合同法,优先权
篇一：合同法--优先权购买权竞合
浅析承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合
中南法学*
摘要：优先购买权的概念分为两种，分别见于我国《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”和《物权法》101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”这两款发条在房屋这同一不动产上设置了两种优先购买权，那么这两种权利竞合的时候必然会产生冲突。特别是随着近十年来我国房产市场的迅猛发展，有关于房地产纠纷案件亦呈逐渐增多的趋势，而两种优先购买权的竞合问题在这一背景下被无限放大。当两种优先购买权竞合时，如何明确优先购买权，在审判实践中尚存争议。本文就优先购买权竞合的法律问题进行探析，以期能提出相关的建设性建议。关键词：承租人共有人优先购买权竞合
一、优先权购买权的基本理论
优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的。优先购买
权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权，有限责任公司原有股东的新股优先购买权，合资企业他方的优先购买权等多种类型。本文仅对承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合问题进行初步分析，其他几类不作论述。
所谓承租人得优先购买权，是指出租人在出卖租赁物时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年正式确立了这项法律制度。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。需要说明两个问题：第一，我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权。第二，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言
所享有的法定权利，而当出租人以出卖以外的其他民事行为，如赠与、互易、遗赠等方式处分租赁物时，或者因出租人意志之外的公法行为，如法院强制执行、征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。①
而共有人优先购买权，是指共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原财产共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人享有优先购买权。共有可分为按份共有和共同共有，共有关系中优先购买的权利在我国《民法通则》、《民通意见》和《物权法》中均可见其规定，民法通则第78条第3款规定按份共有人出让其共有财产份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权；物权法第101条规定了按份共有人对转让的动产和不动产份额，其他共有人也享有优先购买权；《民通意见》则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人的主张购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系优先购买权的法律适用。对于共有关系中优先购买权的定义，一种观点认为，优先购买权是指共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。②而另一种观点认为，优先购买权者，谓特定人约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。这两种观点的不同之处在于共有人之间是否仅限于动产和不动产，其他的概念基本相同。共有关系中的优先购买权的行使条件必然是严格和受到限制的，其具体条件为：一方面要有共有关系的存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在，若不存在则不享有优
先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。另一方面是共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如是即时支付还是分期支付，若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权，另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。
二、学术争论
民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的，承租人在同等条件下享有①
②戴孟勇. 房屋承租人如何行使优先购买权[J]. 清华大学学报．XX．张礼洪. 按份共有人优先购买权之实现[J]．法学. XX.
优先购买权；而合同法第230条也规定了出租人租赁房
屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形。不管是在现实生活中，还是在司法实践中，承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合都是一个不容忽视的事实。当承租人与共有人对同一标的物都享有优先购买权时，究竟何者更为优先呢？对于这一问题，在理论界和实务界都存在着两种截然相反的观点。
第一种观点认为，共有人的优先购买权都应该具有优先于承租人的优先买权的效力。此说为我国大陆学界通说。这种观点认为，在此种情形中，无论是从这两种先买权的权利位阶考虑，还是从法律效果考虑，都应认为共有人的先买权具有优先于承租人的先买权的效力。一方面从权利的位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。③2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购买权，依“买卖不破租赁”的理论承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响。其权利并
没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购买权要更优于承租人此观点也得到了我国实务界的支持。
第二种观点则认为承租人的先买权限于共有人先买权的效力，其主要理由在于：第一，房屋承租人的优先购买权具有准物权的效力，共有人得优先购买权仅具有债权的效力，前者的效力较后者强大；第二，现行土地政策之避免土地畸零以及所有权分散等，是对农地及空地而言。如土地上已由第三人建有房屋，即无保护房屋共有人，使其优先承购其他共有人应有部分的必要，故应认为“中国台湾地区土地法”第104条的优先购买权较共有人的优先购买权优先，方合立法本旨。我国台湾地区也有学者指出，从经济分析的角度来看，应当认为承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，才比较符合经济效益的观点。这是因为，若使共有人基于共有关系而优先购买共有物，由于买卖不破租赁，租赁物物权的变动并不会对承租人对于土地的使用关系造成影响，因此，土地的所有和土地的使用分离的状况并不会因买卖关系的发生而受到影响，而不动产所有和使用相分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的效益，也就是说，法律使共有人的先买权的效力优先于承租人的先买权的效力，会导致土地使用的不经济。但如果使成责任优先购买该不动产，承租人即进入所有关系，并有使用人变成所有人，③郑永宽．论按份共有人优先购买权的法律属性[J]．法律科学．XX．
土地所有土地利用合二为一，而土地所有与土地利用结合的经济利益要高于二者相分离的经济利益。一次，从经济利益上考察，较为合理的选择是承租人的先买权优先于共有人得到先买权。
共有人的优先购买权基于共有关系产生，承租人的优先购买权基于租赁关系产生，无论从承袭现行法的规定，还是从发挥物在经济上的规模效应的角度出发，本文确立承租人的优先购买权与房屋共有人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先的原则也是物权效力优先原则的体现。
三、自我观点
笔者认为，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权均既非物权也非债权，这两种权利都是基础权利的法定延伸。共有关系产生共有人的所有权，共有人的所有权延伸出共有人对共有物的优先购买权。租赁关系产生承租人的租赁权，承租人的租赁权延伸出承租人对租赁物的优先购买权。共有人的优先购买权来源于共有人的所有权，很显然属于物上优先权。承租人的优先购买权来源于承租人的租赁权，虽然现行法律尚未将租赁权确认为用益物权，但租赁权具有用益物权的属性是不容质疑的，所以，承租人的优先购买权也属于物上优先权。当两个物上优先权竞合时，要区分孰优孰劣，经济分析方法办不到，物权优于债权原理也显得牵强。应当从两个物上优先权的来源，即共有人的所有权和承租人的租
赁权产生的先后出发去分析哪一个优先购买权相比较而言更为优先。
将所有权与租赁权两种权利比较先后，只可能存在两种情况。第一种情况，先共有后租赁，即所有权先于租赁权而产生。根据先权利优于后权利原理，很容易分辨出共有人的优先购买权更为优先。第二种情况，先租赁后共有，即租赁权先于所有权而产生，实际上是所有人在租赁权存续期间出卖租赁物所有权的份额。而在租赁权存续期间，不管所有人是要出卖租赁物所有权的全部，还是租赁物所有权的部分，承租人都是享有优先购买权的。在所有人出卖租赁物的部分所有权时，如果承租人行使了优先购买权，他就取得了租赁物已出卖部分的所有权，具有了共有人和承租人（针对租赁物的未出卖部分）的双重身份；如果承租人放弃了优先购买权，则其他买受人取得了租赁物已出卖部分的所有权，成为共有人，根据“买卖不破租赁”原理，承租人继续对共有租赁物享有优先购买权。因此，先有租赁权后有共有人所有权的情况只有在承租人放弃了优先购买权的前提下才可能发生。既然承租人已放弃了优先购买权，也就是说承租人放弃了对租赁物所有权“同等条件优先购买”的机会，放弃了对租赁物所有权的期待，那么共有人要行使其优先购买权是理所应当的。④所以说，不管是哪种情况，共有人的优先购买权都应当优先于承租人的优先购买权。④易军、宁红丽. 合
同法分则制度研究[M]. 人民法院出版社. XX.
四、小结
在今后司法实践中，承租人与共有人的优先购买权竞合的问题是是司法机关所必须要面临的一个问题。鉴于现行我国相关法律缺乏明确的规定。我认为，应彻底理清二者优先权的先后关系，在法律上明确规定共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权，只有这样才能完美解决二者竞合问题。
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[11]易军, 宁红丽. 合同法分则制度研究[M]. 人民法院出版社. XX.
