全国开始出现区域家具卖场；全国家具卖场陆续成立：92年红 星美凯龙成立，96年深圳金海马家 各地建材城也相应有少部分 具成立，98年好百年家具连锁企业 自己请木匠打家具， 的配套家具; 成立，99年北京居然之家成立； 而木材需要到专门的木 建材与家具并没有完全分离 材公司进行有指标地购 各地建材市场内的家具卖场也发 开 买，而不允许自由交易 展红火
苏州第六空间国际家居：2009年
开业，营业面积约5万平米，分为 国际馆、现代馆、欧美馆、实木馆、 独体馆五大区域，各区域之间以水 景或绿化相连，形成独特的园林式 购物街区
苏州第六空间
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案例—海盐中国国际紧固件五金城
【国内专业市场的Mall化转型及复合体开发案例3】海盐中国国 际紧固件五金城
红星国际广场项目：总建面91万平 米，规划有15万平米家具建材Mall （1期产品）和15万平米Shopping Mall（2期产品）、两条Block商业 休闲步行街、高档酒店、5A级写字 楼、20万平米铂金级公寓
郑州红星·蚂蚁SOHO2009
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案例—红星美凯龙
不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资 源驱动人气，获得后期地产开发收益
【红星美凯龙的八代产品1】产品特征、业态、经营模式
产生地 第八代
08年
产品特征
主题公园 shopping mall 家居情景体验
经营模式
商场内开设“未来之家”、“爱家森林”等主题公园，凝聚世界前 沿科技，设臵实景样本间和自助设计中心等 功能区域划分清晰，配套服务齐全，集购物、休闲、娱乐为一体， 为消费者搭建居家生活领域的“一站式购物”服务平台；同时，一 改传统家居市场严格按品类布局的原则，而将家具、建材、家饰产 品巧妙地融合在一个楼层上，以样板间的方式展现出一个真实的家 把环保理念注入商场的硬件建设和内部生态环境建设中，商场内引 进江南园林 走出传统意义上的家具市场经营模式，推出“商场化管理”新模式， 在全国率先推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责；借鉴KFC连 锁模式，建立连锁品牌商场，使用红星美凯龙名称 引入更多的家居类品牌，从家具市场转变为家居市场
家具.建 材.装饰. 装潢.家 电.电脑 家具.装 饰.建材 家具、建 材
第三代
97年 91年
效仿沃尔玛和国外shopping mall的做法，实现品牌捆绑式经营
采购、库存、销售及客服等各环节均由自己完成，资金占用量大，经营风险高
第二代 第一代
自产自销+集中采购销售其它品牌产品
常州
个体产品经营
88年
担质押业务
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【专业市场发展趋势对本项目的启示】
物业形态 及体量 产品功能 硬件设施 配套方面
– 从大棚式的或经工厂改造而来的非标准的商业物业形态走向标准的商业物业形态，Mall是专业 市场物业形态升级的主要方向，有较大体量的中庭，装修高档；体量较大，专业市场需呈一定
规模，否则无法形成聚集效应
天津红星国际广场2010
不同于专业导向型的地产开发模
式，红星美凯龙通过植入商业资源 驱动人气，获得后期地产开发收益；
2009年，集居住、商务办公和投
资三位一体的郑州红星· 蚂蚁SOHO标 志着红星集团从“家居到地产”完 美跨界的第一步，也是“红星美凯 龙系”运营全国的开始；
城市综合体案例——天津河东区
项目位于海盐经济开发区盐北
路，距杭州湾跨海大桥和亚洲 最大的高速公路互通枢纽仅数 公里路程；
项目净占地面积335亩，总规
物流配 送区14 万平米
产品展示交易 区22万平米 国际博览 采购中心 8.8万平米 商务中 心5.2万 平米
划建筑面积50万平米，其中产 品展示交易区建筑面积22万平 米，标准铺位每间约110平米；
业态
家居购物. 娱乐.餐饮. 休闲;更加 注重服务 性产品 家居购物. 儿童乐园. 咖啡吧等 休闲业态
上海
06年
第七代
第六代 第五代 第四代
北京
shopping mall
绿色环保商场
03年
常州
00年
常州
品牌商场
99年
南京 南京 常州
家居大卖场 综合性大卖场 前店后厂的家 具专营店 家具门市部
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红星 美凯 龙的 五次 飞跃
1986年建立手工小作 从手工小作坊跃向企业化生 从单一市场运作跃向家具连锁经营： 从集团化家具市场跃向品牌 化家居大卖场，全面拓展家 坊，涉足家具制造业 产，而后从家具制造业跃向家 92年12月，南京红星家具城正式落 具、建材、装饰、装潢、家 具流通业； 成，与此同时，无锡红星家具城也 电、电脑等家居相关行业， 88年自己开办家具门市部， 开业了，红星由此揭开了异地创办 致力于推行“一站式”服务 91年红星家具城开业，这是常 连锁商场的序幕； 州市及其周边地区第一家大型 96年开始从自主经营市场跃向品 家具专营商场 牌捆绑市场，充分借鉴沃尔玛“一 站式”的经营模式，构筑集家具、 装饰、建材等为一体的综合性大卖 场，避免在低层次上过度竞争
管理模式
复合体开 发及开发 分期 销售方面
业市场及其配套（仓储、物流、休闲、餐饮、酒店、会展、公寓等）驱动人气，后期再开发 Shopping Mall、住宅
