和水压情况，卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确
定。室内给水系统给水方式主要有如下几种：
室内给水系统的方式：
直接给水方式
设置升压设备的给水方式
当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压，而建筑物内部用水量又很不
均匀时，宜采用设置升压设备的给水方式。
*什么是物业设备设施呢？ 物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供
暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体， 是物业全方位管理与服务的有机组成部分。 注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是 其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更 安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、 维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了 有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设 备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护 航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本 目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； ☆物业设备是否完好的标准为： ①零部件完整齐全， ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 二、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 1、物业设备基础资料的管理
第二节 室内给水系统常用设备
一、给水常用管材、管件及其连接
1.给水常用管材
常用给水管材一般有钢管、铜管、铸铁管和塑料管等。但必须注意：生活用水的给水管必须是无毒的。
（1）钢管
钢管有焊接钢管（常用）、无缝钢管两种。
流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦、冲击、流速（大小、方向）变化等阻力所需的静水压力，
一般取15～20kPa。
一般经验值：
为了选择给水方式，可按建筑物的层数粗略估计自室外地面算起所需的最小保证压力值。
一般地，单层建筑物为100kPa；二层建筑物为120kPa；三层或三层以上建筑物，每增加一层增加
40kPa。对于引入管或室内管道较长或层高超过3.5m时，上述数值应适当增加。
3
2.设备管理部门及其人员配备
3.健全必要的管理制度
4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
设备技术与经济管理
1.设备前期管理
2.固定资产管理
3.设备技术管理
4.设备经济管理
5.设备使用与维护管理
6.设备检修管理
7.动力房管理
8.特种设备管理
设备管理现代化
采用计算机辅助管理。
采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。
一、室内给水系统的分类
自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段，称为室内给水部分。
按用途可分三类：
生活给水系统
生产给水系统
消防给水系统
二、室内给水系统的组成
引入管
水表节点
给水管道
给水附件
升压和储水设备
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
室内消防设备
三、室内给水系统的给水方式
室内给水系统的给水方式必须根据用户对水质、水压和水量的要求，室外管网所能提供的水质、水量
单设水箱给水方式
室内给水系统的方式：
单设水泵给水方式
4
水泵-水箱联合给水方式
分区供水的给水方式
气压罐给水方式
四、高层建筑的室内给水方式
由于自重的作用，低层的静水压要比高处楼层的静水压大。对于高层建筑，底层的静水压就会很大，
这显然是不科学的，同时也是一种压力浪费，对供水管道自身的安全也不利。由于高层建筑层数多，
设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。
逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。
例1
物业设备管理的基本内容包括
和
两个方面。
例2
按照专业性质，设备管理部门可分为四个组，分别为强电组，暖通组，
和维修组。
例3
对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是
。
例4
物业设备管理有何意义？
分区并联给水方式。
五、室内给水系统所需压力
式中：H
H=10H1+H2+H3+H4 （kPa） ——室内给水系统所需的水压，kPa；
H1——最不利配水点与引入管起端之间的标高差，m； H2——计算管路的水头损失（水在流动过程中损失的能量），kPa； H3——水表的水头损失（水经过水表时损失的能量），kPa； H4——最不利配水点的流出水头，kPa。 一般经验值：
例5
物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？
例6
什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？
第二讲 建筑室内给水
第一节 建筑物业给水系统概述
建筑给水系统是将城镇给水管网（或自备水源，如蓄水池）中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供
人们生活、生产和消防之用，并满足各类用水对水质、水量和水压要求的冷水供应系统。
因此其给水系统必须进行竖向分区。
竖向分区的目的在于：
① 避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏；
② 避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪声、震动噪声、水锤及水锤噪声；
③ 避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。
高层给水坚向分区的方式：
分区减压给水方式：分区水箱减压和分区减压阀减压。
程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 4、维修人员（技术工人） 5、保管员 6、资料统计员 4、物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度
有下列三大类： 一、生产技术规程方面的制度 物业设备接管验收制度 物业设备的安全操作规程 物业设备的保养维修规程 二、管理工作方面的制度 1、物业设备预防性计划维修保养制度 2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 3、工具领用保管制度 三、责任方面的制度 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 值班制度 交接班制度 报告记录制度 从而实行专业化、制度化的物业设备管理。 ※物业设备管理的要求及标准 设备管理体制 1.企业负责人管理职责
第一讲 物业设备管理基础 第二讲 建筑室内给水 第三讲 建筑室内排水 第四讲 小区给排水及热水、饮水供应 第五讲 建筑消防系统 第六讲 供暖与燃气供应 第七讲 建筑通风与防排烟 第八讲 空气调节 第九讲 建筑供配电系统 第十讲 电梯、照明及安全用电与建筑防雷 第十一讲 建筑弱电系统及建筑智能化简介 第十二讲 期末复习 第一讲物业设备管理基础 一、物业设备管理的意义和目标 1．物业设备概述
2
量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 6、固定资产（设备）管理 固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的
资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。 不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规 程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案
1
设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告 （2）设备技术资料 设备技术资料包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 （3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 （应取得两个方面的成果）： 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 （2）运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理 3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影 响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期 运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 （2）维护保养工作的实施 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备， 定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做 好清洁工作。 （3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。 设备的点检包括日常点检及计划点检。 设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③ 易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在 运行中经常出现不正常现象的部位。 ⋇设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：①记录设备 的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检 修计划。 (4) 物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检 修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修 工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 (5) 计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的 方式。 5、备品配件的管理 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理 的基本原则。 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数