前期物业服务协议使用说明
一、本协议为示范文本（试行），适用于本市行政区域内前期物业管理活动。
协议各方在签定之前应当仔细阅读本协议文本的内容。
二、本协议中下列词语的定义：
1、业主，是指房屋登记簿上记载的房屋所有权人。
2、物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
3、物业买受人，是指商品房预售合同中确定的房屋购买人。
4、专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
5、共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。
全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。
相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、电梯间、设备间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、等）等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设施设备。
6、公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
7、前期物业服务费，是指物业服务企业在前期物业管理期间收取的物业服务费用，包括物业服务成本、法定税率和利润。
三、为体现协议各方的自愿原则，本协议中相关条款后有空白行，供相关方自行约定或补充约定。
协议当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
四、本协议中甲、乙、丙三方称谓的定义：
甲方为建设单位；乙方为物业买受人，在办理房屋登记后，即为业主；丙方为甲方通过招投标的方式或者经市、县物业主管部门核准采用协议方式选聘的具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。
五、本协议中所指物业类型分为：住宅（包含商务公寓）、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业等。
当物业管理区域内，住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于或等于50%的，以住宅物业类型计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于50%的，以其中所占比例最大的物业类型计。
六、根据《山东省物业管理条例》第二十三条的相关规定，本协议的主要内容为甲方与物业买受人签订的商品房预售合同的组成部分。
七、在签订本协议前，协议各方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。
八、本示范文本（试行）由聊城市住房和城乡建设委员会负责解释。
前期物业服务协议
甲方：（建设单位）
单位名称：；
法定代表人：；住所：；
联系电话：；传真：。
乙方：（物业买受人）；
法定代表人：；住所：；
联系电话：；传真：。
丙方：（物业服务企业）
单位名称：；
资质等级：；证书编号：；
法定代表人：；住所：；
联系电话：；传真：。
乙方购买物业基本情况：物业名称：地址：；该物业类型为：（住宅/商业用房/写字楼），坐落于幢单元室，建筑面积：平方米，购房合同编号为。
根据《山东省物业管理条例》和《聊城市物业管理办法》有关规定，按照
《前期物业服务委托合同》和《商品房预售合同》有关约定内容，甲、乙、丙三方在自愿、平等、协商一致的基础上，就（物业名称）前期物业管理服务事宜，订立本协议。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况:
1、物业名称：；
物业类型：；
座落地址：区/县路号；
占地面积：；
建筑面积：。
2、物业管理区域四至：
东至：；
南至：；
西至：；
北至：。
（物业规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章服务内容与质量
第二条在本物业管理区域业主大会选聘物业服务企业之前，由甲方委托丙方负责本区域的前期物业管理服务。
丙方设立专门机构，并委派负责本物业的日常管理工作。
包括：
1、物业共用部位的维修养护；
2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护；
3、公共区域的的环境卫生维护；
4、公共绿化的维护；
5、协助管理公共区域内的秩序维护；
6、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；
7、物业维修、更新、改造费用的账务管理；
8、物业管理移交资料及物业服务档案的保管；
9、。
（物业共用部位明细见附件三、共用设施设备明细见附件四，具体的物业管理服务内容及质量验收标准见附件五）
第三条乙方拥有的专有部分损坏时，可以委托丙方进行维修等服务，也可以自行维修。
委托丙方维修的，维修费用由乙方或使用人承担。
第四条甲方应当按照有关规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业服务用房。
物业服务用房属全体业主共有，丙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
物业服务用房建筑面积平方米，其中：
办公用房（含客服、行政等）平方米，位于；
配套用房（含库房、备勤等）平方米，位于；
业主委员会用房平方米，位于。
（物业服务用房平面图见附件六）
第三章物业服务费用
第五条本物业管理区域内前期物业服务收费实行包干制。
甲方、乙方或物业
使用人应根据物业的类型和使用用途及本协议约定，按房屋建筑面积向丙方交纳前期物业服务费。
其中：
（一）住宅用房（不包含与住宅配套的储藏室和层高低于2.2米的部分阁楼）：多层住宅（不带电梯）元/月·平方米；
多层住宅（带电梯）元/月·平方米；
高层住宅（含小高层）元/月·平方米；
低层联排住宅（含别墅等）元/月·平方米；
（二）非住宅用房：
商业用房元/月·平方米；
配套公建元/月·平方米；
独立专有车库元/月·平方米；
在本合同期内，乙方将住宅、储藏室或车库改为经营性用途的，该房屋分摊的前期物业服务费应调整为元/月·平方米。
本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用。
物业保修期满后的维修、更新、改造的费用，属于业主专有部分，由业主承担；属于业主共有部分的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例，在业主缴纳的专项维修资金中分摊列支。
第六条物业服务收费标准的调整，按以下第项执行：
（一）按政府公布的物业服务费指导价标准调整；
（二）按每年 %的幅度上调；
（三）按每年 %的幅度下调；
（四）按每年政府公布的消费物价指数（CPI）；
（五）。
第七条物业服务费用的交纳
（一）在本物业项目办理物业服务收费手续之前，任何单位不得向乙方收取前
期物业服务费，在此期间产生的物业管理费用，由甲方按以下方式向丙方支付：
1、按建筑面积计算，元/月·平方米；
2、按包干费用计算，万元。
（二）在办理物业服务收费手续后，视以下情形办理
1、甲方自有房屋、未售出的房屋以及已售出但未交付业主的房屋，其前期物业服务费由甲方支付；
2、已交付乙方的房屋，其前期物业服务费自交付乙方之日开始，由乙方按月支付，丙方可以预收，但预收时间不得超过6个月；
3、乙方收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付，其前期物业服务费由甲方垫支；在乙方实际办理交付手续时，甲方可以要求乙方返还其实际垫支的费用。
（三）集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在物业服务费外，按照下列方式进行分摊：
1、物业公共区域能耗费由全体业主按分摊。
2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按分摊。
3、电梯运行电费由层及以上业主按分摊。
4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。
5、中央空调运行能耗费由、、分摊。
6、。
（四）乙方在房屋交付后连续 12 个月以上空置的，可以向丙方提出书面申报，经丙方确认后，其房屋空置期间的前期物业服务费可以按本合同约定标准的70 %执行（不低于70%，）。
（五）因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，乙方交纳的物业服务费应按本合同约定标准的 70 %执行，其差额部分由甲方承担。
（六）本条规定由甲方承担的物业服务费用应按（每季/每半年）拨付给丙方。
第八条代办服务和特约服务收费
（一）代办服务费
丙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营单位或者甲方委托，提供业主交费代办服务，代办服务费按以下方式收取：
1、甲方与上述相关单位办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；
2、甲方与上述相关单位办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳。
乙方连续个月未缴纳物业服务费的，丙方有权拒绝为乙方提供有关交费代办服务。
（二）特约服务费
乙方委托丙方提供本合同约定以外特约服务的，其服务费用由双方约定；丙方应当将服务项目、收费标准进行公布。
第九条丙方应于（每半年/每年）月日、月日在物业管理区域内公布物业服务费用的收支情况。
第四章物业的经营与管理
第十条停车场服务内容及标准如下：
（一）共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；
（二）配套设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系。