3. 审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略）
万科工程质量管理的破解之道
4. 审核施工图预算 5. 组织资格预审，确定投标入围名单 6. 参与组织招标：编制与发送招标文件，组织
评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标 7. 编制审核甲供物资采购计划 8. 签订有关工程建设合同：格式化标准合同
提前明确施工单位入住配合和维修义务 保修期内保留现场应急维修队伍
万科工程质量管理的破解之道
■ 对承包商维修管理的基本要求：
承建商在保修期限内应明确维修负责人及联系 方式，提供现场驻场维修人员，维修人员应按 甲方要求上下班报到并打卡
明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限 要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求 的（同一位置一次性维修解决）管理进行约定
明
2.阶 段 色 块 表 示 该 阶 段 的 主 要 工 作 ， 时 间 进 程 上 有 相 互 重 合 时 表 示 各 阶 段 有 一 定 的 承 接 关 系 。
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑 产品的实现阶段，是工程管理的主要内容， 是房地产开发的不可或缺的环节
查）
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核施工组织设计和专项工程施工组织设计 6. 督促检查设计、监理、施工单位等各方执行
合同、规范、技术方案和企业工程管理标准 7. 参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、
物资台帐，协调总分包管理
8. 组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关 键质量通病防控工艺检查及检验批验收
万科工程质量管理的破解之道
部位
地基和主体结构 设计缺陷改造 屋面防水工程、有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏
埋地管道
内外墙面
门窗、雨棚、镜子 户内外门扇
台面、地面、窗台板、装饰墙面 厨卫间甲供材料部件
万科工程质量管理的破解之道
9. 办理各项手续（招标、报建、临时能源） 10.编写项目工程管理规划书 11.组织召集项目综合实施计划评审会
万科工程质量管理的破解之道
施工阶段：
1. 开工报告，办理开工手续 2. 现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备
工作 3. 确认承建商选择的分包商 4. 组织施工图会审（内部会审、预审、专项审
3. 协助编制设计出图计划 4. 督促设计单位限额设计、优化设计（含钢
量、砼含量）
万科工程质量管理的破解之道
5. 审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求
6. 审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求
7. 审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性
8. 审核设备系统、参数选型的合理性
2. 根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价，
3. 协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划
万科工程质量管理的破解之道 简单示例：
万科工程质量管理的破解之道
规划设计阶段：
1. 参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果）
2. 协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计
万科工程质量管理的破解之道
保修阶段：
1. 与物业、客服合作，处理入伙事宜 2. 参与鉴定质量责任 3. 督促承建商保修 4. 参与项目后评估，积累经验教训
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节七：过于依赖分户验 收或分户验收流于形式。业主投诉与工程 质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管 理要求和奖惩措施
物业 管理
工程管理 （常规理解）后评估万科工程质量管理 Nhomakorabea破解之道
产品实现
时间进程
财务 部
项目 发展/ 拓展
部
营销 部
项目论证 项目策划阶
阶段
段
营销策划阶段 设计管理阶段
设计 部
成本 部
工程 部
项目施工阶段
项目 部
物业 客户 销售 公司 中心 部
销售管理阶段
入伙保修阶段 物业管理阶段
说
1.阶 段 色 块 全 覆 盖 的 为 主 要 职 能 部 门 ； 部 分 覆 盖 的 为 协 助 部 门 。
万科工程质量管理的破解之道
■ 标杆企业的破解之道：
分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理 企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理 通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业 主满意度和品牌认知度
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节八：维修不及时、维 修质量不到位易引发业主投诉升级
■ 标杆企业的破解之道：
万科工程质量管理的破解之道
9. 审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择
10.协助编制设计封样、报板报样计划 11.协助办理报批报建手续 12.协助编制目标成本管理规划
万科工程质量管理的破解之道
施工准备阶段：
1. 组建项目部班子
2. 建立招标制度，考察并筛选排查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单
万科工程质量管理的破解之道
■ 回顾之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控
■ 标杆企业的破解之道：
明确不同阶段工程管理的任务 实行工程管理全过程质量控制评价
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
资金、策划与销 售
投资 决策
规划 设计
施工 准备
施工（含 保修）
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规 划设计、销售、物业管理和后评估等阶段
万科工程质量管理的破解之道
■ 房地产开发各阶段工程管理的任务概述：
投资决策阶段 规划设计阶段 施工准备阶段 施工阶段 保修阶段
万科工程质量管理的破解之道
投资决策阶段：
1. 现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料
万科工程质量管理的破解之道
9. 签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证 10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合
销售开盘、工地客户开放日 11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪 12.督促整理竣工资料 13.组织工程竣工验收及分户验收
万科工程质量管理的破解之道
14.参与并组织项目例会 15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题 15.审批并报审项目工程管理周报、月报