房地产融资创新之路摘要：房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，而房地产融资又是房地产业发展的关键所在。
随着国家对房地产的宏观调控及金融创新的不断发展，房地产融资既面临着新的机遇，也需要迎接新的挑战。
本文从房地产融资的现有方式出发，分析现有方式尚存在问题之处，并在此基础上提出我关于房地产融资新途径的思考，简要探讨新途径的运作方法及现实意义。
关键字：房地产融资新途径售后回购或回租实物支付型信用债券房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于发展初期的开发商需要融资来开发项目；处于发展期的企业需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资来扩大规模，实现进一步发展。
因此，如何融资成为房地产资本运作中最为重要的一环。
在当今全球金融风暴的经济形势下，如何发展好我国的房地产融资，规避可能发生的金融风险，保证融资的有效性和安全性就显得尤为重要，值得我们认真地思考与探索。
下面，我就从几个方面探讨一下我国的房地产融资途径创新问题。
一、房地产融资现状（一）现有融资途径1、间接融资。
我国房地产业的开发资金来源主要包括四个方面:自由资本、银行信贷、建筑企业和建材企业垫款、预售款。
根据国家经贸委公布的房地产投资情况数据，从资金来源上看，中国房地产开发企业的资金约18%来源于自有资金,20%到30%为开发商的项目启动资金，建筑公司的项目垫付资金约占40%，在购买商品房的个人消费者中向银行抵押贷款的约占50%，而无论是开发商的启动资金、建筑公司的项目垫付资金、还是个人的抵押贷款都是来自于间接融资方式————银行信贷，这样银行信贷的资金在房地产开发资金中就占到了约80%的高比例，成了维持房地产业简单再生产和扩大再生产的主要渠道，再除去18%的自有资金，来自于直接融资的资金只占2%左右。
这只是平均数据，实际上，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金需求的10%，甚至5%左右，使得银行信贷所占的比例更大。
2、直接融资。
主要工具包括股票，债券，信托，投资基金等。
它们所占的比例很小，在全国三万多家房地产开发企业中，上市公司可谓凤毛麟角，股票筹资的作用得不到很好地发挥；再加上相关的法律、法规也不健全，风险比较大等原因，房地产开发企业发行的债券也是屈指可数；信托方面有过一些尝试，但由于没有统一的交易平台，存在着二级市场流动性不足的问题，比起间接融资来讲，仍然显得微不足道。
（二）现有融资方式存在的问题1、单一的房地产资金供给是中国房地产融资的特点,是房地产融资不完备性的最显著表现，也是中国房地产融资问题的集中体现。
单一的银行体系支撑着整个房地产金融,进而支撑着中国房地产的整个体系，使得银行业的负载实在太大,房地产业的风险几乎就由银行来承担，结果就是银行政策的变动往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的冲击，而房地产业的波动也将会直接影响到银行业务，这既不利于房地产业也不利于金融系统的健康持续发展。
与我国房地产融资形成鲜明对照的是，在成熟的市场经济国家,房地产金融市场十分发达，房地产企业可通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，而且可利用的金融创新工具也很多，例如MBS，CDOS等等。
以美国为例,在其房地产贷款中，银行贷款只占15%，主要原因是美国已实现了房地产融资的多渠道。
2、法律法规对于直接融资要求严格。
国家规定，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。
这在很大程度了阻碍了我国房地产直接融资的发展。
二，房地产融资的影响因素想要解决好房地产融资这个问题，首先要明确影响房地产融资的因素。
总的看来，我认为影响房地产企业融资主要有六个方面，这其中又可以分为外部因素和内部因素两个层次。
（一）外部因素。
在现实经济生活中，由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有着某种直接或间接的联系，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境的紧密关系，外部环境的宽松与否会直接影响到房地产融资的效果。
由于房地产融资具有较其他一般融资更为复杂的特点，外部客观环境对其的影响比对其他一般融资的影响更大，主要体现在如下三个方面：1、国家政策调控。
房地产业是我国国民经济的主要产业，受国家政策调控的影响很大。
土地和资金是房地产开发最核心、最关键的两个环节。
近年来，国家在土地和信贷方面实行了一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了全面而显著的影响。
如国家“121文件”规定银行发放开发贷款必须要求开发商“四证齐全”且自有资金达到30%以上，这就限制了房地产企业通过银行贷款进行融资的程度，给房地产融资带来了很大的影响。
2、通货膨胀水平。
在物价上涨，发生通货膨胀的情况下，融资需求方所需融入的资本量较大，而房地产金融机构会担心融出去的资本发生贬值，从而要求较高的补偿，这就给正常的房地产融资带来一定的困难。
