透视价值-2013楼市年中白皮书2013年上半年，楼市表现不凡。

搜房网数据监控中心统计显示，楼市前五月成交商品房74290套，除了2月由于春节原因没有过万套以外，每月成交均过万。

从政策层面来看，“新国五条”的出台在楼市引起了小小震动，3月，二手房成交更是破了纪录。

搜房网独家矩献《2013年中楼市白皮书》，全面深入地总结2013年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价涨跌、区域成交等；展望2013下半年上市量、纯新盘以及购房者置业心态。

第一章：房产相关政策全解读出台房价控制目标公积金新政缩紧一、新国五条及细则1.3月1日新国五条细则.WORD资料..WORD资料.2.新国五条调控力度较预期更严限购在二线城市中最严3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，指出当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。

因此要做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》特别强调，限购进一步升级，并明确了统一标准。

二手房的个调税，将由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。

对房价上涨过快的城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“新国五条”调控力度较预期更严亚太诚实房地产业协会会长逸枫认为，“新国五条”政策打击力度较预期更重，实施细则在两会前提前实施，意图在于保持调控的连贯性和政策的持续性，表明中央房地产调控房价最坚定的决心。

实施细则一旦全国实施，房价上涨、涨幅扩大的局面将结束，未来几个月楼市会降温下行。

限购在二线城市中最严市房管局人士介绍，目前限购在全国来看仅次于和，是二线城市中最为严格的，也不属于房价上涨过快城市，目前还没有新的调控政策出台，但存量房消化周期为8-9个月，从供求关系上看有利于保持房价平稳。

多位业人士表示，实施细则比预期更为严厉，市场上整体的商品房买卖活跃度，估计将持续下降。

楼市成交量会开始降温，预计到二季度会有明显回落，房价涨幅将得到遏制。

对于二手房市场来说，打击的程度与量价降幅超过一手房。

由于此次强调差别化调控，一二线城市楼市会降温。

关注房地产“国五条”房价以稳为原则细则摘要：各直辖市、计划单列市和省会城市（除外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保.WORD资料.障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。

对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

解读：中国指数研究院（华中）研究总监国政表示，本次“新国五条”细则确定了“保持房价基本稳定的原则”，这与原来“促进房价合理回归”的政策尺度相比，着眼点在政策的延续性及稳定性。

“按照房价稳定的原则制定房价控制目标”，杜绝涨价目标，行政手段持续。

情况：市房管局人士接受记着采访时表示，自2011年首次制定并公布了房价控制目标：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。

2011年和2012年新住房价格分别为上涨3.72％和下降1.01％，数值均低于全市GDP及居民人均收入增幅超两位数的水平，完成了房价调控目标。

今年，将于两会后出台并向社会公布房价控制目标，新房上市将继续实行“销售价格预审制”，备案价格为销售的最高价格。

限购围全覆盖细则摘要：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域向其售房。

解读：某房地产研究院副院长表示，这意味着限购进一步升级，并明确统一标准。

等仅限购买主城区住房的城市，将被要现“限购全覆盖”。

地方出台执行细则，主要集中于3月出台，地方细则尤其是一线城市，还将再度升级。

情况：市房管局人士说，目前限购限贷政策，涵盖了全部行政区、新房、二手房及所有价位的住房，已基本属于限购限贷的“标准版本”。

房价上涨过快城市提高二套房首付细则摘要：继续严格实施差别化住房信贷政策。

银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严.WORD资料.格执行第二套（及以上）住房信贷政策。

对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

解读：亚太城市房地产业协会会长逸枫分析，这意味着房贷全面加码。

首套房贷款的首付款比例和贷款利率有收紧趋势；第二套（及以上）住房信贷的首付提至7成，利率提至1.3倍。

不排除银行停止二套房贷，加强对银行窗口指导。

情况：市房管局人士表示，细则措辞严厉，要求“对房价上涨过快城市”提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率，目前还是会继续执行老政策。

该人士表示，目前还不属于房价上涨过快城市，在昨日下班之前尚未接到这方面通知。

但今年会继续打击坐地涨价等违规行为，稳定房价。

3.2013年度市新建商品住房价格控制目标1)根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，为了继续做好我市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府研究决定，我市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：新建商品住房价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。

.WORD资料.二、公积金新政市住房公积金中心宣布，将对公积金贷款和提取政策作出调整：自3月10日起，缴存时间越短、余额越低，所贷额度越少；申请公积金贷款，须正常缴纳公积金6个月以上，严禁不足缴存月份“突击补缴”获得贷款资格。

