浅析小产权房问题的成因及对策
摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关小产
权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决“小产权房”问题的对策等几方
面浅析小产权房问题。
关键词：小产权房；对策；合法化中图分类号：034.5 文
献标识码：A 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由
于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是
由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权
属证书的“准商品房”。
“小产权房”最初起源于民间，在我国已存在多年，并未形
成大规模的气候。
但是近年来，“小产权房”之发展大有风起云涌之势。
一、小产
权房形成的原因 1.市场需求近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了
绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房
价便宜的郊区。
而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只
有同样位置商品房价格的30%~40%。
购房者买不起商品房的情况下，只有把目光
转向小产权房。
由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使
以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”
的开发商低或者低多少。
总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。
2.我国二元制
的土地所有权制度。
虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者
出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申
请使用国有土地。
除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建
住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。
因此，在农村集体
所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出
让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建
设商品房，向他人出售。
这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。
3、
政府监管力度不够为其提供便利条件作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市
场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该
是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府
实际上是这种行为的制造者和实际推动者。
二、小产权房带来的主要问题分析 1.
农民利益受损问题由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障
受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。
目前，国家尚
未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收
益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看，农民个体一般处于
劣势地位，其权益更容易受到伤害。
因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失
而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果
之一。
2.购房者面临巨大风险。
法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房
是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产
权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
由于购买小产权房的合同是无效的，
因此根据三、解决“小产权房”问题的对策解决“小产权房”问题的基本原则应是政
府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护首先，对于已建成的楼盘和在建
设的小产权楼盘，原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整
体规划和土地用地规划的小产权房项目。
除非违法情节特别严重，如违背基本农
田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复
农业用地。
总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并
使其合法化我们可以通过责令补办手续、补交土地出让金和税费，在现有法律体
系内将其转化为商品房，获得完全的产权，变为完整产权房。
其次，或将这些房
屋变成经济适用房或廉租房，用于当地的社会保障，这样可以省去补交土地出让
金的麻烦；或者，将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理，其长期
的租金可作为农民的长期收益，解决土地被占用后的收入保障问题。
再次，还可
以实行“类似按揭制”的方式解决小产权房问题，即把开发商扣除成本外的一切利
润收缴起来按实际情况均分至每套房屋后作为购房首付交与相关农民集体或个人，然后政府把原小产权房的房价加上同样标准下国有土地的土地出让金并得出新房价，再把新房价减去已付首付作为实际购房人的月供总额并由实际购房人按月付
给相关农民集体或个人余款直至付清；如果购房者的月供难以维持下去，相关利
益人可以在一定条件下收回房屋，重新转让。
最后，对未建或正建的“小产权房”
立即叫停；公告社会，对以后再建的“小产权房”一律拆除，并追究当事人的法律
责任，给“小产权房”来一个“急刹车”。
对违法侵占耕地，甚至是基本农田的，有
违对耕地的特殊保护，应依法予以严肃查处。
： [1]史焕乾.小产权房的权属问题
研究:硕士学位[D], [2]孙宪忠.物权法[M],北京:社会科学 [3]范利祥.国土资源部调研
征地改革农民能否参与增值收益[N],西部时报,2006,7,3 [4]郑风田.小产权房是个好
东西[EB/OL] [5]胡星斗.小产权房并不违宪[EB/OL].(2007-8-10)[2009-04-11] [6]乔新生.小产权房改革是缩小城乡差距的契机[N],东方早报,2009-6-1 [7]王军.“小产权房”
的是是非非[J],瞭望,2007,（29）:4。