[12]郑永宽．论按份共有人优先购买权的法律属性[J]．法律科学．XX．
篇二：是优先权还是抵押权--合同法第286条的权利性质及其适用(梁慧星)
是优先权还是抵押权
——合同法第286条的权利性质及其适用
梁慧星中国社会科学院法学研究所研究员
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合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”要正确适用本条，关键在于正确解释本条权利的性质。
迄今发表的文章，有的解释为留置权，有的解释为
优先权，有的解释为法定抵押权。按照民法原理，留置权的对象仅限于动产。担保法第82条对此有明文规定。本条规
定的权利客体是建设工程，属于不动产。因此，将本条解释为留置权是错误的。而要判断本条究竟属于优先权还是法定抵押权，必须考察本条的立法背景和过程。
合同法起草始于1993年。当年10月，立法机关委
托包括笔者在内的8位民法学者拟定的合同法立法方案，针对社会上严重存在的拖欠承包费问题，规定：“为保护承包人利益，可规定承包人对建设工程有法定抵押权”。据此，由12个单位的学者起草的合同法建议草案第306条规定：“建设工程完工后，发包人未按合同约定支付建设费用和报酬的，承包人对建设工程有法定抵押权”。由法制工作委员会在建议草案基础上提出的合同法草案(1995年10月试拟稿)也在第177条规定：“承建人对其所完成的建设工程享有抵押权”。 1996年5月27日至6月7日在北京西郊召开的合同法修改工作会议上，与会专家一致同意保留承包人法定抵押权。在后来的修改中，考虑到法律条文仅规定承包人享有法定抵押权，而该法定抵押权的内容、效力如何实现仍有待于解释，不如直接规定其内容、效力和实现方式，更有利于法律适用。因此，1997年5月14日的合同法征求意见稿采取了直接规定其内容、效力及实现方式的条文表述，其第161条规定：“建设工程完成后，建设人未按照约定支付价款的，承建人应当催告建设人支付价款，催告的期限不得少于两个月。建设人逾期不支付的，承建人可以与建设人协议将该工
程折价，也可以将该工程依法拍卖。承建人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。这是按照法定抵押权的内容所作的规定。1997年 6月9日至18日在北京昌平召开的专家讨论会上，与会专家对本条未有任何异议。1998年 7月10日至14日在北京通县召开的民法起草工作小组会议上，笔者发言指出这一条即是“法定抵押权”时，亦未有任何人表示异议。可见，在这两次重要的专家会议上，对本条法定抵押权性质的认识未有分歧。
1998年8月提交人大常委会第四次会议审议的合同法草案(第一次审议稿)第285条，只是将“完成”改为“竣工”，将“承建人”改为“承包人”，并用“合理期限”代替“不得少于两个月”的“催告期”。同年12月提交人大常委会第六次会议审议的合同法草案(第三次审议稿)第280条，所作惟一修改是，规定承包人必须“申请人民法院依法拍卖”。这一修改具有重大意义。1999年1月7日至11日在北京召开的合同法专家讨论会上，注意到有的建设工程不适于折价和拍卖，建议增设除外规定。因此，1999年1月29日提交人大常委会第
七次会议审议的合同法草案(第四次审议稿)第287条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人
协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。此即合同法第286条。
从以上立法过程可知，合同法第286条，从设计、
起草、讨论、修改、审议直至正式通过，始终是指法定抵押权。在历次专家讨论会上，未有任何人对此表示异议，未有任何人提出过规定承包人优先权的建议。所谓在立法过程中曾发生激烈争论，形成3种不同观点，最后采纳了优先权主张的说法，是完全不符合事实的臆测。合同法第286条所规定的既然是法定抵押权，当然其成立直接根据法律规定，不须当事人间订立抵押合同，也不须办理抵押权登记。其成立条件是：一，建设工程已竣工。建设工程若未竣工，则不发生法定抵押权。建设工程未竣工而中途解除建设工程合同的情形，亦不发生法定抵押权。二，须是建设工程承包合同所生债权。这里所谓建设工程合同，应当作狭义解释，仅指第269条第2款中的施工合同，勘察合同和设计合同不包括在内。订立总承包合同后，再由总承包人订立分承包合同、转承包合同，仅总承包人享有法定抵押权，分承包人、转承包人无此权利。三，其债权为依建设工程合同所应支付的价款。此所谓“价款”非指市场交易中的商品价款，而是发包人依建设工程合同约定应支付给承包人的承包费。包括承包人施工所付出劳动的报酬、所投入的材料和因施工所垫付的其他
费用，及依合同发生的损害赔偿。亦即：报酬请求权、垫付款项请求权，及损害赔偿请求权。四，法定抵押权的标的物为承包人施工所完成的，属于发包人所有的建设工程(不动产)及其基地使用权。包括组装或固定在不动产上的动产。不包括建设工程中配套使用并未组装或固定在不动产上的动产。五，须不属于“不宜折价、拍卖的”建设工程。此所谓“不宜折价、拍卖”的建设工程，应当解释为法律禁止流通物。包括：公有物，如国家机关办公的房屋建筑物及军事设施；公用物，如公共道路、桥梁、机场、港口，及公共图书馆、公共博物馆等。但国家机关的员工宿舍不属于公有物。法定抵押权的行使条件是：承包人向发包人发出催告通知后经过一个合理期限，而发包人仍未支付。此合理期限，应当从发包人收到催告通知之日起算。此催告通知应当采用书面形式。至于合理期限究竟是多少天，应由法院按照建筑行业习惯及建筑工程合同具体情形判断。
在发生法定抵押权与约定抵押权并存的情形时，无
论约定抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于约定抵押权行使。主要理由是：一，法定权利应当优先于约定权利；二，从法律政策上考虑，法定抵押权所担保的债权中相当部分是建筑工人的劳动工资，应予优先确保；三，建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，
等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人之承包人，违背公平及诚实信用原则；四，承包人法定抵押权，是法律为保护承包人的利益而特别赋予的权利，具有保护劳动者利益和鼓励建筑、创造社会财富的政策目的。
如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人(开
发商)已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人法定抵押权与消费者权利的冲突。在已经办理产权过户登记的情形下，消费者已经取得房屋所有权，就该房屋而言，法定抵押权已归于消灭，自不待言。在开发商尚未交房或虽交房但尚未办理产权过户的情形下，该房屋仍
属于开发商所有，仍在法定抵押权的标的物范围内。但考虑到，如果允许承包人行使法定抵押权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使法定抵押权。实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益应当优先，承包人属于经营利益应退居其次。
法定抵押权的行使方式：一是由发包人与承包人协
议折价；二是承包人申请人民法院拍卖。此与担保法第53条规定的抵押权行使方式不同。该条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者
以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。此诉讼的性质，属于对人诉讼，应以抵押人为被告，是抵押权人与抵押人之间关于抵押权行使的争议，当然适用诉讼程序。而按照合同法第286条的规定，承包人既可以与发包人协议将该工程折价，也可以直接申请人民法院将该工程依法拍卖。这里规定的不是“提起诉讼”，而是“申请法院拍卖”。立法意图是要改变担保法规定的抵押权行使方式，由“对人诉讼”改为“对物诉讼”，即向法院申请执行抵押权。在民诉法专门规定此种抵押权执行程序之前，应当准用民诉法第三编规定的执行程序。法定抵押权人向法院申请，须提出证明法定抵押权存在及法定抵押权具备执行条件的证据。法院受理申请后，应当通知发包人。发包人就法定抵押权是否成立及是否符合执行条件提出异议的，应当终止执行程序，驳回承包人之申请。此种情形，应由承包人另外提起确认之诉，以确认法定抵押权之成立，待获得生效胜诉判决后，始能申请法院依法拍卖。
