融资不畅：资金匮乏，融资渠道单
一，依赖政府财政，没有盘活社会资 金。
运营管理：市场化运作为主导的运
营管理。
运营不专业：脱离市场，不尊重市
场规律，没有专业的市场化运作，不 能形成效能最大化。 利思维，没有兼顾各方利益，不能实 现共赢，难以实现可持续发展。
盈利方式：土地开发增值、物业租
售、产业运营获利、增值服务收费、 旅游收入等。
遵循市场规律，整合各类资源，市场化运营管理
在市场化运作前提下，整合各类运营资源，在资金、人才、管理、营销、企业等多方面，为特色小镇
的运营管理提供专业的服务咨询和支持。
• • • 顶层设计 制度建设 执法治理
政府 进行产业培育 创造制度环境 建设基础设施 提供公共服务 加强社会治理等
温泉管理 酒店管理
特色小镇重点产业运营项目
特色小镇创业类项目
旅游 投资
基金 资金
外部资源导入
• 各类基金、投资机构资金、
金融 机构
承包商、银行贷款等 • 资产证券化、IPO上市、众 筹资金
特色小镇的建设资金一般来源于政府资金、社会资金或
者金融机构资金；其中政府资金和社会资金联动的 PPP 模式，是现行条件下特色小镇的核心投融资模式。 9
智慧化与互联网引擎
以通行和信息技术为支撑 ，以游客互动体验为根本 ，以便捷化管理为保障
以旅游为引擎的泛 旅游产业聚集结构
驱动 模式
以特色产业为基础，打造 泛旅游产业集群结构
新型城镇化架构
人口聚集，带来城市居住及配套 服务的发展，进而形成城镇化架 构
旅游目的地架构
每一个特色小镇都是一个以 4A景区为主导的旅游目的地
政府服务，企业 主体，居民参与
功能
兼具产业、安居、 旅游等复合功能
建制镇 工业园区 旅游区
政府 园区管委会
政府主导 政府主导
生活功能为主 生产功能为主
非行政区，但可 跨行政区域，面 积可大可小
半行政区，可跨 行政区域，具有 政府职能部门行 政，面积较大
旅游企业或政府
企业或政府主导
旅游功能为主
经济开发 区
特色小镇专题研究
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如何“玩转”特色小镇？
2
特色小镇=“产” +“旅” +“城” +“人”完美融合
特色小镇指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台；旅 游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一的新型发展模式，其包括四大特色内涵：
1、特在“产业”
• “特色产业+旅游产业”是特色小镇两大核心发展架构；以特色产 业为基石，旅游产业为动力，双核驱动特色小镇发展。
4、特在“机制”
• 政府为主导、企业为主体、社会共同参与；政府把控整体方向、提 供政策基建等服务；企业负责整合资源进行市场化运作管理；当地 居民，则积极参与并负起监督责任。
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融合、跨界、共享是其独特之处
“三生融合”：生产、生活、生态是必备；“三位一体”：产业、文化、旅游是标配；“三产联动”
：一、二、三产业联动是关键；特色小镇因此与传统建制镇、产业园等有鲜明区别。
农庄管理 休闲商业 管理 文旅创客 孵化器
引导
景区管理
市场化
运作
居民 参与 企业 主体
节庆管理
运营管 理
旅行社
•
参与/监督
• 特色小镇的主角 整合众多运营管理团队与人才
共同参与 实时监督
寻找市场机会 进行资源整合 发挥自身优势
产业园区运营
社区运营
商业运营
旅游项目运营
旅游渠道
······
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摒弃传统地产盈利思维模式，多方共赢，实现可持续发展
居民
• 小镇建设投资收益
• 商业行为收益 • 就业佣金收益
•
特色小镇是一个政府、企业、居民等多方利益交集的共生体，一荣俱荣，一损俱损，小镇在开发运营过程中要兼顾好 三方的利益分配，只有共同做大蛋糕，才能分享经济成果，才能保证特色小镇的可持续发展；
•
特色小镇的盈利，最终要使得政府财政收益平稳增加，经济持续利好发展，城市建设持续发展；企业不断发展壮大， 收益持续增长；居民收入水平增加，获取收益方式增多。
特在 产业 特在 形态
特在 功能
2、特在“功能”
• 以产业为依托的“生产”或“服务”是核心功能；以旅游激发小镇内 在系统与外部系统的良性互动，实现兴业、安居、游乐等复合功能。
特在 机制
3、特在“形态”
• 特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情；以历史文化、生活方式、 风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇。
要素缺乏鲜明特色，存在同质化现象。
小镇选址：一般位于城镇周边、景
区周边、高铁站周边及交通轴沿线。
统规划和合理定位，浪费土地资源。
