合同及合同管理概述
合同的特点，
1合同是权利责任利益的约定，利益的约定，
2合同具有法律强制执行力，
3任何合同都是不完整合同，
4不同文化对合同理解不同，
5合同是我们工作的出发点，
合同本质：规定合同当事人的权利义务，以及保证实现此类权利和义务的可靠且可操作的程序
合同管理的本质：以合同为保障机制，保证自己一方达到最佳利益服务于整个项目管理目标，
合同所表达的是民事关系，
合同法第二条规定，本法所称合同是平等财产关系的，主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议适用于其他法律的规定，既合同法调整的是平等主体之间的财产关系，
合同是协议，主体平等，具有强烈的目的性，
合同原则，合同自由原则、合同诚信原则、鼓励交易原则、合同正义原则。
工程合同应体现现代市场经济的原则和方法，合作和共赢、伙伴关系风险共担，工程合同应反映供应链和虚拟组织，
合同类型，
1双务合同，双方当事人互相享有权利承担义务的合同，（买卖合同），
2单务合同，仅有一方当事人承担义务的合同，（借用合同、借款合同，）
3有偿合同，（买卖交易租赁，）
4无偿合同，指当事人一方只享有合同权利而不偿付任何代价的合同（赠与合同），有些合同既可以是有偿的也可以是无偿的。由当事人协商确定（委托保管等），*双务合同都是有偿合同单务合同原则上是无偿合同但有的单务合同也可为有偿合同如（有息贷款合同）不同点：对义务的要求程度不同，对主体的要求程度不同。无偿合同轻过失负责，
5诺成合同，（不要物合同），当事人双方意思表示一致，就可以成立的合同（买卖，租赁），
6实践合同在当事人意思表示一致后仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，实践合同包括赠与、借贷、质押、定金、借用，保管，法律意义在于两者（成立与生效时间不同）诺成合同自双方当事人意思表示一致时起合同即告成立，实践合同则在当事人达成合意之后还必须由当事人交付标的物以后合同才成立，
7要是合同根据法律规定必须采取特定形式的合同，
8不要式合同，指当事人订立的合同依法并不需要采取特定的形式可以口头.可以书面，区别是合同成立与生效的条件不同若法律规定某种合同必须经过批准和登记才能生效，则合同未经批准和登记便不生效，若法律规定某种合同必须采用书面合同才成立的当事人未采用书面形式的合同并不成立，
9主合同，不以他种合同存在为前提和不受其他合同制约而独立存在的合同，10从合同，必须以他种合同存在为前提。自身不能独立存在的合同，主合同（买卖合同），从合同（担保合同）
11为订约当事人利益的合同，仅订约当事人享有合同权利和直接取得利益的合同，
12为第三人利益的合同.订约的一方当事人不仅为了自己，而是为了第三人设定
的权利使其获得利益的合同。第三人既不是缔约人也不通过代理人参加订立合同，但可以直接享有合同的某些权利可直接基于合同取得利益。
13有名合同，法律有规定并赋予其一定名称的合同典型合同，
14无名合同，法律未规定未赋予其一定名称的合同，区别在于法律的适用上，有名合同直接适用本法规定，无名合同适用合同法总则或参照有关合同的相关规定
合同的相对性，
1合同主体的相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，
2，合同内容的相对性。合同当事人享有合同权利同时承担合同义务（会员享有折扣，）
3合同违约责任的相对性，违约责任只能在特定的当事人之间发生合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任，
工程合同的作用
，1法律作用，确定双方民事法律关系，合同必须严谨性，严密性复杂性，
2市场作用。确定双方的市场关系，工程的运作工具，通过合同运作项目
第二章房地产合同的订立，
合同的订立过程也是合同当事人达成合意的过程是合同成立的前提，合同成立是否生效还要看其是否符合法律规定的要件，
合同订立的一般程序，合同是合同意向人的意思表示自由的条件下经过表述自身意愿与了解对方需求过程中达成一致形成的协议，合同订立过程，是合同的形成过程是合同的协商过程，
规定；当事人订立合同采取要约，承诺方式，
合同成立的意义，
1合同成立存在，解决合同是否存在的问题，
2合同成立是合同生效的前提，规定：依法成立的合同自成立时生效，
3合同成立是区分我说得任何缔约过失责任的根本标志，
违约责任：要约可违，没有按合同办，
缔约过失：指在合同订立过程中一方当事人，因为被其依据诚实信用原则应负有的义务而使另一方当事人信赖的利益遭受损失，1假借订立合同恶意进行磋商，2故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，3，有其他违背诚实信用原则的行为，既合同成立之前违背诚信诚实信用原则捏造事实掩盖真相，
要约，要约是希望和他人订立合同的意思表示要约有时称为发价，发盘和报价悬赏公告，
构成要件，1内容具体确定，具体是指要约的内容必须具有足以合同成立的主要条款，确定，指要约的内容必须明确要约人的真实意图，
2，表明经受要约人承诺，要约人既受该意思表示约束，
要约人，把合同成立的权力交给对方的人（投标人），承诺人，（招标人），
要约的效力，1要约的生效，要约到达受要约人时生效，2要约的撤回，要约可以撤回撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者要约同时到达受要约人，（同时或先.撤回未生效的要约,即阻止要约生效），3要约的撤销，要约可以撤销但是撤销要约通知应当在受约人发出承诺通知之前到达受要约人，
要约不得撤销，1，要约人确定承诺期限或者以其他形式明示要约不得撤销，2受要约人有理由认为要约是不可撤销的并已经履行合同作了准备工作，
