房地产公司的土地增值税如何计算
房地产企业土地增值税的计算
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。

笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念
（1 ）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金
额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1 ）增值额未超过扣除项目金额50 ％的部分，税率为30 ％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50 ％，未超过扣除项目金额100 ％的部分，税率为40 ％，速算扣除数为5％；（3 ）增值额超过扣除项目金额100 ％，未超过扣除项目金额200 ％的部分，税率为50 ％，速算扣除数为15 ％；（4）增值额超过扣除项目金额200 ％的部分，税率为60 ％，速算扣除数为35 ％。

三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币
收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。

实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目
（1 ）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2 ）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3 ）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2 ）项合计的5 ％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10 ％以内计算扣除；（ 4 ）转让房地产有关的税金支出。

包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5 ）其他扣除项目。

这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20 ％计算扣除。

这条规定对于房地
产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于
税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值
额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。

举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10
栋出租，10 栋待售。

每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50 万元，贷款支付利息0.5 万元（能提供银行证明）。

每栋售价180 万元，营业税率5 ％，城建税税率5 ％，教育费附加征收率3 ％。

问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180 X80 = 14400 （万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
（14.8 + 0.2 + 50 ）X80 = 5200 （万元）
房地产开发费用扣除：0.5 X80 + 5200 X5%= 300 （万元）
转让税金支出：14400 X5 %X（ 1 + 5 %+ 3 %）= 777.6 （万元）加计扣除金额：5200 X20 %= 1040 （万元）
扣除项目合计：5200 + 300 + 777.6 + 1040 = 7317.6 （万元）增值额=14400 —7317.6 = 7082.4 （万元）
增值额与扣除项目金额比率= 7082.4 /7317.6 X100 % = 96.79 %应纳增值税税额= 7082.4 X40 % —7317.6 X5 % = 2467.08 （万元）
六、会计处理
1. 转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加2467.08
贷：应交税金- 应交土地增值税2467.08 2. 实际上交时：
借：应交税金- 应交土地增值税2467.08 贷：银行存款2467.08。