中冶蓝湾项目“众筹”可行性分析报告目录检索一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3二、国内众筹的六大模式----------------------- 4三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5四、商业项目概况分析 ------------------------- 9五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10众筹的概念与分类1、不动产众筹概念？“不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。

不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。

目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。

不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。

众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。

2 、直接不动产众筹1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。

在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。

初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。

国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。

主要风险是不动产价格风险。

2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。

以公司名义持有住宅将产生高额的土地增值税。

投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。

直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。

直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。

3、间接不动产众筹1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。

股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。

房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。

债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。

2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。

投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。

2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。

投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。

预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。

投资人信任的是万达集团的信用。

投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。

2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。

投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。

投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。

投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。

偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。

3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。

由于介入众筹项目机构，投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。

常见于投资开发中的商业地产。

公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。

投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。

投资人主要面临房价风险以及代理人风险。

4、广告营销众筹许多房企如碧桂园、万科、保利、远洋等都推出了营销型的不动产众筹。

房企向投资人收取众筹意向金,而后，投资人获得竞拍新开盘房产的机会，起拍价往往低于市场价，成交后，溢价部分分配给没能竞拍 成功的投资人。

通过这种模式，开发商可以测试市场对即将开盘楼价的反应，同时吸引购房者关注。

房地产众筹的六大模式房地产众筹1、 定向类众筹（解决核心问题：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金）解读：定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性， 开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件， 要求合作单位须定对定向拿地具有一定影响力， 且有一定数量的员工 购房需求、定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。

定向众筹的优势在于拿地前便完成认筹且认筹资金额 度较大，大幅降低了开发商在建设过程中自有资金的投入量。

但由于政策、合作单位的选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

2、 融资型开发类众筹（解决核心问题：锁定圈层客户以及起到融资作用）解读：融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、 信托等传统融资方式的资金成本情况。

通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般 基本保持在年华收益 10%左右，已有代表是平安好房众筹建房模式。

3、 营销型开发类众筹（ 解决核心问题：项目尚未拿到销许时实现提前蓄水，收取诚意金） 解读：“营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如开发类众筹（模式结构图） RE II 卓迪前 拿地后超设前I当代北辰COCO MOMA 项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。

但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户，因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义。

4、购买型+理财型众筹（解决核心问题：使存货转化为现金流，缩短去化周期；让客户带动项目推广）解读：对短期去化较为困难，房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用“购买型+理财型”众筹的模式。

通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。

在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

购买型+理财型众筹参与门槛较高，额度基本在10万块以上，开发商一般会承诺参与者“基本收益（3%-5%）+购房优惠价格”的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定的锁定期，锁定期内参与众筹者不得申请退出。

5、彩票型众筹（解决问题：新项目开盘，方便试探市场对项目价格的接受程度）解读：彩票型众筹实际上多属于以蓄客为目的，在项目获得预售证后进行的营销活动，并通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。

彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动影响，炒热楼盘的目的。

彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。

6、 REITs型众筹（解决问题：租金高、货值大的项目实现快速去化）解读：对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售权，改善项目现金流的目的。

在众筹成功后，所有投资者将组建成的资产管理公司，由资金公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值机制；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。

该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。

三、相关众筹案例借鉴1、定向类众筹案例-石家庄众美城石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有 33万方平方米属于定制项目，且项目总额 6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。

众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/怦的销售价格（当时周边房价为3200元/怦），投资者在拿地前即缴纳全部购房款。

众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。

此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行的考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。

<3）开设（4）如均府菽佥鄙到住(7)如开烧来鞘、査稻窘盘施官，參血工程亦彌会*現炀谢査唄日舉行遊康*參右凰尋设釐楚邀爭（结构模型图）2、融资型开发类众筹案例-碧桂园•平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。

项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好 房宝等金融产品。

向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计、避免投资者与开发 商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开 发商的身份，对项目提出建议，参与到项目设计、 社区配套等过程中， 一定程度上实现产品 “定制化”； 在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房的整体或部分的收益； 此后，投资者可以选择将众筹权利转为产权，直接拥有该套住房；或者是委托开发商卖房后转化为收益权。

这一模式带有明确的营销导向， 要求投资者需是未来的购房者。

在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格， 价差将 成为其主要获利渠道；开发商虽在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从 而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定； 而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源向开发商收取的平台管理费用。

（结构模型图） 3、营销型开发类众筹案例-当代北辰COCO MOMA 一期2015 年1月，当代北辰通过无忧我房发布 COCO MOMA 工行瑞信一期众筹项目以COCOMOMA384 套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。

88份众筹份额于2小时内认购完毕。

根 据规定，最终认购或委托的投资者将获得 5%的工行瑞信产品先进收益，以及COCO MOMA 项目的优先选房和优惠购房权（除锁定22500元/怦的购房价格外，还将给予购房补贴，三挡的补贴金额分别为493元/怦、1245元/怦和2455元/怦）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期 存款利率计算的投资收益。