例如2007年到2008年我国流动性过剩问题严重，国内各地出现了不同程度的通货膨胀，使得许多房地产建筑材料价格上涨，一方面建材涨价，一方面贷款困难，着实让项目进行过程中的房地产企业处于两难境地。
3、购买者的心理预期。
在房地产复苏和繁荣阶段，总会有部分购买者心存疑虑，对未来的房地产市场不看好，认为房地产市场就要进入下滑阶段，同时炒房现象严重，又把房地产价格提到了一个个新的高点上，使得一部分百姓不愿意近期购房，纷纷持观望态度，等待房价下跌，而对于一般工薪一族的人来讲，很多人想买却买不起房，于是他们也在等待房价下跌，随着这样的持币待购者和无力购买者的增加，对于目前许多以预售房制度来筹集资金的开发商来说，融资难度自然加大。
（二）内部因素。
房地产企业自身的状况对其是否可以顺利融资也有着十分重要的影响，大体包括三个方面：1、企业经营状况。
房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。
由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。
房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。
在企业经营状况良好的情况下，借入的资金转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本回流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。
如果企业经营状况较差，资金参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好收益。
2、企业规模。
在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因为其“背景”更容易取得投资者的信任，融资的难度较小。
而对于那些中小企业，融资难似乎成了恶性循环，越是融不到资就越无法发展壮大，规模不壮大就还是融资困难。
这一不平衡就造成了我国房地产企业发展的水平参差不齐，阻碍了我国房地产融资的整体进程。
3、企业所有制性质。
国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其他性质的企业走得顺畅。
三，房地产融资创新途径——实物支付型信用债券了解了影响房地产融资的因素，我们就可以有的放矢地进行对策研究，针对现阶段存在的问题，去探讨合理又可行的解决方案，结合我国的实际情况，去发掘可能适合房地产企业的融资新途径，使我国的房地产企业尽快走上一条房地产融资创新之路，这对于提高我国房地产企业的融资能力，提升房地产企业的竞争力和发展潜力，促进我国房地产业有序健康运行，都有着十分重要的意义。
这里，我提出自己关于房地产融资新途径的一点思考。
（一）实物支付型信用债券业务流程综述从影响房地产融资的因素可以看出，房地产融资若想顺利地进行，需要兼顾到融资方和投资方两方面的利益，既要降低融资方的成本和风险，也要考虑到投资方的能力和收益，协调好双方的利益是实现融资的前提条件，而现今，在间接融资已不能满足房地产企业的融资需求时，我们就应该更多地考虑在直接融资方面进行一些新的尝试，以改变银行绝对主导的间接融资模式，使融资方式实现多元化，我在所学过的金融工具的基础上进行了一系列思考，认为可以把售后回买或回租与发行实物支付型信用债券相结合，进行融资方式新的尝试。
操作流程如下图所示：这一流程具体来讲，可以分成以下几个步骤：1、房地产企业用自己尚未开发的房产或已开发完成的物业通过销售向投资者筹集资金，投资者（包括个人投资者和机构投资者），可根据自己的能力对标的房产进行购买，这样，房地产商先获得大量资金，用于开发建设或再投资。
2、房地产企业通过发行与投资者投入资金数额相匹配的实物支付型信用企业债券将房产从投资者手中买回或租回，支付给投资于尚未开发完成的房产的投资者的债券利息要高于投资于已开发完成的房产的投资者，算是对尚未开发完成项目潜在风险的补偿。
在这一过程中，利率的设计就显得尤为重要，利率过高会使成本上升，加重企业负担，利率过低又不能使这种债券对投资者构成足够的吸引力，因此可以考虑类似股票发行时的询价机制的制度，先借助金融机构对投资者进行询价，以了解投资者可以接受的最低利率要求，据此发行债券，这样成功机率会增大一些。
这种用债券进行回购或回租的方式只需要交纳发行费用等，不需要动用大量现金，从而保证了房地产商开发建设对资金的流动性要求。
发行的这种实物支付型信用债券不同于一般的企业债券，它的特别之处在于在付息日企业有权选择是以现金形式还是以未到期的债券形式向投资者支付利息，以债券支付时，作为支付利息的债券收益性应该更好一些。
在派息时，如果市场利率走高，债券价格下降，企业可以以债券形式派发利息，从而避免了以高成本借入现金派息，此时，投资者虽然拿到是贬值的债券，但心理上会认为债券的价格跌了还会随利息的下降涨回来，同时作为利息发放的债券会比原来的债券利率高些。
如果市场利率走低，债券价格上涨，企业可以以现金形式派息。
3、房地产企业运用所筹集到资金进行房地产开发和建设，经营运作，赚取利润，所得到的利润可以根据需要用来支付利息，支付利息所剩余部分可以用于再投资新的项目。
4、在实物支付型信用债券到期日，投资者有权决定是要求房地产企业还本还是不用还本而取得相应房产的所有权。
这给了投资者很大的灵活性，若到期日房产能带来的利润很高，投资者可以选择拥有所有权从而利用房产以后的收益实现自己的利润最大化，若不看好房产的未来收益，则可以要求房地产企业返还本金。