣工验收，发包人不能擅自使用，否则将导致不利法律后果。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔xx〕14号）第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

由于房屋建筑质量问题错综复杂，国家法律法规规定工程必须经过竣工验收。竣工验收是指建筑工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序，是全面考核基本建设工作，检查是否合乎设计要求和工程质量的重要环节，是房屋从建设生产转入使用的一个重要必经环节。新建、扩建、改建项目及技术改造项目一律要经过工程验收后，方可交付使用。为了保证建设工程质量，我国有关法律法规对工程竣工验收程序等有严格的规定。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规

范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

没有经过竣工验收或者验收未通过的，发包人不得提前使用，对发包人擅自或强行使用的，根据本条司法解释由此发生的质量问题及其他问题，由发包人自行承担责任。该规定实际上是对建设工程风险转移的一个“规则”：未尽验收但是发包人提前使用的，建设工程的质量责任风险发生转移。

本来根据《建筑法》规定，施工单位应对建筑工程质量承担责任。但根据本条规定，在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下，如果发包人擅自或强行使用，即视为建筑工程质量合格，或者虽然工程质量不合格但是发包人自愿承担质量责任。发包人应当预见工程质量可能会存在质量问题，其提前擅自使用未经验收的工程，工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。

要特别注意发包人仅对其擅自使用部分承担工程质量风险责任，而不是对整个建设工程的工程质量承担风险责任。也就是说，对未使用部分，其质量责任仍然有施工单位承担。

关于工程未经验收，发包人擅自使用，其质量问题自行承担的问题，在本司法解释作出规定以前，《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二款第三项有类似的规定。在本司法解释起草过程中，对发包人擅自使用未经验收工程的，其应对使用部分还是全部工程承担质量责

任问题，在讨论中存有不同意见。一种意见认为，发包人只要擅自使用未经过竣工验收或者验收未通过的工程的，无论使用部分的面积多少，均应承担全部工程的质量责任。其理由是，发包人一旦使用其中一部分，施工单位对其他部分将无法进行施工或管理。另一种意见认为，发包人仅应对使用部分承担工程质量责任。理由是：建筑工程质量责任依法应由施工单位负责依照有关法律规定，对发包人应承担的质量责任不宜作扩大性解释。如果不限制在使用部分，那么一幢楼仅使用其中一层，或者一个小区多幢楼仅使用了其中一幢，其发包人就承担全部建设工程质量责任，而施工单位就此免除了责任，显然不合理。后来司法解释采纳了后一种意见，发包人仅对使用部分承担质量责任。

在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，是不是承包人彻底免除责任呢？并非如此。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，即便发包人未经竣工验收擅自使用的，如果建筑工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现问题，承包人仍然要承担责任。根据《建筑法》第六十条规定，建筑物在合理使用寿命内，确保地基基础工程和主体结构质量，是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务。该规定是法律强制性规定，其要求承包人必须确保地基基础工程和主体结构的质量在建筑物合理使用寿命内不能出现问题，这是承包人依照法律规定必须履行的工程质量保证义务，如果出现问题承包人就必须承担民事责任。竣工验收说明(二)

工程竣工验收系列程序说明

（初稿）

xx.10.12

一、各分部分项验收

1、规划验收验收单位：江宁区建设局村镇科（是否验地下管网？）

2、消防验收验收单位：市消防支队防火处验收科

3、人防验收验收单位：江宁区人防办质监科（牵头组织）

4、防雷验收验收单位：江宁区气象局防雷办

5、环境验收验收单位：江宁区环保局（含室内环境、污水处理）

6、电梯验收验收单位：江宁区技监局

7、节能验收验收单位：建设单位、监理单位、江宁区质监站

8、分户验收验收单位：建设单位、监理单位

9、设备专项验收验收单位：江宁区质监站安装科（智能化、太阳能、机械

车库）

10、档案验收验收单位：江宁区档案局（竣工资料先交江宁区质监站检

查）

（不含监理单位自查自纠的预验收，且1~9项可同时进行）

二、各项专业检测

1、环境检测。（方圆）

2、通球试验、接地电阻检测。（方圆）

3、避雷接地检测。

4、电梯检测。

5、节能检测。

6、沉降观测。（验收当月最新结果）

7、消防检测（由消防支队确认检测单位）

8、通排风工程检测。

9、淋水试验抽检（江宁区质监站验收时检查）

三、江宁区质监站进行房屋竣工验收

1、必备条件。

（1）正式水、电、气接通。

（2）各分部分项验收完成且出具报告。（除档案验收外）

（3）各项专业检测报告出具。

（4）按图施工无误。（需对照一一对应）

（5）工程资料齐全有效。

2、申报方式。

（1）填写“竣工验收通知单”且盖章。

（2）编写“竣工验收方案”一式五份。

3、注意事项。

（1）监理、建设方、施工单位的现场资料齐全有效。

（2）图纸+设计变更、设计更改、技术核定单=实物。

（3）事先需提前准备“质量监督档案”的内容，以免验收完后整理资料耽误时