– 专业市场应持有大部分物业，可少量打包销售，但少量销售的前提是需要一个核心商业品牌来 支撑，这个核心商业品牌必须是号召力强、消费者认可、上游商家认可的，否则，商业部分沉 淀的大量资产就不能正常地运转
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家居情景体验
shopping mall
绿色环保商场
03年
第三代至第八代：购 地洽谈、设计建造、 招商、经营管理
商业 地产
00年
土地价格的 非理性上涨
品牌商场 买地自建商场+ 租赁 相比传统建材市场 面积大，受租赁价 格波动影响明显 改造租赁场地 地价升值+租金 收入
99年
家居大卖场 综合性大卖场 前店后厂的家 具专营店 家具门市部
– 开始注重产品的可体验化，增加自助性服务等软性产品，注重消费者购物时的感受和购物时的 便捷性；注重平台的打造，网下、网上交易同步，并开始走向指数式的，以此与国际化的商业 业态接轨 – 停车位、物流企业空间、仓储空间、货运通道的设臵非常重要
– 越来越重视休闲、餐饮等配套功能；会展、酒店、公寓等则是重要的外部配套 – 开始用现代商业地产的理念做专业市场 ，注重内部系统化管理及品牌管理，推行商场化管理模 式，为入驻的商户提供统一营销、统一仓储、统一售后服务等 – 最新规划建设的专业市场案例中，如成都国际商贸城、红星国际等项目，均出现了Shopping Mall 与专业市场并存的现象，说明专业市场与Shopping Mall 并存具有可实现性，可共享配套 资源；以专业市场名义拿地，可获取政府低地价及相应的政策支持；在分期开发上，前期以专
97年 91年
销售收入（自有产品 部分）+赚取差价 （集中采购其它产品） 产品销售收入
生产与
第一二代：产销者
流通
88年
大棚式市场
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案例—红星美凯龙
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案例—红星美凯龙
【红星地产】在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开 始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合 体
专业市场发展规律和趋势
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案例—红星美凯龙
【红星美凯龙的发展历程】伴随中国家居建材市场的发展，红 星美凯龙实现了5次飞跃，成为中国家居连锁行业的龙头和领航 者
80’后期
中国 家居 卖场 发展 历程 还没有真正意义上的 家具卖场；
90’早期
2000年以后
全国家具卖场进入充分竞争 阶段； 各地出现品牌家具卖场； 不再单纯卖家具，家具配套 的家居用品囊括其中，家具 卖场向家居卖场转变
红星美凯龙是中国家居建材类专业市场的典型代表，其发展过程是中国家居卖场发展历程的缩影，代表着中国家 居卖场的发展趋势和方向；自1986年创业以来，红星美凯龙已进驻53个城市，拥有72家商场，市场总规模达到 823万平米，旗下汇聚了2000多家世界顶级家居品牌企业
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案例—红星美凯龙
开发时序
–先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税 收收入，后期大量住宅开发、shopping mall
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案例—第六空间
【国内专业市场的Mall化转型及复合市场开发案例2】第六空间
杭州大都会家居世博园：开启了
杭州大都会家居世博园
中国家居核心商圈模式，八大专业 主题商场集群（1期欧美家具商场、 1期现代家具商场、2期国际建材商 场、2期主力店集群、2期橱柜地板 商场、3期软装饰主题商场、3期 Shopping Mall、3期主力店集群）， 再加上两条街，十大主力店集群， 40个品牌旗舰店集群，酒店、餐饮 等完整的购物休闲配套；
案例—红星美凯龙
【红星美凯龙的八代产品2】物业操作手法、赢利模式、角色定 位
产品 第八代
文化公园式 shopping mall 06年 买地自建商场+ 租赁+与宜家等 联合买地+委托 管理 地价升值+租金 收入+利润分成
物业操作手法
盈利模式
角色定位
08年
第七代
第六代 第五代 第四代 第三代 第二代 第一代
开发模式
– 随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商 业地产开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式 转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题
产品战略
–主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL 为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂 金公寓等复合型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平 方米；三是中高档住宅，今后每个项目体量都将达到风情美食街、购物 中心、休闲娱乐以及工商、税 务、银行、邮政等配套