要约的失效，1拒绝要约的通知到达要约人，2要约人依法撤销，3承诺期限届满受要约人未做出承诺，4受要约人对要约内容作出实质性变更，
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要约邀请，又称要约引诱是希望他人向自己发出要约的意思表示，如寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书，、商业广告等，当商业广告内容符合要约规定的视为要约，
要约与要约邀请的区别，1要约是当事人主动医院缔结合同的意思表示而要邀请的目的不是缔结合同，而是邀请对方当事人向其发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，2，要约中含有当事人意思愿意承受要约拘束的意图。要约人将自己置于一旦对方成立，合同的成立的无可选择的地位，而要约邀请则不含有当事人愿意承受拘束的意图，邀请人希望自己处于一种可以选择是否接受对方要约的地位其本身不具有法律意义，3要约的内容必须具备足以使合同成立的必要条件而要约邀请，要约邀请不必具备必要条款，承诺，1承诺是受要约人同意要约的意思表示，
承诺的构成要件，1，承诺必须由受要约人向要约人作出，2承诺的内容应当与要约的内容一致，3，承诺人必须在要约有效期限内发出，受要约人超过承诺期限发出的承诺为新要约，
承诺的方式和期限，1承诺的方式，通知.行为，通知方式是指承诺人以口头形式或书面形式明确告知要约人完全接受要约内容做出的意思表示，行为方式是指承诺人依照交易习惯或要约的条款能够为要约人确认承诺人接受要约内容做出的意思表示，2承诺的期限，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人没有承诺期限的要约，以对话方式作出的，应当及时作出承诺，但当事人另有约定的除外，要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达，
承诺的效力，1承诺生效，承诺通知到达要约人时生效承诺生效时合同成立，2承诺撤回，承诺可以撤回撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者承诺通知同时到达要约人，但不能因承诺撤回损害要约人的利益，因此承诺的撤回是有条件的，（3）迟发的承诺：受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。指受要约人主观上超过承诺期限发出的承诺。迟发的承诺，失效为原则，生效为例外。
（4）迟到的承诺：受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。生效为原则。
要约变更
1、邀约内容的实质性变更。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。实质性变更（八大条款的变更）：合同标的、数量质量、价款报酬、履行期限地点和方式、违约责任和解决争议方法等。
2、邀约内容的非实质性变更。承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表达反对或者邀约表明承诺不得对要约内容做出任何变更的以外，该承诺有效。
合同成立的一般条款包括：一、当事人的名称或者姓名和住所二、标的。比如买卖合同中买卖的是什么东西。三、数量。四、质量。五、价款或者报酬。六、履行期限、地点和方式。七、违约责任。是指合同当事人约定以防或双方不滤芯或不完全旅行合同的义务时，必须承担的法律责任。
格式合同
格式合同又称标准合同、定型合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。因此，对于格式合同的非拟定条款的一方当事人而言，要订立格式合同，就必须全部接受合同条件；否则就不订立合同。现实生活中的车票、船票、飞机票、保险单、提单、仓单、出版合同等都是格式合同。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款的无效情形：
1如果格式条款合同具有合同法第52条规定的情形，属于无效合同的；主要有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2如果格式条款合同具有合同法第53条规定的情形，属于无效的免责条款：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。三，如果格式条款是免除提供格式条款一方责任；加重对方责任、排除对方主要权利、违反公平原则的。即使当事人同意，也不使其产生效力。3格式条款的解释：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
合同生命周期
缔约阶段---成立生效阶段-----------生效阶段--------履行阶段--------终止阶段权力义务无一般约束力合同效力依约履行后合同义务
责任缔约过失不得擅自变更解除预期违约责任实际违约责任后合同责任
合同的成立
当事人采用合同书性质订立合同的，自当事人签字或盖章时合同成立。
当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立”。
法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
承诺生效的地点为合同成立的地点，采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。