篇三：优先权顺序
抵押权、工程款优先权、购买权
优先顺序分析
一、关于抵押权优先权、工程款优先权、购买权优先权的相关法律规定
1.《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务
人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权。
2.《合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，并优先受偿。”合同法该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。
年6月67日施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称《批复》）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”（本文将此优先权称为购买权）。
二、优先顺序
根据上述规定，可以判定：抵押权、工程款、购买权都优先于一般债权，具有优先受偿权，当抵押权与工程款、购买权并存时优先顺序如下：
1．工程款优先权与抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《批复》第1条的规定，工程款优先于抵押权和其他债权。
2．消费者购买权与工程款
根据《批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”
3．消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，消费者对该商品房所享有的权利性质，购买权与抵押权的优先顺序，在法律理论与实践中目前尚无定论。
理论上认为：如果房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同后，未进行预告登记而将该房屋作为抵押物抵押登记给银行而获取贷款，由于抵押权为担保物权，而买受人因通过商品房买卖合同对同一房屋享有的是债权请求权，没有对抗第三人的效力，根据物权优先于债权原则，当买受权与抵押权并存时，抵押权优先于买受权，房地产开发企业若未向银行清偿债务，银行将根据担保法规定拍卖抵押房屋取得价款优先受偿，从而导致购房人无法依据商品房买卖合同取得房屋，只能根据《商品房买卖合同司法解释》第八条规定，请求房地产开发企业承担不超过其已付购房款一倍的赔偿
责任。
审判实践中，各地法院适用标准、裁判结果不一，但最高人民法院XX年6月24日作出的（XX）民申字第1690号民事裁定认为：《批复》是解决建设工程款优先权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《物权法》对此并无规定，二者不存在冲突。根据《批复》及《合同法》规定，工程款优于抵押权和一般债权，但不得对抗已交付全部或大部分购房款项的购房人，即交付全部或大部分购房款项的购房人的所有权优先于抵押权。
最高院裁定，将消费者的购买权认定为所有权并明确购买权优先抵押权。该认定对以后的审判实践具有一定的指导意义，对地方各法院的审判具有一定的影响。
三、风险提示
基于以上法律规定和审判实务，可以看出抵押权并不是在任何时候对具有优先受偿权，办理和行使抵押权时，应采取措施，控制因此而产生的风险：
1.办理抵押业务时，尽力查清抵押人是否拖欠工程款以及工程款债权人对抵押物行使工程款优先权的可能性。
2.办理抵押业务时，尽力查清抵押房产是否已由消费者买受并交付全款或大部分全款。
3.采取措施，防止开发商恶意将抵押房产出售给消费者。
4. 在涉及久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完
工程时，可能出于维护稳定的需要，从保护弱势群体利益出发，法院判定购房人、被拆迁人甚至团购人优先于抵押权受偿。
篇四：建设工程价款优先权
《合同法》第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权
《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。
相关知识:1、如果建筑物部分的变现价值无法满足工程价款债权的，则未受清偿的工程价款债权作为普通债权，同债务人的其他债权对于土地使用权价值部分有平等清偿的效力。
2、《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》
合同法重点归纳 考点一、合同的成立 （一）要约的概念 要约须是由特定人向特定的受要约人发出的有明确的缔约意图、内容具体、确定意思的表示。(例外为对不特定人的要约) 区别1：要约与要约邀请 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示：寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告 注意2：不可撤销的要约（合同法第19条） 目的：阻止要约发生效力 撤回和撤销 1.撤回条件：先于要约或者与要约同时到达 目的：使要约的法律效力归于消灭 2.撤销条件：在受要约人发出承诺通知之前到达（18） 1.确定承诺期限或者以其他形式明示不可撤销 不得撤销 2.受要约人有理由认为不可撤销，并为履行合 （19条）同作了准备工作 （二）承诺的概念（合同法第21条） 1．承诺须由受要约人做出 2．承诺须在承诺期间内到达——否则构成逾期承诺 3．承诺须与要约内容相一致——否则构成承诺变更 注意1：承诺变更（合同法第30、31条） 1．实质性变更：承诺无效，构成新要约 2．非实质性变更：承诺有效，除非要约人及时表示反对或者要约表明不得变更 注意2：逾期承诺（合同法第28、29条） 1．可归责于承诺人的迟延 A．迟发迟到，承诺原则上无效 B．例外：要约人及时通知该承诺有效的，合同成立 2．不可归责于承诺人的迟延 A．未迟发而迟到，承诺原则上有效 B．例外：要约人及时通知承诺逾期而不接受的，视为新要约 考点二、合同的效力 合同成立，生效 合同成立与生效：合同成立，不生效力：附条件和期限的合同 合同成立，效力有瑕疵：效力待定、可撤销、无效 合同的效力合同符合生效要件：有效的合同 合同的效力状态：合同主体不合格：效力未定的合同（先无效后有效）（是否符合生效条件）意思表示不真实：可撤销的合同（先有效后无效） 合同内容违法：无效的合同 一）效力未定的合同
合同法案例分析汇编（作业2010.4.19） 【案例1】甲企业（本题下称"甲"）向乙企业（本题下称"乙"）发出传真订货，该传真列明了货物的种类、数量、质量、供货时间、交货方式等，并要求乙在10日内报价。乙接受甲发出传真列明的条件并按期报价，亦要求甲在10日内回复；甲按期复电同意其价格，并要求签订书面合同。乙在未签订书面合同的情况下按甲提出的条件发货，甲收货后未提出异议，亦未付货款。后因市场发生变化，该货物价格下降。甲遂向乙提出，由于双方未签订书面合同，买卖关系不能成立，故乙应尽快取回货物。乙不同意甲的意见，要求其偿付货款。随后，乙发现甲放弃其对关联企业的到期债权，并向其关联企业无偿转让财产，可能使自己的货款无法得到清偿，遂向人民法院提起诉讼。 要求： 根据上述情况，分析回答下列问题： （1）试述甲传真订货、乙报价、甲回复报价行为的法律性质。 （2）买卖合同是否成立？并说明理由。 （3）对甲放弃到期债权、无偿转让财产的行为，乙可向人民法院提出何种权利请求，以保护其利益不受侵害？对乙行使该权利的期限，法律有何规定？ 【案例1答案】 （1）甲传真订货行为的性质属于要约邀请。因该传真欠缺价格条款，邀请乙报价，故不具有要约性质。乙报价行为的性质属于要约。根据《合同法》的规定，要约要具备两个条件，第一，内容具体确定；第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。乙的报价因同意甲方传真中的其他条件，并通过报价使合同条款内容具体确定，约定回复日期则表明其将受报价的约束，已具备要约的全部要件。