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需要关注的风险
对于规划变更风险的处理 a.前期通过走访规划部门和实地查验，尽可能地发现地块的可能存 在的问题； b.在合同中对前期发现的问题充分披露； c.要求转让方负责解决相关问题； d.股权转让款和风险处理结果相挂钩； e.在开发运营计划中预留相应处理周期。
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需要关注的风险
2、地价上涨风险
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合作方
第三方
合计
合作方： • 在市场上行周期中，不断上扬的地价往 往催生土地方更多的利益诉求 • 在收购方尚未获取项目100%权益之前， 土地方往往是占据主动地位的，因此直 接增加地价要求也每每得手
第三方：
• 部分项目的合作过程中会存在包括村
民、企业在内的第三方 • 在地价上涨的同时，第三方也会提出 更高的利益要求，合作方往往将该风
股权收购获取房地产项目实务
——以内资非国有有限公司为例
陈
栗
2011年4月
目
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 房地产项目获取方式 股权收购流程 需要关注风险 税赋简单比较
录
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第一部分 房地产项目获取方式
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房地产项目获取方式
一、项目获取方式概述及分类
对开发商而言，并非一定要获取土地使用权，全部或部分取得项目 开发的权利，并随之享有项目相应利润。 公开
9、税费的承担 10、违约责任
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股权收购流程
（四）起草目标公司的内部文件 目标公司的股东会决议、目标公司其他股东的放弃优先购买权的声 明
（五）起草担保协议、债权债务转让协议和劳动用工的解除协议
（六）签订正式股权收购合同 （七）办理担保等手续
不动产抵押、股权质押
（八）办理股权变更手续
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第三部分 需要关注的风险
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股权收购流程
从法律方面来讲，做尽职调查的目的: 第一，能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险； 第二，为收购方提供足够的信息，来帮助他作出有充分信息的决定 ； 第三，发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍，比如目标 公司是否具有相应的授权，是否需要第三方同意，是否需要得到政府 的批准。 尽职调查报告的内容： a.目标公司的设立与存续 原始股东的出资，公司的增、减资，股东的变更等 b.目标公司的现状 目前的公司类型、注册资本、法定代表人、注册地和股东的情况
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需要关注的风险
1、规划变更风险
地铁建设风险风险
• 由于磁悬浮及修建快速干道作为辅道，政府将
对本片区规划做较大调整，本地块部分土地直 接划分出去用于市政建设 • 由于磁悬浮动迁非常紧迫，而当地动迁房源又 不足，因此要求在本地块内部分协助解决磁悬 浮的动迁安臵房200套 • 同时项目整体容积率由0.8调整为1.2
5、股权过户的具体操作安排
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股权收购流程
6、公司移交及过渡期约定 会计资料、其他资料及财产 过渡期的管理
7、目标公司的后续经营
组织机构、日常管理和投资、利润分配 8、转让方对收购方的承诺
承诺是用来管理协议双方在签署协议到完成交易之间的行为所带来 的风险，约定交易双方在协议签订以后到协议生效以前这段时期内的 行为的。
j.目标公司的重大合同 k.目标公司的重大诉讼、仲裁及行政处罚等 l.目标公司的知识产权
著作权、商标权和专利权
通过尽职调查，希望发现什么问题？ 第一、目标公司的法律结构、公司的章程或细则是否限制公司被收 购。 第二、在公司的合同中有时也会有一些阻碍交易完成的条款。 第三、目标公司是否有贷款也很重要。
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需要关注的风险
影响房地产项目正常开发的常见风险
规划 地价 常见风险 拆迁
税务
政策 合作方
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需要关注的风险
1、规划变更风险
规划功能（土地用途）修订风险风险
规划路网修订风险风险
• 项目于2006年3月签署合作协议，《土地证》 、《规划许可证》，证载功能为商住用地，土 地方告知曾向规划部门申请沟通在项目中部增 设小区级道路（8米宽）以增加商业临街面 • 根据《组团规划》项目用地功能未发生变化， 亦未发现新增规划道路 • 当年获取项目，在规划手续办理阶段发现规划 局内部已将道路升级为规划路（15米宽），用 地被迫分宗，同时用地红线和面积亦发生变化
险直接转嫁给收购方
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需要关注的风险
地价上涨导致合作方要求提高合作价款 地价上涨导致第三方要求追加补偿
• 土地方通过和当地村委合作获取该项目权益 • 收购方通过和土地方合作采取作价入股方式将项目用地做到新设项目公司名 下，但当地政府为保护村民利益，要求新项目公司中必须保留部分村集体权 益1% • 收购方与土地方约定补偿村民的全部费用由土地方承担，但是在项目最后办 理1%股权转让环节，村民向项目公司要求增加青苗补偿
