产品分析——景湖蓝郡
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——黄旗印象
Part 2
产品分析及营销难点
可售货量分类
根据对每个分产品的分析，我们大致可将 产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。 就商业价值而言，商业街商铺 >社区商铺
Part 2
产品分析及营销难点
可售货量盘点
景湖时代城 163间 92间 16间 456间 271间
规模之大
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——劣势
租金偏低 产品分散 社区商业 起步阶段 形象不一
产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。 较低的租金会影响售价及投资回报率。 产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一 定的困难。 除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社 区商业的价值点要比商业街（有统一定为戒有主力庖支撑）低一些。 由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低 的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。 本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难 以综合统一。
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——品质不一
业态
餐饮、银行、潮流服装 综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）
产品 时代城 春晓
出租率 100% 97.83%
形象 商业街 商业街
地段 非常好 较好
品质 较好 较好
销售难度 较低 较低
春天
蓝郡
100%
32.84%
商业街
社区
综合业态（汽车美容、教育培训、五金）
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011成交情况
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011成交案例
Part 1
市场分析及走势预测
城区大卖场（附近）商铺成交价栺
Part 1
市场分析及走势预测
城区社区商铺成交价栺
Part 1
市场分析及走势预测
2011城区商铺成交客户分析
Part 1
Part 3
中原实力及资源优势
东莞中原能为本项目做什么贡献
通过对项目进行整合，扩大产品的影响力. 对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值. 利用东莞中原的资源优势，快速出货
Part 4
产品定位及营销思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品定位思路
Part 4
产品定位及营销思路
销售收益预测
Part 5
价栺评估及销售目标
产品推货步骤
Part 5
价栺评估及销售目标
产品销售目标
Part 3
中原实力及资源优势
Part 3
中原实力及资源优势
东莞中原商业发展历程
东莞中原工商铺部简介
东莞中原工商铺部起步于2 0 0 4年， 专注于东莞商业项目的招商和销售，;
以专业及认真负责的态度打动客户。
经过七年的用心经营和不懈努力， 东莞中原工商铺的业务不断壮大， 在商业地产行业及零售行 业均建立了良好的声誉， 与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。 凭借庞大的合作体系和丰富客户资源， 为项目的成功提供有力的保证， 着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。 目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。
Part 3
中原实力及优势
东莞中原商业优势
资源优势
中原工商铺部大联盟
Part 3
中原实力及资源优势 1、财富广场 2、中信商业广场 3、盈峰中心 4、丰硕广场 5、南峰中心 6、盈锋贩物广场 7、盛和新都会 8、御鹿华庭 9、保利文化广场 10、星光城 11、台湾风情街 ......
东莞中原商业项目操作案例
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低 迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的 市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水 涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半 年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商 铺市场2012年势必乘势高开。
综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干 洗店、早餐店、照相馆）
较好
较差
一般
较好
较低
较高
名郡
黄旗印象
36.49%
43.18%
社区
社区
综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、 药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）
综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）
较差
偏差
一般
一般
较高
较高
产品销售思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品推广思路
Part 4
产品定位及营销思路
产品营销预算
Part 5
价栺评估及销售目标
Part 5
价栺评估及销售目标
可比性项目价栺
Part 5
价栺评估及销售目标
价栺竞争性评估
Part 5
价栺评估及销售目标
价栺初步建议
Part 5
价栺评估及销售目标
项目 时代城 春晓外围
总面积 10812.55 8622.98
春天
名郡 蓝郡 黄旗印象
877.51
7385.96 3020 10545.39
217
81 105 44
201
0 5 0
16
81 100 44
0
7 33 0
0
47 45 25
16
27 22 19
100.00%
36.49% 32.84% 43.18%
Part 3
中原实力及资源优势户品牌部组成
商业投资部业务内容
•一手工商铺物业的招商、销售代理 •商业项目的市场定位及业态规划 •商业项目的价值提升策略 •商业项目的品牌引进代理 •商业项目的整体招商代理及市场推广 •商业项目的销售策划及代理 •三旧改造的商业项目重新定位、 包装策划及项目全程策划代理 •商业项目地块前期顾问服务 •分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类
市场分析及走势预测
城区商铺租金水平
Part 1
市场分析及走势预测
2012城区商铺市场走势预测
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺市场总结
Part 2
产品分析及营销难点
Part 2
产品分析及营销难点
剩余货量盘点
总数量 163 97 已售货量 剩余货量 公司自用 0 5 163 92 0 0 空置 0 2 出租货量 163 90 出租率 100.00% 97.83%
形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。 地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。 品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。
产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。
Part 2
产品分析及营销难点
总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗 印象空置较多。
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖时代城
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖春晓
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖春天
Part 2
产品分析及营销难点
产品分析——景湖名郡
Part 2
产品分析及营销难点
产品定位依据
Part 4
产品定位及营销思路
产品定位策略
Part 4
产品定位及营销思路
产品市场定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品核心定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品客户定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品推广定位
Part 4
产品定位及营销思路
产品营销思路
Part 4
产品定位及营销思路
谨呈：光大集团
【光大·系列商铺】
2012营销概念方案
（2012.2）
PART1:市场分析及走势预测
PART2：产品分析及营销难点
目 录
PART3：中原实力及资源优势
PART4：产品定位及营销思路
PART5：价格评估及销售目标
Part 1
市场评估及走势预测
Part 1
市场分析及走势预测
城区商铺2011供应情况
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——货量分散
本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个 区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象 在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。
Part 2
产品分析及营销难点
产品营销难点——货量庞大
本产品在货量分散基础上，总建面41264平方， 商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多， 则需储备的投资客也需更多。
Part 2
产品分析及营销难点
产品SWOT分析——威胁/机会
广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的 入市奠定强大的客源基础。 威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必 然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产 品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。 中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的 需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行， 证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品 未来的的定价有一定的参考作用。