甲回复报价行为的性质属于承诺。因其内容与要约一致，且于承诺期限内作出。 （2）买卖合同成立。根据《合同法》的规定，当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本题中，虽双方未按约定签订书面合同，但乙已实际履行合同义务，甲亦接受，未及时提出异议，故合同成立。（3）乙可向人民法院提出行使撤销权的请求，撤销甲的放弃到期债权、无偿转让财产的行为，以维护其权益。对撤销权的时效，《合同法》规定，撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，自债务人的行为发生之日起5年内未行使撤销权的，该权利消灭 【案例2】2005年10月15日，A公司与B公司签订了一份加工承揽合同。该合同约定：由B公司为A公司制作铝合金门窗1万件，原材料由A公司提供，加工承揽报酬总额为150万元，违约金为报酬总额的10％；A公司应在2005年11月5日前向B公司交付60％的原材料，B公司应在2006年3月1日前完成6000件门窗的加工制作并交货；A公司应在2006年3月5日前交付其余40％的原材料，B公司应在2006年5月20日前完成其余门窗的加工制作并交货。A公司应在收到B公司交付门窗后3日内付清相应款项。为确保A公司履行付款义务，B公司要求其提供担保，适值D公司委托A公司购买办公用房，D公司为此向A公司提供了盖有D公司公章及法定代表人签字的空白委托书和D公司的合同专用章。A 公司遂利用上述空白委托书和合同专用章，将D公司列为该项加工承揽合同的连带保证人，与B公司签订了保证合同。2005年11月1日，A公司向B公司交付60％的原材料，B公司按约加工制作门窗。2006年2月28日，B公司将制作完成的6000件门窗交付A公司，A公司按报酬总额的60％予以结算。2006年3月1日，B公司发生重组，加工型材的生产部门分立为C公司。3月5日，A公司既未按加工承揽合同的约定向B公司交付40％的原
合同附随义务包括哪些内容 核心内容：合同附随义务包括哪些内容？通知义务、协助义务、保密义务以及其他附随义务。而其他附随义务从第六十条中用以等字表示仍可以有其他的附随义务，当中还包括注意义务和保护义务。接下来为您详细介绍。 我国《合同法》第60条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从这一条可以看出，附随义务至少具有三个方面的内容，即通知义务、协助义务与保密义务。下面将分别阐述这三种义务以及其他附随义务。 1、通知义务。通知义务又称告知义务，是指负有对有关人利益的事项的通告使其知晓的义务。合同的履行及合同目的的实现，需要当事人通力配合，其中需要双方互通信息的情形，多有所在。如果依据诚信原则，当事人应当主动地通知对方，此时便可认为有通知义务存在。合同法中关于通知义务有很多明确的规定，比如《合同法》第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承
租人，第256条承揽人对定作人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定作人更换、补齐或者采取其他补救措施，第278条隐蔽工程在隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查，第309条货物运输到达后，承运人知道收货人的，应当及时通知收货人，第384条保管人应当按照约定对入库仓储物进行验收，保管人验收时发现入库仓储物与约定不符合的，应当及时通知存货人，等等。综合起来说，通知义务包括：说明义务，如出卖人在交付标的物时，应如实向买受人说明有关标的物的使用、维修及保养方法等；忠实报告义务，如代理人应及时向被代理人报告被代理事务的情况；瑕疵告知义务，如赠与有瑕疵物品时，应将标的物的瑕疵如实告知受赠与人；此外还有迟到告知义务、地点及其方式的通知等。 2、协助义务。协助义务又称为协作义务，指合同当事人应互为对方行使合同权利，履行合同义务提供照顾和便利，促使合同目的圆满实现。它要求当事人在缔约过程中承担协力义务；在履约中，当事人应当顾及另一方及其标的物的状况，最大限度地运用其能力和一切可以运用的手段实现对方的正当愿望，以利于合同的适当履行。合同关系终止后，当事人应当协助对方处理与合同相关的事务。如《合同法》第240条出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助，第259条承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义
合同法已整理 A按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从（A 财产交付时）起转移，法律另有规定或者合同另有约定的除外。 B保管合同自（B 保管物交付）时成立，但当事人另有约定的除外。 保管合同的保管人拍卖、变卖保管物其所得价款（C 扣除保管费用和其他费用后将剩余部分返还寄存人）。 C采取数据电文形式订立合同的，合同的成立地为（C 收件人的主营业地）。 采纳数据电文形式订立合同时，该数据电文进入收件人的任何系统的（A 首次）时刻，即视为到达的时刻。 出卖具有知识产权的运算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权（B 不属于买受人）。 承揽合同成立后，（D 定作人有权任意解除合同，但要赔偿承揽人因此而造成的缺失）。 承揽人将辅助工作转包给第三人的，应由（B 承揽人对第三人）完成的工作质量向定作人负责。 D代位权行使的费用由（A债务人承担）。 当事人（C 协商一致）是合同正常变更的唯独条件。 当事人如果认为约定的违约金过高或者过低的，能够（B 单方向仲裁机构或者人民法院要求调整违约金数额）。 当事人在合同中约定有定金和违约金的情形时，能够（A 能够选择适用定金或者违约金）。 对撤销权的行使第一应审查撤销权的主体、产生条件、行使范畴，该审查权由（A 人民法院）依法行使。 对法人超出经营范畴经营的行为，在相对人恶意时（A 法人可主张其无效，但应负举证责任）。 F房屋出租人若要出卖出租的房屋，应提早通知承租人。一样期限为（D 3个月）。
房屋租赁合同的承租人（C 在出租人确定的合理期内）不交租金的，出租人有权解除合同。 G公序良俗原则中的公序是指社会的（B 公共秩序）。 共同承揽人对定作人（B 承担连带责任）。 按照《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产处理方法有（C 应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿）。 H《合同法》规定，租赁合同的期限最长不得超过（C 20年）。 合同的变更，仅仅涉及（B 内容的局部）变更。 合同法律效力的要紧内容和整个合同法的核心是（C 合同的履行）。 合同的订立必须要通过的法定时期有（A 要约和承诺）。 合同义务转移时，下列从属于主债务的从债务中（C 非经保证人同意的保证债务）并不一并移转于承担人承担。 合同的转让确实是合同的（A 主体的变更）。 合同成立的地点为（B 承诺生效地）。 J甲与学校签订托付培养合同，到某高校读硕士学位。合同约定，甲毕业回原单位工作。甲毕业后回原单位只工作了3个月便辞职，声称差不多履约。学校诉至法院，法院以合同讲明判甲违约，法院依据的讲明原则是（D 符合合同目的讲明）。 甲公司与乙公司订立合同，规定甲公司应于某年8月1日交货，乙公司应于8月7日付款。7月底，甲公司发觉乙公司财产状况恶化，无支付货款的能力，并有确切的证据，遂提出终止合同，但乙公司未允。基于上因素，甲公司于8月1日未按约定交货。依据合同法原理，有关本案的正确表述是（A 甲公司有权不按合同约定交货，除非乙公司提供了相应的担保）。 甲与学校签订托付培养合同，到某高校读硕士学位。合同约定，甲毕业回原单位工作。甲毕业后回原单位只工作了3个月便辞职，声称差不多履约。学校诉至法院，法院以合同讲明判甲违约，法院依据的讲明原则是（D 符合合同目的讲明）。
