二手房买卖合同律师详解
——以《上海市房地产买卖合同》为例
王荣洲律师
二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。
在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。
一、《上海市房地产买卖合同》的组成
该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）
和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。
二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解
2.1 特别告知
特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。
2.2 上海市房地产买卖合同正文
该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下：
2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款
在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。
2.2.2 合同第4条腾房条款
在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的时间，因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的。在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书，出卖人将房屋钥匙交付乙方为准。这样约定很重要，转移占有时间涉及到房屋意外风险责任承担的问题。
2.2.3 合同第7条风险责任转移条款
合同第7条是和合同第4条紧密相关的。这里的“风险”并非指由当事人故意或过失造成的，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃、灭失等造成的损失，一旦这类损失发生，由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了。
风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移的时间，即谁享有所有权，风险即由谁来承担。一旦房屋产权过户到购房人名下，则由购房人承担房屋的风险责任；二是以房屋的交付时间为风险转移的时间。因为产权过户和房屋交付的时间是不一致的，所以约定风险责任转移条款很有必要。对于购房人来说当然选择风险自房屋转移占有之日发生转移。
2.2.4 合同第9、10条违约责任条款
合同第9条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任，合同第10条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任。委托中介买房时，每个中介都有一定的固定格式，一般双方违约的责任都是同等的。在网签合同时都是直接填写的。下面介绍一种违约责任条款范例：“买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向出卖人
支付违约金，违约金按照房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日的，除买受人应向出卖人支付违约金之外，出卖人有权单方解除合同。出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。出卖人可从买受人已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给买受人，已付房款不足支付违约金和赔偿金的，买受人应在接到通知之日起三日内向出卖人补足。”
2.2.5 合同第13条争议解决条款
根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式，或仲裁或诉讼。无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全称。仲裁或诉讼只能选择其一。
2.3 补充条款（一）
补充条款（一）是非常重要的条款，约定合同主文之外双方需要约定的其他事项。在没有专业律师起草合同的情况下，一般购房者对补充条款是极不重视的，不重视的原因是他们对补充条款根本就不懂，不知道要约定哪些事项。在没有专业人士的陪同下，签订合同时补充条款（一）一般都是空白，一般购房者只关心商务条款，对法律条款没兴趣，也没那个能力有兴趣。如果你是通过房产中介来购房的，补充条款（一）是空白或约定的很简单问题还不大，因为在签订正式的《上海市房地产买卖合同》之前房产中介都会跟双方签订一个《房地产买卖居间协议》，有些中介公司还会签订一份简单的《房屋买卖合
同》。这样补充条款（一）中的大部分内容在这些事先签订的合同中都有所体现，一旦发生纠纷也有据可依。如果不是通过房产中介而是自行交易的，那一个详备的补充条款（一）就会显得非常重要。下面就补充条款（一）中经常需要约定的条款提供一些范例，并进行详解。
2.3.1 房地产转让价款包含的内容
本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用以及随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰、装修的价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。
【详解】本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的事项进行了详细的列举，防止将来双方扯皮，主要是防止出卖人以本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款。
2.3.2 告知及更名
甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位。维修基金、管理费、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等所有需要更名的事项，甲、乙双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续，以上各项更名的费用由乙方承担。
【详解】按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务。告知约定只是一个提示性条款，约不约定都无所谓，而且买卖双方一般也不会履行告知义务的。但更名条款很重要，不及时更名的房屋交付使用之后会产生一些不必要的麻烦。出卖方一般拿的是净价是到手价，所