当事人采用合同形式订立合同的，双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。补：双方会签，一双方完成签字或盖章是合同成立，异时签字的，以最后一方完成时间为准，无特别约定的，签字盖章完成其一即可，签字盖章效力等同。合同生效的要件：a行为人具有相应的民事行为能力，又叫合同主体合格原则，即作为合同主体的当事人必须具有订立合同的权利能力和行为能力。b意思表示真实，是指意思表示的行为人即表意人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思。C不违反法律和社会公共利益。这是针对合同的目的和内容而言的。d具备法律行政法规规定的形式要件。形式要件通常不是合同生效的要件，但如果法律、行政法规规定将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之一。无效合同的情形
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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无效合同：1自始无效2绝对无效3当然无效
免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款无效，实质没有法律约束力的免责条款。
免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
可变更可撤销合同
情形：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
在当事人行使变更权或撤销权之前，其效力并不确定
撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
对不变更不撤销合同，只有受害方才有权提出变更或撤销，有过错一方不仅不能提出变更或撤销，而且还要赔偿对方因此所受到的损失。
效力与
无效合同或者被撤销合同责任自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分任然有效。
合同无效被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
效力待定合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。
效力待定合同分为三类：一是限制民事行为能力人定立的合同；二是无权代理人以本人名义订立的合同（1行为人无代理权；2合同超过代理权；3在代理权终止后还以被代理人的名义签订的合同）；三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。四是法定代表人、负责人越权订立合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代理行为有效。
附条件合同，是指当事人在签订合同约定一定条件，再改条件成立时合同生效或解除合同。附生效套间合同，资条件成立时生效。附解除条件合同，自条件成立时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成立的，视为条件已成立，不正当的促进条件成立的，视为条件未成立。
附期限合同，当事人对合同的效力约定一定期限，在期限到来时，合同生效或终止的合同。
合同于性的一般原则
1全面、适当履行的原则
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2实际履行原则3情势变更原则4城市受性原则5协作履行原则
合同履行的特殊规定
抗辩权是指妨碍相对人行使其权利的对抗权。包括：、同时履行抗辩权、先履行抗辩、不安抗辩权
合同履行中的抗辩权，是指在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利）的种类有三种，具体是：1、同时履行抗辩权。当合同的当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。2、先履行抗辩权。当合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。3、不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。不安抗辩权行使条件：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
违约金与损害赔偿金的关系：合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而违约金与损害赔偿金是不可以并存适用的，不管是否发生损害，当事人都应支付违约金；违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。高于的，可以请求减少。关系：原则上不并存，就高不就低；优先适用违约金责任条款。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，
当事人由于迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
约定损害赔偿:具有预定型(缔约时确定)，从属性(以主合同的有效成立为前提)，附条件性，（以损失发生为条件），
定金与损害赔偿金的关系:定金与损害赔偿金可以并存，定金具有非补偿性的特点，其适用不以实际损害的发生为前提，因而是独立于损害赔偿责任的。
违约责任的免除: 1，不可抗力，是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况，2，受害人的过错，是指受害人对违约行为或者违约损害后果的发生或者扩大存在过错，3，免责条款，是指合同当事人约定的排除或者限制其将来可能发生的违约责任的条款，
