文章编号：1674－5205（2011）06-
0121-（008）收稿日期：2011－06－14
作者简介：崔建远（1956—），男，河北省滦南县人，清华大学法
学院教授，博士生导师。
合同一般法定解除条件探微
崔建远
（清华大学法学院，北京100088）
〔摘
要〕违反从给付义务必须达到相对人的合同目的因此而落空的程度才允许解除合同。不可抗力致使
不能实现合同目的作为合同解除的条件，
尚无废除的必要。不能实现合同目的可被解释为严重影响订立合同所期望的经济利益。在金钱给付作为合同标的场合，
付款迟延情况下的解除合同必须从严把握。〔关键词〕一般法定的解除条件；从给付义务；不可抗力；合同目的
Abstract ：The contract may be terminated until the breach of nebenleistungspflicht must reach the aim of the counter-part to the degree of the failure of contract．Force majeure ，as the causes of the termination conditions for contract ，is not necessarily to be abolished．The aim of the contract cannot be achieved may be interpreted as it has seriously influenced the expected economic interests while the contract is concluded．In the situation of money payment as the aim of the contract ，the termination of contract under while in late payment must be strictly handled．
Key Words ：general statutory dissolution ；nebenleistungspflicht ；force majeure ；aim of contract 中图分类号：DF525
文献标识码：A
关于合同解除，笔者先后发表过数篇论文，涉及
法定解除的条件，提出了意见。随着时间的推移，实务的发展，研究的深化，又有新想法产生，兹提出来就教于大家。
一、关于违反从给付义务与合同解除
合同解除的条件中，有些是违约行为，即违反合同义务的行为。众所周知，合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务等类型。违反主给付义务
且达到一定程度，《合同法》第94条等条文明确规定，可以解除合同，这无疑问。需要讨论的是，违反从
给付义务是否允许解除合同。对此，我们通过一件案例加以分析。
2000年11月21日，出租人甲和承租人乙签订了《房屋租赁合同》，由一个前言和9个条文组成。其前言的主要内容是，出租人承诺对所出租的楼层依法享有所有权，依法出租。合同的第1条规定，出租楼层座落的方位、建筑面积和出租楼层的用途。第2条规定，租赁期为10年，从出租人将出租楼层装修完毕，承租人验收合格当日起计算。第3条规定，自双
方在本合同上签字盖章之日起3日内，承租人向出租
人支付定金60万元人民币。在承租人对租赁物A 房予以验收并认为合格时，该定金转为第一年的部分租金，第一年租金的不足部分，承租人在验收合格后3日内付齐。出租楼层的租金在第一年为每平方米4．8元人民币，从第二年起每年递增2%。从第二年起，租金按半年支付，承租人应于每半年的第一个月内付清。第4条规定，出租人负责装修工作及费用，装修方案由承租人决定。装修标准由双方共同商定（见装修合同），装修工期二个月，费用50万元人民币，交工时能满足乙方开始工作要求。出租人应为承租人提供2个停车位，费用由出租人负担。第5条规定，在租赁期限内如一方违约，除赔偿守约方实际损失外还需支付违约金120万元人民币，但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同签订30日内，出租人不能出示所出租楼层的所有权证证明，视为出租人违约。第6条规定了争议的解决方式。第7条规定了本合同的份数。第8条规定了本合同自双方签字盖章后产生法律效力。第9条规定了本合同的附件范围。
《房屋租赁合同》签订的当天，承租人向出租人支付定金60万元人民币，其后又支付40万元的款项作为租金。但在合同签订后30日届满时，出租人未能提供所出租楼层的房屋所有权证，自合同签订后