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第二部分 股权收购流程
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股权收购流程
一、通过收购目标公司股权的方式，取得目标公司的土地使用权或房 地产项目开发的权利，并进而享有相应利润。 二、股权收购的流程 （一）签订意向协议 其主要作用在于：对于转让人而言，对于受让人获取目标公司资料 的保密义务；对于受让人而言，在一段时间内取得排他性的谈判的权利 ；对于双方而言，尽可能地锁定交易价格。 （二）对目标公司做尽职调查(附带对出让方的资信、担保方的资产等 情况进行调查) 为什么要做尽职调查？购买一件物品，首先得检查和确认它是你要 的东西，质量如何，有没有瑕疵，有没有什么你不想要的东西。买一个 公司也是如此。 1、法律——尽职调查报
安臵房200 套
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需要关注的风险
1、规划变更风险
河道退线（高压电线）风险风险
低容积率风险风险
• 项目所在区位优越，占地7.2万平米，容积率 0.6，全部规划为高端别墅 • 项目获取后办理报批报建手续过程中，政府告 知该项目容积率小于1，属于严格控制别墅用地 ，要求调整容积率并补缴地价 • 同年，政府颁布房地产调控政策，鉴于小于1.0 的项目总量较小，批准相关项目开发，但是整 体建设周期拖延
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股权收购流程
c.目标公司的组织架构 董事会（执行董事）、监事（会）、经理的设臵及权限的划分 d.目标公司的资产
国有土地使用权的取得及拥有情况
e.目标公司的关联交易 f.目标公司的负债
关注会计师事务所出具的审计报告
g.目标公司的税务 h.目标公司的劳动用工
i.目标公司的环境责任
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股权收购流程
项目获取方式 出让
合作开发
在建工程转让 非公开 转让 股权收购
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房地产项目获取方式
二、项目获取方式简介 出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。（《房地产法》第七条 ） ——招标，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告， 邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标 ，根据投标结果确定土地使用者的行为。
新增东西北侧规 划路，且占项目 小部分用地
取消了东侧 规划路
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需要关注的风险
1、规划变更风险
规划设计要点修订风险风险
• 本项目总占地面积13.4万，目前已动工的4栋30 层高层
• 因市长指示项目所在地控规要加重商业娱乐配 套的比例，其余3栋30层临江住宅（5.2万 ）改 为商业配套，限高30米 • 通过策动村长带队与规划局谈判，避免了规划 调整，作为妥协，公司同意将三栋高度压到80 米，面江外立面以公建风格设计，不设凸阳台 ，影响产品品质
• 获取阶段，发现用地内存在水渠（宗地旁有高 压线），但依据规划设计要点，没有体现任何 与此相关的设计要求
• 项目获取后在办理报批报建手续过程中，水利 局告知该水渠为上游水库的排洪渠道，两侧需 退渠道中心线各40米，切割开地块（电业局告 知要退高压线后20米，保留高压走廊） • 受此影响项目实际用地面积大幅减少，原规划 的洋房被高层替代，盈利能力大大降低
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房地产项目获取方式
二、项目获取方式简介 合作开发，当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共 享利润、共担风险合作开发房地产。（《关于审理涉及国有土地使用 权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条） 在建工程转让，权利人将其拥有的在建工程项目转让给受让人。 《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，转让房地产开发 项目，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的 条件 《城市房地产管理法》第三十九条规定，“以出让方式取得土地使 用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照 出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建 设用地条件。
——拍卖，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点 进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
——挂牌，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的 行为。
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股权收购流程
a、卖方的陈述能够帮助买方理解其所购买的公司，也可以帮助买 方做好尽职调查； b、在协议生效前，卖方的陈述不真实，买方可以拒绝成交； c、如果卖方的陈述内容被证实是虚假或错误的，买方可以依据这 些陈述条款来索求赔偿。 3、交易的基本结构 合作内容
4、价款及其支付
价款的确定：股权转让款、往来款、应分配利润 价格是否会受到收购业务在收购交易实施期间的运营结构的影响
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房地产项目获取方式
二、项目获取方式简介