违约责任的承担方式主要有：继续履行，采取补救措施，赔偿损失，违约金和定金等。1 继续履行，金钱债务无条件适用继续履行，非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外1，法律上或者事实上不能履行，2，债务的标的不适于强制履行或者旅行费用过高3，债权人在合理期限内未要求履行，
后合同义务：合同基于诚实信用原则而生，同样合同权利义务终止后，当事人基于诚实信用原则仍然承担一定的责任。
合同的权利义务终止:1，债务已经按照约定履行2，合同解除3，债务相互抵消4，债务人依法将标的物提存5，债权人免除债务6，债权债务同归于一人7，法律规定或者当事人约定终止的其他情形
合同解除:约定解除和法定解除。法定解除的情形:1，因不可抗力致使不能实现合同的目的，2，履行期限届满前，当事人一方明确或以其行为表明不履行合同主要债务3，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行4，当事人一方迟延履行债务，或有其他违约行为，致使不能实现合同目的5，法律规定其他情形。
下列情形债务人可以将标的物提存:1，债权人无正当理由拒绝受理2，债权人下落不明3，债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人4，法律规定的其他情形
合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
违约责任的特殊承担方式:1，减损义务，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2，双方违约，当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。3，第三人违约，当事人的一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三
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人之间的纠纷，依照法律法规，或者按照约定解决。4，违约与侵权竞合，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者有其他法律要求其承担侵权责任，
合成体系的决定因素:1，建设项目的工程范围和建设项目管理中的工作分解结构2，建设项目的实施策略3，项目管理组织形式4 ，项目管理的工作程序5，其他因素
开发商的合同关系：咨询合同勘察设计合同供应合同工程施工合同贷款合同
承包商的合同关系:分包合同供应合同运输合同加工承揽合同租赁合同劳务供应合同，保险合同
商业秘密，指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益具有实用性，并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息，成本加酬金合同
工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金（间接费）计算，承包商不承担任何风险，而业主承担了全部工作量和价格风险
1投标阶段依据不准，工程的范围无法界定，无法准确估价，缺少工程的详细说明2工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定3时间紧急，要求尽快开工
合同风险
通过合同定义和分配，规定风险承担者，称为合同风险1合同风险分担首先决定于所签合同的类型2合同条款明确规定应由一方承担的风险
合同解释
125，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句，合同的有关条款，合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思二义性的解决1优先次序原则2对起草者不利的原则
诉讼实效不同1欠条（写欠条当天有效）2借条（看借条具体内容）
房地产合同控制动态控制三部曲，计划值目标，动态跟踪，目标调整，（实际值，比较，纠偏）
合同管理体系的工作1合同分析和交付，保证合同管理的连续性和不一致性2将各种合同事件的责任分解落实到各工程小组或分包商3在合同实施前与其他相关的各方面，召开协调会议，落实各种安排4合同实施过程中，进行经常性的检查，监督对合同作解释5必须通过其他经济手段来保证合同责任的完成
合同变更——工程变更（14日变更申请）1环境变化会导致所有方面的变化2业主要求的变化会导致：设计的修改、施工组织和实施方法的修改、合同责任的变化3设计的修改会导致组织实施方式的修改4实施组织和方式的修改会导致实施过程的修改等，通常反向是很少的
工程合同创收，三大支柱；索赔、工程变更、调价公式
控制成本要完善合同文件，合力解决索赔
索赔员在合同，终于合同
索赔三条件1有损失（工期、费用）2无责任3不放弃（按合同约定、法律规定提出）
索赔即索取赔偿，是指交易一方不履行或未正确履行契约上规定的义务而受到损失，向对方提出索赔的要求
主要情形1业主或业主代表违约未，履行合同责任2业主行使合同规定的权利（变更工程、暂停工程施工等）
3 发生应由业主承担责任的特殊风险条件
特征1索赔是双向的
2只有实际发生了经济损失或者权利损害，一方才能向对方索赔
3索赔是一种未经对方确认的单方行为
索赔是对自己已完工作所发生的损失的权利主张，而违约是对对方违反合同约定所做的追偿
分类工期索赔费用索赔
要求延长工期费用补偿
索赔的依据1合同文件2 法律法规3工程建设惯例
索赔证据是当事人用来支持其索赔成立或和索赔有关的证明文件和资料是索赔文件的组成部分
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