房地产项目开发流程--入住及售后移交阶段
节点 主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
室内空气检 选择单位，组织招投 组织进行现场检
测
标，定队伍
测
项目竣工验收报告
建设工程规划验收 合格证
非经营性公建配套 证明 供水、供电、供气、 住宅准入证 供热、排水等配套证 明 土地使用权证书 地名管理部门批准的 地名文件 小区竣工资料（小区 情况说明、小区现状 照片4张、非经营性 公建配比表） 人防验收
研发 客服
工程 工程 工程
工程 工程 工程 工程 研发 工程 工程 工程 工程 工程 工程
工程 开发
法务 物业
运营：合同的签订、第三方队伍的招投标 法务：合同的审批等其他相关法务事宜 客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题的沟通 客服：现场配合安装
工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续 销管：可提供入住时间节点，配合制定 物业：提供人员支持
对购房人的“反投诉”策略。①加大对售楼人员的合同法律培训。告诫售楼人员售楼时，宣传介绍楼盘情况和 签订合同时，要做到起码的“诚信”要求，实事求是，谨言慎行，不要轻率、轻易对购房人作出难以兑现的承 诺。同时售楼合同要规范、合法，并做好合同履行过程中法定及约定的通知、说明等协助义务，以便主张相应 的免责理由。②对楼房面积投诉的应对措施。可从对方委托的测量机构的适格性、合法性，来质疑其结论的权 威性、合法性及计算方法的准确性。③对楼房质量投诉的应对措施。在主体结构方面可在合同中明确约定是结 构类型；在对方提出验收后的楼房质量问题后，可提交单位及综合工程竣工验收报告或验收备案表进行抗辨； 在对方对楼房质量申请重新检验时，可先否定重新检验的必要性，再要求共同选定检验机构，再审查检验机构 的适格性及检验程序、结论的合法性。 ④对逾期交房投诉的应对措施。可以作如下抗辩：不可抗力、约定的抗 辨理由、法定的先予履行或同时履行抗辨权。⑤对小区的相邻环境投诉的应对措施：房产商可以已提交符合合 同约定要求及与模型展示的公共环境相符的楼房来主张合同义务的全面正确履行；以相邻环境问题属相邻侵权 或相邻防免问题来引导对方向实际侵权人主张权利。
不合格
12、应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、 工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单；小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会 所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。
13、通过办理初始登记进行确权后，开发商取得《房屋所有权证》。开发商不进行初始登记，应承担违约责任的风险。没 有初始登记，不能办理个人的《房屋所有权证》，不能办理产权证的应承担相应“索赔”风险。
工程
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
工程：提供竣工资料
开发部
工程：现场具备验收条件
开发部
工程：组织相关单位参加，提供验收资料
工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进 行控制 研发：提供相关图纸及电子文件
工程：组织施工单位工人配合通水、通电
开发部 开发部 开发部
工程：组织相关单位参加，提供验收资料
9、房地产纠纷基本上属于法定争议，故开发商遇到纠纷时，先与对方协商，争取和解；协商不成，可寻求中间 机构调解；调解不成时引导对方按合同约定到人民法院或仲裁机构进行裁决，避免信访，以减轻社会负面影响 和避免陷入无尽的上访投诉应对事宜中。对建筑商的“反投诉”策略。①对工程质量提出“反投诉”。除开发 商自己承担因设计所造成的质量问题外，其他质量问题基本上属于建筑商的质量责任范围。②对工期延误提出 “反投诉”。根据法律规定和双方约定，建筑商应在规定工期内完成工程施工任务，如出现延误可提出“反投 诉”请求。与质量问题一样，开发商除要求建筑商承担法定或约定违约金外，还可要求建筑商赔偿延期完工给 开发商造成的直接和间接经济损失。
寄发入住调地名办办理地名 手续
物业用品储
备
物业接收钥
匙、验房
制定入住流程
办理入住
审验合同全款发票，发放两书，开具 入住分配单
验房及交费 收集反馈业主问题，并及时解决各种 问题 验房问题汇总
售后维修
投诉处理
装修管理
施工资料整 理及移交
工程提供工作面监督施工，保证供热
分户土地证 土地证办理 为客户办理土地证前期手续
供热移交
保修期后供热系统移交供热公司，协 调政府办理移交手续
房地产项目开发流程--入住及售后移交阶段
主要工作内容
分项
主办部门
工作部门 主办岗位
协办部门
是否需要组 织专题会议 以及会议参
加部门
工程
工程：现场具备验收条件 工程：现场具备验收条件 工程：现场具备验收条件
销售管理部
财务：房款多退少补、开据发票 物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证
销售管理部
销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持
开发
物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等
销售管理部
客服：配合维修、移交工作。物业：管道井钥匙及设施等配合 移交
体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开通，由相关单位负责。四、房产证逾期办理的法律风险：法律风险：因逾期
