入户大堂 地热、新风，空调等
安防 景观标准 智能化
……
说明
备注
18
产品标准（精装修） 装修标准：xxxx元/平
分项 厨房 卫生间 地板 设备 家具 墙面 ……
品牌及大致标准
19
第三部分：预算指标及经营思路
20
项目整理经营思路
（结合年度预算、现金流目标、利润目标、土地属性、产品属性等方 面说明项目整体经营思路）
4
内容 位置 四至 规模 地形
项目基本情况
描述 xx区
xx路南、xx路东 住宅：xxxxx方 商业：xxxxx方 比较xx（是否方正、是否有特殊情况）
价值 分析地块区位 分析地块周边入住小区情况 分析地块自身条件 是否利于项目规划
周边配套、商业、居住小区等等照片
5
主干道 公交/轨道车次
距离火车站 距离核心商圈
21
拿地前后各产品方案（面积）跟踪比对
拿地前 拿地后
定位
高层
面积
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
差异说明：
22
拿地前后各产品价格跟踪比对
拿地前 拿地后 定位
高层
价格
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
阶段
拿地前 拿地后 定位
总货值
项目整体利润率
23
拿地前销售预算
产品
销售指标
2013年
2014年
XX项目定位报告
2013年X月
内部资料 注意保密
1
xx项目定位报告主要内容
基本情况 产品定位及方案 预算指标及经营思路
如有集中商业或商业体量超过1万方需单独提供商业市场研究报告
2
第一部分：项目基本情况
3
项目区位情况（项目区位示意）
距离xx中心xxKm
地铁x号线
地铁x号线
地块位于xxx，距xxx直线距离x里……（说明项目区位情况，距离主要商业中心距离情况）
总收入 总收入
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总收入
分析对比
13
产品定位-住宅
建筑类型
面积
户型
面积配比 套数配比 总价范围 目标客户群
说明 14
住宅户型，竞品差异化比较，图示及说明
三室户型对比：本项目三室户型面积区间目前客户接受度高，且较钢城新苑大三 室户型方正、浪费面积小
推出时 产品类
间
型
层数
栋数 可售面积（㎡）（建元议/均㎡价） 推出总货值 预计销售率
教育 医院
周边配套
xx路、xxx街 xx、夜xx路、xx路 xx站xxKm，xx北站/xx站xxKm xx街（xxKm)、xx广场（xxKm） xx小学，xx中学等等 xx医院（xxKm）
xxxx医院
xxxx广场
未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况
xxx小学
南向卧赠送飘窗，提升产品1附5加值
产品定位-商业
类型
类型一 类型二 ……
楼层
1F 2F ……
面积
面宽/进深 套数配比
单价
总价范围 目标客户群
16
产品定位-地下车位或机械车位
产品 别墅 高层 商业
配比
销售价格
预计销售率
备注
说明 如有机械车位，说明处置方式
17
产品标准（毛坯）
分项
外立面材质 门窗 电梯
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
2016年 2016年
24
阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）
1.1期经济技术指标表
占地面积
18712.44
地上建筑面积
110139
1.2期经济技术指标表
占地面积
13933.05
地上建筑面积
90713.19
其中
住宅面积 68069.64 保障房面积 22643.55
编号
xxxxx
xxxxx
项目规划设计限制
面积（㎡）
用途
xxxxx
xxxxx
出让年限
容积率
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
限高 xxxxx
说明地块具体情况 产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等
其他 标书详细情况
9
小结
地块自身情况的结论，距离城区距离，商业中心距离等等 地块周边配套情况的 周边在售项目及近期出让土地的情况总结，及对本地块定位的影响 地块规划指标对定位的影响 ……… ………
备注
地块/项目（出让时间）
周边新近出让土地情况
建筑面积
建筑形态
楼面地价
预计最低售价
竞争强度
结合周边情况，以及本项目拿地的价格，如楼板价等，对比周边项目土地价格，
我项目应该如何定位才合理？如土地溢价高如何考虑经营策略 8
地块基本情况-规划设计条件
此处说明本项目规划设计条件，及其对产品定位的影响
地块位置
钢城新苑133㎡三室
本项目105 通透性一般 厨房设计较小，实用性欠佳
户型评价 紧凑型三室 通透性欠佳 东向转角阳台设计，观景效果佳 主卧赠送飘窗，提升产品附加值
户型评价 实用型三室 南北双向阳台，通透性、采光效果
俱佳 户型方正，功能布局合理
2015年
高层住宅 别墅
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
商铺
销售面积 销售金额
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）
产品
销售指标
2013年
2014年
2015年
高层住宅
销售面积 销售金额
别墅 商铺
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
分析配套、交通等，说清楚项目周边情况
6
不利于或有利于开工建设的的因素说明
照片+说明
照片+说明
…………
分析项目不利于或者有利于开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域
7
地块基本情况-周边项目及土地出让情况
周边在售项目情况
项目
总建筑面积 （万）
建筑形态
主力户型面积 （平）
楼面地价 （元/平）
三年价格说明 2011年 2012年 2013年 元/平方米 元/平方米 元/平方米
10
第二部分：产品定位及方案
11
项目整体定位
客户定位哪些区域 产品以刚需还是改善为主 价格定位，处于市场什么区位 ……
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多方案货值比对
方案一（拿地前）
产品 产品一
……
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总销：xxxx 销售单价
1.3期经济技术指标表
占地面积
45887.51
地上建筑面积
97756.12
地下车库面积
27580
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分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况） （每栋楼 预售时间、动工时间、面积、单价、货值等等） 结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格 涨幅情况等
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推售计划说明
推售节奏