第四章合同法 第一节合同法概述 一、合同的概念与特征 1、合同的概念 合同是当事人之间产生、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的法律行为。 2、特征 （1）合同是合法行为。 （2）订立合同的目的是为了产生某种民事法律上的效果。 （3）合同是双方的民事法律行为。 二、合同的种类 1、依合同当事人双方是否互负义务：可分为双务合同和单务合同 作此分类的意义 （1）、如履行抗辩权，则仅发生于双务合同，而单务合同没有存在的基础。 （2）、风险负担的不同。双务合同有风险的负担问题；而单务合同没有对待给付以及返还的问题。 2、根据当事人是否可从合同中获取利益：可分为有偿合同和无偿合同 作此分类的意义
（1）有偿合同的债务人的注意义务较无偿合同的为重。 （2）限制民事行为能力人签定相关合同的效力问题。 3、根据合同是否以交付标的物为成立要件：可分为诺成合同和实践合同作此分类的意义 应注意合同成立要件的不同。 4、根据合同是否需要特定的形式和手续：可分为要式合同和不要式合同作此分类的意义 对认定合同是否有效或成立具有很重要的意义。 三、合同法 四、合同法的基本原则 1、平等原则 2、自愿原则 3、公平原则 4、诚实信用原则 5合法与公序良俗原则 五、合同法的适用范围 根据《合同法》第二条第一款的规定：
本法所称合同是平等主体的公民、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同法的适用范围 1、合同法调整的是平等主体之间的协议。 2、合同是平等主体之间的具有财产性质的民事法律行为。 第二节、合同的成立 一、要约（offer) 1、要约的概念 2、要约的构成要件 （1）、要约必须是特定人的意思表示。 A、要约人是确定的人。 B、要约人应当具有相应的民事行为能力。 （2）、要约必须具有订立合同的意图，内容必须确定。 要约须是以缔结合同为目的的意思表示。 要约的内容必须完整与确定。即要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条款。 根据《合同法》第十二条的规定，合同的内容一般包括如下条款：
从一则现实案例看合同从给付义务和附随义务的区别 摘要：股权转让合同的主要交易标的为转让方所转让的股权，交易双方办理完毕股东工商变更登记，股权转让款项支付完毕，合同主给付义务即履行完毕；现实中，大多数受让方受让股权的目的是经营标的公司，因此，股权转让过程中交易双方有可能会担负其他从给付义务或者附随义务，而从给付义务和附随义务的区分在理论和实务界均存在很 大的争议，本文拟从现实的案例入手，厘清从给付义务和附随义务的主要几点区别，并就股权转让提出自己的建议。 关键词：股权转让主给付义务从给付义务附随义务 一、股权转让的现实案例导入 有这样个案例：甲公司持有A公司90%的股权，后甲公司将持有的90%股权依法转让给了乙公司，双方签订了股权转让协议，并办理了A公司的股东变更登记手续。后来，乙公司有部分股权转让尾款未向甲方支付，甲方催要无后向人民法院提起诉讼，要求乙方支付股权转让尾款；案件审理过程中，乙方提起反诉，称其所委派的人员经营A公司过程中，发现甲方曾控制A公司经营并掌握着会计凭证和会计账簿等资料，虽然甲方在股权转让时已经向乙方移交了大部分会计资料，但乙方认为仍有小部分会计凭证没有移交，其不支付
尾款是因为甲方并未全部履行合同，甲方抗辩称股权转让合同中并未约定交付会计资料的义务，且会计资料已经全部移交给乙方。 二、甲方应当向乙方全部移交A公司的会计资料 假设甲方将持有的A公司股权转让给乙方之前，确实控制或占用A公司的公章、会计凭证和账簿资料，且没有向乙方全部移交，则甲方应当承担向乙方移交的法律义务，笔者认为可以从以下几方面探讨其合理性。 （一）根据《会计档案管理办法》规定，公司会计凭证和会计账簿至少保存15年，A公司应当保存其全部会计资料。公司存续期问，所有的会计凭证和会计账簿在法定保存期内都具有使用价值，可以供公司或者其他主体查阅使用，甲方若确实尚有部分会计资料不移交，将可能对公司日常经营带来障碍，这显然不妥；且若如本案所述，A公司不能全部掌握公司经营的所有会计资料，显然不符合《会计档案管理办法》的规定。 （二）甲方只有移交了全部的会计资料才能实现股权转让交易的全部目的。乙方受让甲方持有的A公司90%股权的目的是经营A公司，甲方股权转让完成后即与A公司不再存在股权上的法律关系，甲方继续持有A公司的会计凭证和会计账簿没有必要，而且这将导致股权转让协议目的无法全部实现，影响A公司正常经营；未来乙方再次出售A公司股权
合同审查要点及其注意事项 第一节合同审查的目的 一、达到交易目的 二、有效保障当事人的权益 第二节合同文本通用条款 一、鉴于条款 二、合同目的和范围 三、合同各方权利义务及保证履约条款 四、结算、支付条款 五、知识产权条款 六、保密条款 七、违约责任条款 八、不可抗力条款、免责条款 九、争议解决条款 十、法律适用条款 十一、合同期限条款 十二、合同的变更、解除条款 十三、通知送达条款 十四、合同附件条款 十五、生效条款 十六、合同文本条款 第三节合同的形式审查与实质审查要点 一、形式审查要点 1、形式及审批流程是否符合公司规定 常见问题： （1）会签表基本信息填写不完整、不规范、不清楚、与合同内容不一致。 （2）未按公司要求使用公司制定的范本。 （3）缺乏立项审批、超标审批；合同内容超出所依据文件的内容范围。 （4）合同相对方的选择方式不符合规定（如：应当招投标的项目，没有进
行招投标）。 （5）流程选择不符合权限分工的要求。 （6）缺乏合法有效的授权委托书。 （提示：审查授权委托书，可尽量避免与无权代理、越权代理、无权处分的主体签订合同，避免可能导致的合同被变更、被撤销或无效的后果。） 2、报审资料完整性、一致性 常见问题： （1）审查报审资料不完整，缺少合同附件、立项审批文件、招投标评审结果文件、对方资质证明等。 （2）合同的标的种类、数量与审批文件有偏差；中标单位与合同相对方主体不一致等。 （3）未按要求提供资料原件；合同相对方营业执照复印件未加盖公章等。 3、合同文本形式要文字准确；表述严谨；格式规范；前后逻辑一致。 常见问题： （1）合同结构不完整（如缺少开头、正文、结尾）； （2）合同各方当事人信息不正确（如当事人名称与营业执照上的名称不一致；当事人银行账号、联系地址、联系电话等信息缺漏等。 （3）合同名称与内容不符（如：把租赁写成承包；把借款写成投资）。 （4）法律用语不准确（如“定金”错写成“订金”，“权利”写成“权力”，使用“大约”、“相当”等模糊词。） （5）前后逻辑不一致 ①称谓前后不一致（如：甲方乙方、买方卖方均出现，且没有指代关系）； ②金额大小写不一致、分期付款总额与合同总金额不一致等； ③期限表述不一（如：“期限一年”与“2009年3月至2010年4月”）； ④序号、附件指代矛盾； ⑤签订日期前后不一致； ⑥印章上的公司名称与合同中书写的单位名称不一致； ⑦所盖章非公章或合同专用章（如：合同上盖财务专用章）。
合同法案例分析 【案例一】企业招聘不得有性别歧视 某公司因扩大生产,需要招用5名技术工人。但在招聘条件中记载要求男性,谢绝女性。结果在招工当天,遭到不少女性的投诉,要求劳动主管部门对该公司的招工歧视行为进行依法处理。 【评析】《就业促进法》要求保障男女平等的权利,除国家规定的不适合妇女的工种或者岗位外,不得以性别为由拒绝录用妇女或者提高对妇女的录用标准。 建议:企业的招聘条件必须公平、平等,在具体的录用过程中可做适当筛选和技术处理。 【法律依据】中华人民共和国就业促进法26条、27条、62条.doc 【案例二】招用未解除劳动合同员工,企业面临风险 甲公司因工作急需招聘录用了工程师乙,双方签订了5年劳动合同。半年后,甲公司突然接到一封律师函:乙原来与丙公司尚未解除劳动合同,要求甲立即解除与乙的劳动关系并处理善后事宜,否则将追究甲公司和乙的连带责任。 【评析】招聘录用时应要求应聘者提供其与原单位解除劳动关系的证明,并要求员工承诺若因此造成企业损失的,由其承担一切法律责任。 否则,聘用未与原单位解除劳动关系的员工,将面临承担连带责任的风险。 【法律依据】《劳动合同法》第91条用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。 【案例三】应聘者提供假学历,企业可以解除合同