10、移交的资料要符合质量要求，资料真实齐全，竣工图应加盖图章等，最终建立档案并管理，符合规范的档 案移交书是向专业分包单位退还质保金的依据之一。工程验收前，建设单位未取得市城建档案出具的《建设工 程竣工验收档案认可书》，不允许工程竣工验收。
11、物业管理的法律风险:物业的归属，如车位，绿地，楼顶花园等，物业委员会的成立、章程，物业服务公司的选择，物 业服务合同的签订等。 物业风险：1、配套设施、座落、位置与广告宣传、合同约定不符2、房屋面积差异大3、房屋质量 不合格4、楼盘的实际环境、布局与模型不一致5、认购书纠纷与处理6、装修标准与广告宣传、合同约定不符7、逾期交房 、逾期办证纠纷8、一房二卖纠纷9、合同无效、合同解除纠纷10、定金纠纷11、公摊面积、车位纠纷12、空气质量检测
15、交楼的法律风险：防范措施：1.注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保
存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对方签收或拒收的证据
。2.明确约定交楼标准；3.合同中注明我方有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料；4.明确配套设施的责任主
14、不能及时办理产权证的“索赔”法律风险。房地产实践中常常出现购房人入住后长期拿不到产权证而又投诉无门的问 题，为此该解释规定，由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开 发商作为出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的 标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之 日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融 机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应当支付的违约金；在上述期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受 人无法办理房屋所有权登记，买受人还有权请求解除合同和赔偿损失。
量，应按主控项目；观感质量要现场共同确认。
4、房地产开发企业开发建设的商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方 可交付使用。这就是说，只有通过此多方面细致严格审批，开发企业才能拿到“准入证”，才能把验收合格的
房子钥匙进行交接。
5、向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，1、违反的法律风险是购房人有权拒绝接收房 屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。2、房企交付住宅时，须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》。3、《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定，《住宅质量保证书》是房企承担质量责 任的法律文件，如委托物业公司等单位维修，应注意在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。4、住宅中配 置的设备、设施，生产厂家另有说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。《住宅质量保证书》和《住宅使用
工程：配合维修
客服
销售管理部 开发部 物业 物业 客服 销管 物业 客服 客服 客服
运营 工程 法务
客服 客服
工程 销管、物业 、工程
物业
工程
工程：配合解决投诉问题
客服
工程
工程：协调解决业主装修问题
工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交
工程：组织解决供暖问题 物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 工程：组织解决通气问题 物业：提供入住情况，并在后期主办通气
开发
研发 工程 物业
工程 研发
物业 客 服 财务
销售管理部 研发
物业 财务
客服、物业
作业活动
风险点
1、参见招投标风险 2、向购房人出示商品房竣工验收合格的文件（可以是《竣工验收报告》也可以是《建设工程竣工验收备案表 》）及房屋实测面积数据；违反的法律风险是购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责 任，或者因面积差异承担惩罚性赔偿责任。 3、施工质量控制与验收：施工质量控制：建设单位在施工阶段通过对施工全过程，全面的质量监督管理，协调 和决策，保证竣工项目达到投资决策所确定的质量标准；设计单位在施工阶段，通过对关键部位和重要施工项 目施工质量验收，设计变更控制及纠正施工中发现的设计问题，采纳变更设计的合理化建议等，保证竣工项目 的各项施工结果与设计文件规定的质量标准的一致。施工单位，包括施工总包和分包单位，作为建设工程产品 的生产者和经营者，应根据合同要求，全过程全面施工质量自控；注意供货单位应提供合同产品的货物必要的 数据和资料；监理单位监控施工承包单位的质量活动行为，严格履行监督责任；工程项目竣工质量验收依据承 包合同，施工图纸，施工质量验收统一标准，施工质量验收规范，建设法律法规管理标准和技术标准；施工应 符合工程勘察设计文件要求，验收人员应具备资格，应在施工单位自行检查评定的基础上进行，隐蔽工程在隐 蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，形成验收文件，涉及结构安全的应进行见证取样检测；批量工程质