2019年深圳房地产市场解读2020.1●宏观经济背景分析●政策环境分析●土地市场表现●商品住宅市场表现●商业市场表现●办公市场表现●2020年市场预判目录Content1Part2019年经济增长下滑，政策发力下压力仍存；整体投资面临下行压力，宏观经济背景分析国内消费增速持续走低；全球制造业环境持续恶化，受贸易摩擦影响我国外贸态势疲软；深圳经济稳定增长，产业结构优化调整；新房销售面积增速小幅提升，去库存效果显著，行业阵营分化格局持续【宏观经济】经济增长下滑，政策发力下压力仍存◆2019年前三季度，我国GDP 增速为6.2%，经济运行总体平稳但下行压力开始显现。
前三季度，由于新产业新业态新商业模式发展迅速，服务业主导作用进一步增强，累计同比贡献率为60.6%，工业在向中高端迈进的进程中，对经济增长贡献率总体保持平稳，经济结构优化进程变缓。
◆由于国内持续实施经济转型发展战略，未来经济运行态势亦难在短时间内出现大幅转变，2020年仍然面临经济下行压力。
5.006.007.008.009.0010.0011.0012.002010-032010-102011-052011-122012-072013-022013-092014-042014-112015-062016-012016-082017-032017-102018-052018-122019-072010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）GDP:不变价:累计同比0.0020.0040.0060.0080.000.001.002.003.004.005.006.002010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-092018-032018-092019-032019-092010年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）GDP 累计同比贡献率:第一产业GDP 累计同比贡献率:第二产业GDP 累计同比贡献率:第三产业【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低◆2019年，固定资产投资增速于四季度降至低位，除三季度外，各季度增速均小于2018年，整体投资面临下行压力，主要源于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度小于2018年，经济韧性增强。
◆2019年1-11月，社会消费品零售总额372872.3亿元，同比增长8.0%，较2018年同期增速下降1.1个百分点，社会消费增速持续走低。
0.005.0010.0015.0020.002014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102014年以来固定资产投资完成额累计同比变化趋势（%）固定资产投资完成额:累计同比0.002.004.006.008.0010.0012.0014.000.0050,000.00100,000.00150,000.00200,000.00250,000.00300,000.00350,000.00400,000.00450,000.002014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102014年以来我国社消品总额及同比（亿元，%）社会消费品零售总额:累计值社会消费品零售总额:累计同比（右）5.28.0【宏观经济】全球制造业环境持续恶化，增长乏力，我国外贸态势疲软◆2019年发达经济体制造业PMI 整体呈现下降趋势，连续多月低于50枯荣线，表明制造业环境持续恶化，全球经济增速放缓，对我国外贸造成一定的不利影响。
◆受全球经济放缓的影响，2019年我国外贸态势略显疲软，尤其是在2月份时出口增速最低至-20.6%，全年进口增速仅4月、11月正增长，进出口贸易紧张局势加剧。
◆2020年世界贸易形势须考虑贸易摩擦局势和宏观经济环境等因素，增幅涨跌取决于贸易紧张局势能否缓解40.0050.0060.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092014年以来发达经济体制造业PMI 变化趋势(%)美国:供应管理协会(ISM):制造业PMI 欧元区:制造业PMI47.246.347.548.4-40.00-20.000.0020.0040.002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092014年以来中国进口和出口金额同比增速变化趋势（%）出口金额:当月同比进口金额:当月同比-1.300.50【宏观经济】CPI 结构性分化明显，PPI 持续回落，预计2020年仍有背离风险-5.005.0015.002010-012010-082011-032011-102012-052012-122013-072014-022014-092015-042015-112016-062017-012017-082018-032018-102019-052010年以来CPI 食品价格和非食品价格变化趋势（%）CPI:食品:累计同比CPI:非食品:累计同比◆2019年我国CPI 运行整体平稳，随月份呈“前低后高”态势，结构性分化明显。
◆2019年下半年国内CPI 受食品价格带动快速走高，同时未来CPI 仍存在上涨压力；结构性分化明显，主要表现为食品与非食品价格分化，食品类涨幅明显扩大，非食品类同比稳中有降。
◆虽然PPI 走势持续回落，但高企通胀率仍然制约政府维稳措施的施展空间，预计2020年仍有背离风险8.51.4-10.000.0010.002010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082010年以来PPI 同比变化趋势（%）PPI ：全部工业品：累计同比-0.30【宏观经济】信贷质量稳定，金融监管强化，人民币汇率将开启波段升值◆2019年1-11月新增人民币贷款15.68万亿元，11月末M2余额196.14万亿元，同比增长8.2%，银保监会推动银行业保险业金融机构持续加大对经济社融重点领域和薄弱环节的支持力度，不断满足实体经济有效金融需求。
◆2019年，人民币总体上处于小幅升值状态，全年人民币兑美元汇率的波动幅度不到1.65%。
截至2019年11月末，外汇储备较年初升幅0.7%，有助于提高人民币汇率市场化波动，预计2020年下半年或2021年人民币汇率将开启波段升值。
0.002.004.006.008.0010.0012.000.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.002017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112017年以来新增人民币贷款与M2余额同比增速变化趋势（亿元，%）金融机构:新增人民币贷款:当月值M2:同比（右）5.80006.00006.20006.40006.60006.80007.00007.20002018年以来美元兑人民币中间价变化趋势中间价:美元兑人民币8.26.9762【深圳经济】经济保持稳定增长，增速出现一定程度收窄◆2019年前三季度，深圳GDP 为18689.13亿元（含深汕特别合作区），比上年同期增长6.6%，全市经济运行稳定增长。
◆对比前三季度一线城市GDP ，深圳市GDP 排名第三，同比增速排名第二，经济增速出现一定程度的收窄。
25361.22313018689.1317868.9966.26.66.9 5.45.65.866.26.46.66.8750001000015000200002500030000上海北京深圳广州GDP （亿）同比（%）2019年前三季度一线城市GDP8.10%8.00%8.10%7.60%7.60%7.40%6.60%6.80%6.70%6.50%6.40% 6.40%6.20%6.00%5.50%6.00%6.50%7.00%7.50%8.00%8.50%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32018年以来深圳与全国GDP 增速对比深圳GDP 增速全国GDP 增速。