甲公司录用了工程师乙,录用条件中明确了研究生学历要求,乙在应聘时也提供了相应学历证件,并在登记表中注明学历层次。双方签订了5年劳动合同。半年后甲公司偶然得知乙的研究生学历系假的。公司要求与乙解除劳动关系。 【评析】劳动合同法规定,凭借假学历签订劳动合同,可导致劳动合同无效。在这种情况下,用人单位可以解除劳动合同,并且不用支付经济补偿金。但应注意,甲公司需要有充分的证据证明在录用乙时,并不知道其研究生学历是假的,并且据此录用了他。 【法律依据】劳动合同法26、39条.doc 案例四】试用期满后不得以不符合录用条件为由解除合同 公司招聘录用了王某,双方签订了2年的劳动合同,约定试用期3个月。一个半月后,王某的考核结果为不合格。公司车间主任将考核的依据和材料于当月底转到人力资源部。人力资源部考虑解除合同。在第3月的第2天,公司通知王某以不符合录用条件为由解除劳动合同。王某不服提起仲裁要求继续履行劳动合同。仲裁庭裁定继续履行劳动合同。 【评析】:试用期内不符合录用条件的,用人单位可以解除劳动合同。但2年的劳动合同试 用期不得超过2个月,超过部分无效。虽然在2个月内公司已经证明王不符合录用条件,但公司的解除决定是第3个月作出的,此时已经不在试用期内。如要解除与王某的劳动合同,必须证明王某不胜任工作岗位,且经培训或调整工作岗位后仍不胜任。 建议:以不符合录用条件为由解除劳动合同必须在试用期内进行。试用期限的约定要合法,试用期的考核要及时作出,业务部门和人事部门要加强职能合作。 【法律依据】劳动合同法19、21、39条.doc
合同法归纳总结 一、合同的概念及其特征。 1.本质：民事法律行为，要素：意思表示 2.一种民法上效果的合意——意思表示一致 3.以设立、变更、终止特定民事权利义务关系为目的 4.合同必须建立在当事人各方平等，自由的基础上。 二、合同法的作用 1.与市场运行：交易主体，对象与合意。 2.与自主自愿：意思自治，合同自由 3.公平正义：主体平等、欺诈、胁迫、乘人之危、格式条款、诚实信用（缔约过失、附随义务） 4.经济效益：情势变更原则，效率违约理论。 5.道德伦理：诚实信用原则 6.与社会发展：以个体的自由来推动社会的发展 三、合同法的原则 （一）基本原则 1.合同立法的依据 2.解释、补充合同法的准则 3.解释、评价和补充合同的依据 4指导当事人行为 （二）合同自由原则 1.缔约自由原则——当事人可以自由选择是否订立合同 2.自由选择相对人 3.自由决定合同内容 4.有权依法变更或解除合同 5.有权选择合同的形式 （三）鼓励交易原则 1.严格限制无效合同的范围 A.绝对无效：违反法律强行性规定，社会公共利益及公共秩序。
B.相对无效：效力待定 C:下列情形合同无效：第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条规定：合同中的下列免责条款无效： （一）造成对方人身伤害的； （二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 2.合同订立制度：承诺效力——非实质性修改且要约人未及时反对。 3.可撤销合同制度中倡导变更而非撤销。 4.限制违约解除的条件 （四）合同正义原则 1.给付与对待给付的等值性：双方得失应该相等，自愿真实，除非自由意志受到他人侵害； 2.风险的合理分配：交付主义 3.合同分配其他类型的合同负担:附随义务、债务履行费用的分担。 三、合同的分类 （一）有名合同与无名合同 1.有名合同：如买卖，赠与，租赁合同。 2.无名合同：非典型性合同，法律并未赋予这类合同一个名称，如演出合同，信用卡合同，瘦身美容合同。 A：纯粹无名合同：不包含任何有名合同的事项 B：混合合同：在有名合同中增加其他有名合同内容，例如承租人将卖给出租人的财产来冲抵租金； C：准混合合同：在有名合同中增加无名合同的内容，如租赁合同中约定承租人定期给出租人家做清洁来冲抵租金； 3.无名合同更多的适用于民事法律行为和合同法总则的规定，同时参照类似
合同：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同法：合同法是指调整合同法律关系的法律规范的总称。 诺成合同：是指当事人意思表示一致便告成立的合同。 实践合同：又称为要物合同，指除了当事人双方意思表示一致外，尚需交付标的物才能成立的合同。 格式合同：是指合同必要条款的内容直接由法律规定的合同，又称标准合同。 合同法基本原则：对合同关系的本质和规律进行集中抽象和反映、其效力贯穿于合同法始终的根本规则。要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示。 要约邀请：又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。 要约的撤回：是指在要约发出以后，尚未到达受要约人之前，也就是在要约发生效力之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。 承诺迟延：是指受要约人在承诺期限届满后才发出的承诺。 承诺撤回：是指受要约人再发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前而将其撤回。 拍卖：拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利等拍卖标的转让给最高应价者的买卖方式。拍定：拍卖人在竞买人所有应价中选择最高那一个予以接受的意思表示，在法律性质上它其实就是承诺。强制缔约：是指就某一类合同而言，作为合同一方当事人的个人或企业负有应对方的请求与其订立合同的法定义务。这也就是说，此方合同当事人在对方提出要约的时候，非有正当理由不得拒绝承诺。 附合缔约：是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只有附合该条款表示出来的意思，方能成立合同的缔约方式。 缔约过失责任：是指在合同缔结过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，而致使另一方的信赖利益遭受损失时，所应承担的民事责任。 附条件的合同：是指合同当事人约定某种事实状态，并以其将来发生或不发生作为该合同生效或者解除依据的合同。 附期限的合同：是指以将来确定到来的期限作为合同的条款，并在该期限到来时合同的效力发生或终止的合同。 合同无效：指合同已经具备成立要件，但欠缺一定的生效要件，因而自始、确定、当然地不发生法律力。可撤销的合同：是指已经生效但因当事人的意思表示没有表现其真实意志，违反自愿原则而可由一方当事人请求撤销的合同。 效力未定合同：是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须由第三人作出承诺或者拒绝的意思表示才能确定自身效力的合同。 表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义进行民事行为。 合同的履行：是指合同的当事人按照合同的约定，全面完成各自承担的合同义务，使合同关系得以全部终止的整个行为过程。 全面履行原则：又称正确履行原则或适当履行原则，是指合同的当事人必须按照合同关于标的、数量、质量、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式等的约定，正确而完整地履行自己的合同义务。 协作履行原则：是指当事人在合同的履行中不仅要适当、全面履行合同的约定，还要基于诚实信用原则，对对方当事人的履行债务行为给予协助，使之能够更好地、更方便地履行合同。 同时履行抗辩权：是指在未约定先后履行顺序的双务合同中，当事人一方在对方未为对待给付以前，有拒绝自己给付的权利。 不安抗辩权：是双务合同中有先为给付义务的当事人，因他方财产显著减少或资力明显减弱，有难为对待给付的情形时，在他方未为对待给付或提供担保前，有拒绝自己给付的权利。 先履行抗辩权：是指在有先后履行顺序的双务合同中，后履行的一方有权要求应该先履行的一方先行履行自己的义务，如果应该先履行的一方未履行或者履行不符合约定，后履行的一方有权拒绝应先履行方的履行请求或拒绝其相应的履行请求。 撤销权：指债权人在债务人放弃对第三者的到期债权、实施无偿处分财产或以非正常低价处分财产的行为而妨害其债权实现时，依法享有的请求法院撤销债务人所实施的上述行为的权利。 合同的变更：所谓合同的变更，在一般情况下都是指依法成立的合同于其尚未履行或者尚未完全履行完毕之前，由当事人达成协议而对其内容进行修改和补充。 合同的转让：是指在合同的内容与客体保持不变的情形下，将合同由原来的主体转移给别的主体的一种法律行为。 合同权利和义务的概括移转：是指债权债务一并转移给第三人，由其完全代替出让人的法律地位，成为