尽管公积金中心人士表示，这次调整只是限制部分“投机”行为，并不代表房地产调控政策收紧。

但市场人士却称很难不产生联想。

贷款新增余额与缴存期指标在计算职工公积金可贷额度时，将在原有60万上限（2套房50万）、贷款还款能力、贷款比例（分1、2套房；房龄；面积因素）等测算方法基础上，新增公积金缴存时间及缴存账户余额系数标准。

即按照缴存时间和缴存余额，综合确定额度——贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（详见下表）。

其中，余额之和不足1万元按1万元计算。

以一对月缴存分别为900元、800元的夫妻为例，按原有计算方法，其公积金贷款额度为32万。

而根据新增的缴存时间和余额计算，假设夫妻双方余额共2万元，连续缴存12个月，则贷款额度变为28万元。

取低值确定额度后，则该夫妻能贷款的最高额度比此前少了4万元。

人均贷足60万至少缴存满3年.WORD资料.3月10日起，上述新规即将正式执行，此前各贷款经办银行已受理，并在公积金系统录入登记的贷款，按原政策执行。

记者从公积金中心获取的经审计后数据显示，截至2011年底，住房公积金归集余额 394.8亿元，全年共131.48万职工缴存，粗略估算人均公积金余额3万元左右。

但对较年轻的单身职工，由于其计算基数只算个人余额，且缴存时间短导致时间系数低，受新规冲击较大。

目前人均缴存公积金在795元，据新规，按贷款60万倒推，单身职工至少要缴存3年。

数据显示，2012年发放的公积金贷款中，借款人年龄在30岁以下的，约占贷款金额55%。

突击补缴无法获得贷款资格昨日，公积金中心强调，缴存账户开户时间应距申请贷款时间满180天，按月连续缴存6个月以上，且账户状态正常，才能申请公积金贷款。

同时，由于缴存时间目前也将作为计算贷款额度的指标，公积金中心明确，缴存公积金6个月及以上的职工，按实际汇缴（含按月补缴，不含一次性补缴）月数计算时间。

即因缴存时间不达标而试图“一次性补缴”的职工，将无法获得贷款资格。

对于异地调入职工，要求应由异地公积金中心出具正常缴存6个月及以上的证明，并将异地缴存的公积金全部转至本地，才能按异地缴存时间及余额计算额度。

否则，将按新参缴公积金职工条件办理。

为避免二手房虚假买卖套取公积金，还规定凡半年同一套房屋办理两次以上过户的，第二次过户的所有权人及配偶公积金需“两证”满6个月，才能提取。

业疑心为调控加码前奏“每次调控都是贷款先动，这可能就是调控要加码的先兆。

”昨日，某开发商人士对记者表示。

数据显示，2011年~2012年6月，公积金贷款支持的购房面积和户数，已分别占商品住房销售面积和套数的1/3。

公积金已成为人购房主要工具。

“不算政策收紧，主导思想还是‘应贷尽贷’，只是对投机取巧的人做些限制。

”公积金中心解释。

房地产学会专家委员叶学平认为，目前，收紧调控已成全国趋势，适度调整公积金政策，契合这一趋势。

当前，全国房地产市场都出现量价齐升，贷款政策调整仍属市场化调控手段，如果效果不明显，不排除会有更严厉的行政措施出台。

.WORD资料.借款人缴存时间缴存时间系数6≤缴存时间≤12（月） 0.712＜缴存时间≤24（月） 124＜缴存时间≤36（月） 1.236＜缴存时间≤60（月） 1.5缴存时间＞60（月） 2.WORD资料.公积金新政3月10日起实行，细则如下：【贷款】四种算法取最低值公积金贷款能贷到多少，将按4种限额标准计算后，取最小值。

算法1：购买首套住房的，公积金贷款最高额度为60万元；购买第二套住房，且家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下的，最高贷款额度为50万元。

算法2：购买首套房且为一手房，建筑面积在90平方米（含）以下的，公积金贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%；建筑面积在90平方米以上的，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的70%。

购买二手房，所购房屋建成时间在10年（含10年）以，贷款最高比例不超过房屋总价的70%；所购房屋建成时间在11－20年（含）以，贷款最高比例不超过房屋总价的60%；所购房屋建成时间在21－30年（含30年）以，贷款最高比例不超过房屋总价的50%。

购买第二套住房，且家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。

算法3：计算公式：贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×45%×12个月×贷款年限算法4：计算公式：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数。

【缴存】正常足额缴存半年是底线严格执行连续正常足额缴存住房公积金达6个月以上的贷款基本条件，向突击开户、突击缴存住房公积金获取住房公积金贷款，牟.WORD资料.取不当利益的行为说“不”。

新参缴职工申请住房公积金贷款，必须距缴存账户开户时间满180天，按月连续缴存6个月以上（不含一次性补缴），且缴存账户状态正常，方有申请资格。