住宅装修合同的法律适用
住宅室内装饰装修合同的法律适用
依据建设部于xx年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号自xx年5月1日起施行)第二条的规定：住宅室内装饰装修特指住宅竣工验收合格后业主或住宅使用人对住宅
室内所进行的装饰装修的建筑活动根据该定义住宅室内装饰装修有
别于住宅竣工验收合格前的装饰装修(该种装修的管理适用〈建设工程质量管理条例〉)也有别于需要申办施工许可证的非住宅装修
1、《中华人民共和国合同法》
作为住宅室内装饰装修发包方的业主与作为承包方的装修公司之间是一种施工合同关系直接受合同法第十六章建设工程合同相关
规定的规范
2、《中华人民共和国建筑法》
住宅室内装饰装修是一种建筑活动作为承包方和施工方的装修公司应具备相应的建筑企业资质证书并在其资质等级许可的范围内
承接工程装修公司从业资格等问题适用建筑法的调整
3、《住宅室内装饰装修管理办法》
该办法是直接规范住宅室内装饰装修活动的建设部的部门规章办法共包括五章即总则、一般规定、开工申报与监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修、法律责任及附则
由于该办法只是部门规章虽然办法中有许多禁止性的规定如住宅室内装饰装修活动禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的
设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构;禁止将没有防水要
求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;禁止扩大承重墙上原有的门
窗尺寸;禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;禁止损坏原有节能设施降低节能效果等但这些禁止性规定的法律作用是使相关行政主管部
门在进行装饰装修活动监督时有法可依但是违反这些规定并不能导
致装饰装修合同无效当事人要使该办法在双方之间产生法律约束力
可以通过合同约定的方式将该办法中的规定纳入合同条款
4、室内装饰工程质量规范(QB183893)
该规范属全国通用的行业标准规定了家庭装饰工程的质量要求、结构安全和验收规则适用于家庭装饰工程的施工检查和质量验收由
于该行业标准有不同版本所以要通过当事人将其明确规定在合同中
才对住宅室内装饰装修合同的双方当事人有约束力
5、商品住宅装修一次到位实施细则
该实施细则是建设部住宅产业化促进中心编制的目的是为了加
强对住宅装修的管理推广装修一次到位或菜单式装修模式避免二次
装修造成的结构破坏、浪费和扰民等现象落实《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定而制定的实施细则
除上述现行有效的法律、规章及行业规范之外最高人民法院正
在制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一旦正式公布也将适用于住宅室内装饰装修活动该解释生效后将对处理无效施工合同、垫资施工等法律纠纷提供直接的法律依据请感兴趣的读者密切关注
住宅装饰装修合同效力
一、理清室内装饰装修工程是否属于建设工程是审查该合同是否需要资质的前提
《建设工程质量管理条例》第二条规定本条例所称建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程建筑工程指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体
其中“房屋建筑”指有顶盖、梁柱、墙壁、基础以及能够形成内部空间满足人们生产、居住、学习、公共活动等需要包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等;“附属设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、通信、电梯等线路、管道、设备的安装活动显然建筑工程为建设工程的一部分与建设工程的范围相比为种属概念建筑工程的范围相对为窄其专指各类房屋建筑
及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的安装工程因此也被成为房屋建筑工程如《建筑法》第二条第二款规定：“本法所称建筑活动是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”故《建筑法》只适用于建筑工程不完全适用于建设工程如《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第二条规定：“本办法所称房屋建筑工程是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程”
建筑工程可以分为新建、扩建、改建工程所谓新建是指从地基
及基础开始建造的建设项目;所谓扩建是指在原有基础上加以扩充的
建设项目是指在原有基础上加高加层;所谓改建是指不增加建筑物或
建设项目体量在原有基础上改进质量或方向或改善建筑物使用功能、改变使用目的建设项目
又如《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设
工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均适用于建设工程当然也适用于建筑工程所以：(1)与房屋建筑配套进行同步设计、招标、施工的室内外装修工程属
于房屋建筑活动的一部分当然属于建筑工程概念的范畴;(2)虽不是
与房屋建筑工程同步进行但室内外装修涉及建筑主体或承重结构的
变动时因该等室内外装修会危及建筑工程本身的安全因此《建筑法》第四十九条对此做出了明确的规定该等情况下室内外装修属于建筑
工程概念的范畴;(3)住宅竣工验收合格后业主或者住宅使用人委托
装修人对住宅室内进行装饰装修在不涉及建筑主体和承重结构变动
时不具备建筑工程的特点不会影响建筑物的安全其性质属于承揽合
同不属于建筑工程范畴也不属于建设工程的范畴因此不适用《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定所以我们在类似建设部的部门规章《住宅室内装饰装修管理办法》中均没有发现其在立法依据中援引《建筑法》