140天，承租人通知出租人，如果再不出示房屋所有权证，将解除合同。出租人出示了出租人的法定代表人对所出租楼层的所有权证。承租人再次通知出租人，如不能出示出租人对所出租楼层的所有权证，会解除合同，并请求出租人支付120万元的违约金。出租人以正在办理所出租楼层的所有权移转手续为由，拒绝了承租人的请求。承租人除了支付40万元的租金，出租人以60万元的定金冲抵了部分租金外，一直以出租人严重违约为由拒付其余的租金。于是，承租人于2003年6月15日不再使用A房，声称已经解除了合同，理由是出租人违反了主要条款规定的重要义务，且经催告仍未履行。
笔者认为，双方当事人在合同中约定，出租人对于租赁物必须享有所有权，且应当在租赁合同签订30日内，向承租人出示对租赁物的所有权证证明，这应当属于主要条款。但主要条款不一定产生主给付义务，换句话说，主给付义务与主要条款并非是一一对应的关系，主给付义务的认定标准，不在于合同当事人对某项义务重视与否，而是它必须是合同关系所固有、必备和决定合同类型内容。由于《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第224条第1款规定，承租人经过出租人同意可以转租；由租赁合同不同于买卖、互易、赠与合同之处，主要在于不移转租赁物的所有权，可知系争案件的出租人对于租赁物享有所有权并非租赁合同必须具备的条件，且租赁合同不会因出租人对租赁物有无所有权而发生类型的变化，因此，出租人对于租赁物享有所有权的义务不符合主给付义务的规格。
这样界定主给付义务，是否违反建设部于1995年颁行的《城市房屋租赁管理办法》第6条关于“未依法取得房屋所有权证的房屋，不得出租”的规定？回答是否定的，因为该项规定固然使得出租人负担了一项法定义务，但主给付义务、从给付义务及附随义务的区别根据，不在于义务产生于法定抑或约定，而在于它们在合同关系中所具有的地位和所起的作用。此其一。附带指出，站在立法论的立场，《城市房屋租赁管理办法》的该项规定，以及第3条第1款、第4条的规定所流露出来的出租人为租赁物所有权人的倾向，尽管有尽量减少纠纷、周到保护承租人的良好意图，但是，它们一不符合租赁合同的特质及功能，二不完全符合社会生活的实际。例如，在公房改制中，单位将房屋出售给了职工，但至今尚未办理过户登记手续的不在少数，否定这些房屋的租赁，显然不合时宜。此其二。
出租人对于租赁物享有所有权的义务，要么是从给付义务，要么是附随义务。由于该项义务是当事人双方约定的，而非基于诚实信用原则产生的，不属于《合同法》第60条第2款、第68条和第69条等规定的通知、协助、保密等义务的类型；由于它可以独立以诉的形式请求履行；由于它不是为了确保承租人的固有利益不受损害，而是具有给付的内容，笔者确信它是从给付义务，而非附随义务。
出租人违反从给付义务，确实构成了违约。但并非只要当事人一方违约，对方当事人即可解除合同，解除权的产生必须符合《合同法》第94条第2项至第4项以及其他法律及其他条文所规定的条件。在系争案件中，出租人从未明确拒绝过办理出租房屋的所有权移转登记手续，没有将出租房屋毁损灭失，也未将它出卖、赠与、置换，故不符合《合同法》第94条第2项规定的条件，承租人不得援用该条项主张解除合同。
承租人一再催告出租人出示出租房屋的所有权证证明，援用《合同法》第94条第3项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，主张解除系争合同。笔者认为，该项主张不应得到支持，因为该条项所谓“主要债务”，主要指双务合同中立于对价关系的债务，即给付义务，〔1〕606此类义务应为主给付义务。违反从给付义务，只有在使承租人的合同目的落空或遭受重大损失的情况下，才能产生解除权。在系争案件中，承租人一直利用租赁物从事营业获利，且生意兴隆，谈不上目的落空及遭受重大损失，故承租人尚无基于《合同法》第94条第3项的规定而产生的解除权。
从给付义务被违反，一般不产生解除权。对此，有通过合同约定予以明确的。例如，某《房屋租赁合同》第7．5条规定：“出租人应在租赁房屋的改造工程交接日起2个月内向承租人提供合法有效的该租赁房屋的权属证明、改造工程监理报告、消防验收意见书和电气检测意见书等作为本合同的附件。如因出租人不按照本条的约定提供相关的合法文件，致使承租人无法按期开业，甚至导致合同无法履行的，出租人应向承租人承担违约责任。”联系该合同将该条款放置于第7章“交房时间和交房条件”之中，另设第17章“本合同的生效、变更、终止和解除”，其中于第17．3条至第17．6条、第17．11条规定本合同的解除及其原因，于第17．7条、第17．8条规定本合同的终止及其原因，进行体系化的解释，可知上述第7．5条规定的并非本合同解除的条件，而是表达出这样的意思：当事人违反从给付义务、附随义务的，产生违约