合同法的经典案例分析 一、判断合同是否成立 案例： 某建筑公司施工过程水泥短缺。同时向A水泥厂和B水泥厂发函。函件中称：“如贵厂有XX水泥现货，吨价不超过1500元，请 求接到信10天内发货100吨。货到付款，运费由供货方自行承担。”A水泥厂先行发货100吨，建筑公司接受了货物。B水泥厂后发货100吨，遭到拒绝。因为建筑公司仅需100吨水泥，称发函不具有法律约束力，合同不成立。 分析： 本案函件内的信息符合一个有效要约的构成条件，所以构成要约，在有效期限内，该建筑工程公司应收到该要约的约束。B水泥 厂以该建筑工厂公司函件规定的承诺方式在有效期限内作出承诺， 使得在该建筑工程公司和B水泥厂之间成立了一份水泥购销合同。 所以当事人要切实履行合同，不履行合同要承担违约责任。 法律： 《合同法》 第13条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第14条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示 应该符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第21条承诺要受要约人同意要约的意思表示。 第25条承诺生效时合同成立。 二、合同书上没有签字或盖章
某单位将一空房出租给江某，江某将合同打印后即签名并盖章。然而单位法人不在，单位财务收了江某的租金和合同书。后来，江 某准备入住时，该单位要提高租金。江某表示应按合同约定履行， 单位辩称合同并无单位签名和盖章，合同不成立。 分析： 合同书上只有江某的签名，仅就合同书的形式要件而言，是有 欠缺的。但江某已经履行了合同的主要义务，交租金时，单位已然 接受，而并非拒绝，说明单位已经接受江某的履行。双方履行与接 受履行的行为，足以认定合同成立。 法律： 《合同法》 第32条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签 字或者盖章时合同成立。 第37条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当 事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 三、合同里的条款并非都是有效的 案例： 某小区物业与业主签订了管理合同，每个月住户缴纳60元管理费，物业负责小区的卫生、治安，但车辆丢失的，物业概不负责。 李某的摩托车放小区内被偷，物业以合同实现约好为由，决绝赔偿。分析： 物业没有履行“提醒注意”及“维护治安”的义务，也没有对 合同进行说明，违反了法律规定的义务，构成违约。合同免除了物 业的责任，违背了公平原则，违反了《合同法》的规定，属于无效 的条款。物业应向被盗者赔偿，可以向盗车者追偿。
1. 编号：_______________ 2. 3. 4. 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 甲方：___________________ 21. 22. 乙方：___________________ 23. 24. 日期：___________________ 25. 26. 27. 28. 1. 合同法六大义务
30. 下列选项中体现合同关系相对性的是() A. 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 B. 债务人无偿处分其财产使债权人的债权受到侵害，债权人可请求人民法院撤销债务人的处分行为 C. 债务人向债权人交付标的物被第三人毁坏时，债权人追究第三人的侵权责任 D. 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任 31. 在确定无名合同的法律适用时，首先应考虑适用() A. 合同法的一般规则 B. 类似的有名合同的规则 C.买卖合同的一般规则 D.交易习惯 32. 甲明知自己的车子被盗，仍然积极地与乙磋商订立车子买卖合同，致使乙花费一定的订约费用，甲对乙的订约费用可基于() 获得赔偿。 A. 违约责任 B. 侵权责任 C. 缔约过失责任 D.违约责任或缔约过失责任 33. 甲对乙声称：“我正在考虑卖掉家中祖传的一套家具， 价值10 万元”，乙立即向甲表示：“我愿意以10 万元价值购买此套家具” 。下列判断正确的是() A. 甲对乙的表示构成要约 B. 乙对甲的表示构成承诺 C. 甲对乙的表示构成承诺 D. 乙对甲的表示构成要约
1.合同：合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2.合同法：合同法是指调整合同法律关系的法律规范的总称。 3.诺成合同：是指当事人意思表示一致便告成立的合同。 4.实践合同：又称为要物合同，指除了当事人双方意思表示一致外，尚需交付标的物才能成立的合同。 5.格式合同：是指合同必要条款的内容直接由法律规定的合同，又称标准合同。 6.合同法基本原则：对合同关系的本质和规律进行集中抽象和反映、其效力贯穿于合同法始终的根本规则。 7.要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示。 8.要约邀请：又称为要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。 9.要约的撤回：是指在要约发出以后，尚未到达受要约人之前，也就是在要约发生效力之前，要约人使其失去法律效力的意思表示。 10.承诺迟延：是指受要约人在承诺期限届满后才发出的承诺。 11.承诺撤回：是指受要约人再发出承诺通知以后，在承诺正式生效之前而将其撤回。 12.拍卖：拍卖是以公开竞价的方式，将特定物品或者财产权利等拍卖标的转让给最高应价者的买卖方式。 13.拍定：拍卖人在竞买人所有应价中选择最高那一个予以接受的意思表示，在法律性质上它其实就是承诺。 14.强制缔约：是指就某一类合同而言，作为合同一方当事人的个人或企业负有应对方的请求与其订立合同的法定义 务。这也就是说，此方合同当事人在对 方提出要约的时候，非有正当理由不得 拒绝承诺。 15.附合缔约：是指合同条款由当事人 一方预先拟定，对方只有附合该条款表 示出来的意思，方能成立合同的缔约方 式。 16.缔约过失责任：是指在合同缔结过 程中，一方因违背其依据诚实信用原则 所应尽的义务，而致使另一方的信赖利 益遭受损失时，所应承担的民事责任。 17.附条件的合同：是指合同当事人约 定某种事实状态，并以其将来发生或不 发生作为该合同生效或者解除依据的合 同。 18.附期限的合同：是指以将来确定到 来的期限作为合同的条款，并在该期限 到来时合同的效力发生或终止的合同。 19.无效合同：指合同已经具备成立要 件，但欠缺一定的生效要件，因而自始、 确定、当然地不发生法律力。 20.可撤销的合同：是指已经生效但因 当事人的意思表示没有表现其真实意 志，违反自愿原则而可由一方当事人请 求撤销的合同。 21.效力未定合同：是指已成立的合同 因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚 未确定，须由第三人作出承诺或者拒绝 的意思表示才能确定自身效力的合同。 22.合同的履行：是指合同的当事人按 照合同的约定，全面完成各自承担的合 同义务，使合同关系得以全部终止的整 个行为过程。 23.全面履行原则：又称正确履行原则 或适当履行原则，是指合同的当事人必 须按照合同关于标的、数量、质量、价 款或报酬、履行地点、履行期限、履行 方式等的约定，正确而完整地履行自己 的合同义务。 24.协作履行原则：是指当事人在合同 的履行中不仅要适当、全面履行合同的 约定，还要基于诚实信用原则，对对方 当事人的履行债务行为给予协助，使之 能够更好地、更方便地履行合同。 25.同时履行抗辩权：是指在未约定先 后履行顺序的双务合同中，当事人一方 在对方未为对待给付以前，有拒绝自己 给付的权利。 26.先履行抗辩权：是指在有先后履行 顺序的双务合同中，后履行的一方有权 要求应该先履行的一方先行履行自己的 义务，如果应该先履行的一方未履行或 者履行不符合约定，后履行的一方有权 拒绝应先履行方的履行请求或拒绝其相 应的履行请求。 27.撤销权：指债权人在债务人放弃对 第三者的到期债权、实施无偿处分财产 或以非正常低价处分财产的行为而妨害 其债权实现时，依法享有的请求法院撤 销债务人所实施的上述行为的权利。 28.合同的变更：所谓合同的变更，在 一般情况下都是指依法成立的合同于其 尚未履行或者尚未完全履行完毕之前， 由当事人达成协议而对其内容进行修改 和补充。 29.合同的转让：是指在合同的内容与 客体保持不变的情形下，将合同由原来 的主体转移给别的主体的一种法律行 为。 30.合同权利和义务的概括移转：是指 债权债务一并转移给第三人，由其完全 代替出让人的法律地位，成为合同法律 关系的新的当事人。