参与主体：政府、企业、居民多方
共同参与，发挥各自功用。
融资渠道：通过金融机构资金、政
VS
主体单一：政府一把抓，缺乏系统
开发架构，企业及其他各方不能发挥 其功用。
府资金、社会资金等多元渠道融资。
盈利“地产化”：沿用传统地产盈 5
“特色产业+特色旅游”双核驱动
通过严谨的市场调研，深度挖掘地域特色、生态特色、文化特色、产业特色等，因地制宜，以特色产
业和旅游为核心，依托核心产业园区与休闲聚集区，最终形成产业延伸环、居住发展与社区配套网。
以特色产业为引擎的泛产业聚集结构
“特色产业本身+产业应用+产业服务”
双产业：特色产业、旅游产业
三引擎：产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎
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“政府+企业+居民”三方参与，各司其职
在小镇的开发建设中明确三方职责，统一开发架构，政府以引导为核心，企业作为开发建设主体，居
民协同监督，三方各司其职，协同合作，实现特色小镇的可持续发展。
政府
政府
• 作为特色小镇发展的先行主导者，政府以顶层 设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控 整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提 供公共服务；
类别 特色小镇
属性
非行政区，但可 跨行政区域，面 积较小
行政区，面积较 大 非行政区，面积 可大可小
产业结构
特色产业+ 旅游产业， 及其衍生产 业
以服务生活 的第三产业 为主 以工业制造 业为主 以旅游、餐 饮、休闲等 相关服务业 为主 工业、高新 技术及相关 服务业为主
运营管理主体
企业
开发建设模式
性比对。
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多元融资渠道：政府财政支持、盘活社会资金、专业金融机构操盘
要充分运用银行、保险、债券、基金、扶持资金、投资机构资金等各类资金，搭建一个“政府——社
会——金融机构”构成的多元化投资平台，在遵循科学合理的投融资规划基础上，为特色小镇全力提 供金融支持。
• 地方财政补贴、扶持资金
政府 资金
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经开区管委会
政府主导
产业功能为主， 兼具生活功能 4
“玩转”特色小镇=把握六大核心要素+避开六大开发误区
特色小镇当下炙手可热，各地纷纷立项兴建，特色小镇的开发需把握六大核心要素，避开六大开发误
区。
六大核心要素
驱动要素：以特色产业和特色旅游
作为主要驱动因素。
六大开发误区
驱动同质化：没有因地制宜，驱动 盲目选址：盲目圈地，没有科学系
企业
• 企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场 化的运作管理方式， 成为特色小镇建设中的主
参与企业发展
角；民
• 与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与社 会监督的责任。
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科学选址、系统规划、一矢中的
在实际操作过程中建议进行“区位比选、周边影响、多规衔接”等三类分析，综合研究确定规划小镇
• 融资支持基金：债券、担保
政府总体把控
城市 投资 投 资 平 台 构 建 多 种 融 资 方 式 PPP 开发 资金
• 股权投资：融资支持基金或
国有投资平台
特色小镇基础设施项目 特色小镇公共服务设施项目
特 色 小 镇 投 融 资
社会 资金
• 开发银行、农业发展银行 、商业银行等 • 保险公司、信托公司、证 券公司、担保公司等
的合理位置与具体范围。
“区位比选”分析
• 侧重于考量因小镇开发建设可能形成的正向效应，即该选址对本
区位 比选
区域特色优势的发挥程度；
“周边影响”分析
周边 影响
• 侧重于考虑小镇建设对周边区域整体发展的负面效应，即该选址 对周边地区发展可能存在的不利影响程度；
多规 衔接
“多规衔接”分析
• 侧重于考量该选址在3-5年内实施开发建设的可行性，主要通过 将3平方公里左右的小镇规划红线范围，与已有涉及此区块的法 定城乡规划、土地利用总规划和生态功能区规划等之间进行合规
在盈利模式上，需充分考虑政府、企业及居民各方利益，在满足三方利益的基础上进行开发建设和运
营管理，以多方共赢的局面实现小镇的可持续发展。
政府
• 土地一级开发
• 税收收益 • 城市公共服务设施运营收益
企业
• 工程+土地增值收益
• 产业地产销售+产业地产租赁收 益+产业服务运营收益（孵化、 培训、管理、金融服务等） • 产业发展服务收益（招商佣金或 税收分成或落地投奖励等） • 旅游项目的运营收益 • 房产销售收益 • 创业收益