二十九个条款详解完美合同的攻防之道 任何合同都是特定的交易主体经过博弈，在特定的时间、空间、背景下，以特定的交易条件就特定标的所达成的利益平衡。因此，合同中的任何权利义务都应该是有限的。合同在本质上是一种经济行为，法律人的职责是将相关的权利义务明确化、合法化，最大限度地减少合同履行过程或结果的不确定性，以规避风险和损失。 一、陈述与保证条款 1.陈述与保证条款，通常包括以下内容： （1）一方就与合同交易事项有关的事实作出陈述； （2）该方保证合同订立时上述事实的真实性；或一并保证上述情形在特定期间内持续处于其所陈述的状态； （3）该方违反上述义务所应承担的责任，以及合同相对方的救济方式。 2.此类条款旨在减少或控制当事人之间因合同交易事项的信息不对称带来的交易风险。 例如，股权转让合同中，受让人通常无从确证目标公司是否存在未曾披露的债务，或目标公司在股权交割之前是否会再发生其他变故。 二、定义条款 1.定义条款，旨在对合同中较为复杂的或可能发生歧义的词语赋予明确的含义，以便在合同中准确、一致的表述。 2.被定义的词语，不应超出其在该合同语境下语义解释的合理范围。 3.定义条款，常设置在合同中的下列位置： （1）合同正文首部，常为合同第1条或第2条；
将“合同当事人条款”作为合同正文的第1条时，“定义条款”常为第2条。（2）合同正文后部； （3）作为合同定义附件。 4.设置定义条款时，需注意： （1）定义条款应仅限于解释特定词语的含义，不应涉及当事人之间具体的权利义务关系； （2）通常含义足以清晰表达的，不必定义； （3）经过定义后的词语，在合同中应通篇一致，并可以特别的字体或格式（如下划线）表明其在合同中是被特别定义的词语； （4）需定义的词语较少的，可采用附带解释、括号解释等方式处理，不必专设定义条款。 三、标的条款 1.标的描述应尽可能具体、明确，可操作，可证明。 2.合同订立时尚不能具体确定的信息，应明确具体确定的方式，或哪一方当事人有权以何种方式进行确定。 3.合同标的不明确，可能导致合同不成立；合同标的之范围、要求描述不清，极易发生争议。 四、数量条款 1.标的数量，应尽可能具体、明确、可操作、可证明；并应一并考虑约定： （1）计数（量）之方式； （2）计数（量）之依据；
合同法案例分析 服装厂与纺织厂签订了一份布料购销合同，约定纺织厂向服装厂提供10000米高档布料，分两次在3个月供货，服装厂收到全部货物后向纺织厂支付100万元价款。纺织厂在提供了第一批布料后发现，服装厂资产状况严重恶化，涉及大量诉讼案件，且均系败诉方，已无能力履行100万元给付义务。而且，还发现服装厂不断以低价向外转移财产。纺织厂便决定停止向服装厂供货，并要求其提供担保。服装厂则认为纺织厂的行为构成违约，要求其承担违约责任。 请问： （1）纺织厂是否违约？ （2）纺织厂行使的是何种权利，该权利应依照何种程序行使？ 答：1：纺织厂只要有足够的证据证明服装厂丧失了履行合同的能力就可以根据合同法的规定行使不安抗辩权，终止履行合同，其行为不构成违约 2：纺织厂行使的是不安抗辩权，不安抗辩权的行使必须遵循法律规定的程序要求及纺织厂应有足够的证据证明对方的偿债能力降低才能通知对方暂时终止履行，终止履行合同后可要求对方在合理期限内提供担保，如果对方还未恢复履行能力或者未提供适当担保的，终止履行的一方才可以解除合同 甲商场准备于10月1日开张。为了尽可能多地吸引客源，甲商场印制了大量的广告彩页，派人在城市的各个街道发放。广告将商场出售的各种商品的名称、品牌、图案、价格详尽地列出，并作了下述说明：为了庆祝本商场开张，10月1日至3日本店全场价格优惠，数量有限，售完为止，欢迎广大顾客惠顾。成年人乙发现广告将某品牌化妆品的价格标为128元，而这种化妆品在其他的几个商店都要买到2000多元。15岁的中学生丙发现这个商场的电脑很便宜。 10月1日，乙到甲商场购买了10瓶某品牌化妆品，在付款时商场发现广告将该化妆品的价格印错，实际价格为1280元，遂要求乙不足价款，遭到乙的拒绝。 10月2日，丙到甲商场购买了价格为12000元的电脑一台，其父母知道后大怒，要求商场退货，遭到商场的拒绝。 请问： （1）甲商场广告的法律性质是什么？为什么？ （2）甲乙之间合同的性质是什么？如何处理？ （3）甲丙之间合同的性质是什么？为什么？如何处理？ 答：1：是要约，因其具有缔约目的，具有内容具体确定，符合要约的法律要求2：是因重大误解而订立的可撤销可变更合同，受损失的一方享有撤销权，甲商场可以请求变更式撤销该买卖合同，由于甲商场有过错，如应撤销该合同而给乙造成损失，应当承担缔约过失责任 3：是效力待定的合同，因为丙是限制民事行为能力的人而该合同超出了丙的行为能力范围，根据合同法规定限制民事行为能力，依法不能确定实施的合同为效力待定的合同，丙的父母现有拒绝追认的权力，该合同因父母的拒绝而归于无效。 甲公司与乙公司洽商成立一个新公司，双方草签了合同，甲公司要将合同带回本部加盖公章，临行前，甲公司法定代表人提出，乙工厂须先征用土地并培训工人后甲公司方能在合同上盖章，乙工厂出资1000万元征用土地培训工人，征地和培训工人将近完成时，甲公司提出因市场行情变化，无力出资设立新公司，要求终止与乙工厂的合作。乙工厂遂起诉到法院。 请问：
合同法中的合同附随义务 中的是依合同关系发展情形且根据诚实信用原则所产生的为保障给付利益的实现之义务。根据我国《合同法》第60条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款中所说的通知、协助和保密的义务，就是当事人履行合同时的。下面由编辑在本文为您详细介绍合同附随义务的法律知识。 一、附随义务的法律特征 1、附随义务不是合同约定中必然存在的义务，相反，是在合同约定之外具有或然性的义务； 2、附随义务的产生直接来自于法律的规定，但是其产生以诚实信用原则为其基本法律理念和是否产生的判断标准；
3、附随义务产生的目的旨在使合同当事人的利益得到最大程度上的实现； 4、附随义务不仅可以产生于合同关系存续期间，而且可以在缔约过程中和合同关系结束后的阶段存在，例如缔约人在缔约过程中尽力促成合同缔结的协助义务、出卖人在标的物交付时阐明注意事项的告知义务、医生手术时不得在体内遗留微型手术器械之保护义务、完毕后不向他人泄漏相对方的的保密义务等。 二、附随义务的内容 债之关系为一种发展性之过程。附随义务是在债之不断发展过程中表现为不同的义务，唯其产生不得脱离诚实信用原则，其功能仅为辅助给付义务的实现，我国《合同法》第60条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这是附随义务在我国《合同法》
中的具体体现。从这一条可以看出，附随义务至少具有三个方面的内容，即通知义务、协助义务与保密义务。 此外，《合同法》中对附随义务内容的规定大体包括了以下几个方面： 1、通知义务：又称告知义务，指合同当事人应将对合同相对方利益有重大影响的事项告知对方的义务。关于告知义务，《合同法》第158条、第191条、第228条、第230条、第232条、第256条、第257条、第278条、第298条、第309条、第338条、3第370条、第373条、第384条、第389条、第390条、第399条、第413条等分别作了规定。 2、说明义务：合同当事人对合同相对方利益有重大影响的事项负有向对方说明义务。《合同法》除了在总则中规定格式条款提供者对免责或限责条款的说明义务外，还在分则第199条、第231条、第304条、第307条、第324条、第356条、第383条等中作了较为具体的规定。