查分析； • 商业应对策略的制订； • 项目对外关系的协调和维
护； • 项目营销推广和商业活动
的策划组织和执行；
市场研究 职能
助商稳商 职能
四大核 心职能
• 协助商家寻找、开发、稳定终端 客户，引导和培育项目所处区域 的市场，促进区域商业快速繁荣；
• 提供专业培训和知识讲座，提高 商家的市场竞争力，保持营业收 入稳定提升；
Part . 1 项目经营管理目的及难点
一、带给各方的运营目的
社会共赢目的。
从社会层面出发
“五方满意的项目运营目的”
I.
政府满意
——文化价值
•代表城市地下的名片 •体现城市文化的舞台 •提升城市商业业态水 平和功能
Ⅱ.
开发商满意
——租金收益
•获得预期投资收益 •企业形象得到提升 •后续商业项目开发积 累口碑
营 主
d）现阶段招商业态是否能够成功运营？如果运营失败如何调整？
要 难
e）联营商家无法提供租金，散户商家实力不强，如遇退场，如何把控？
点 f）项目如何造活？开街时期人气应较高，但如何保障人气？
以稳健经营 为目的，在 经营中调整， 解决这些问 题。
g）怎样去通过组织活动带动人气？在经营中商家如何调整？
Ⅲ.
投资者满意
——投资回报
•有稳定的投资回报 •有持续增长的投资收 益 •有竞争力的租赁市场
Ⅳ.
经营商满意
——经营效果
•降低经营风险 •良好的经营价值和利 润空间，可持续性的 整体业态
Ⅳ.
消费者满意
——符合需求
•满足消费、休闲和以 及过街体验的需求
AAA成功的核心理念：收益最大化、满足投资回报、实现经营效果、符合市场需求，同时创造文化
招商职能
运营管理 职能
• 完善基础物业管理，创造和维持 良好的经营消费环境，保持项目 良性发展；
• 商家经营行为管理，建立投诉反 馈机制，杜绝假货、强买强卖等 现象，提倡诚信经营，保障项目 的市场形象；
• 通过营销宣传活动，扩大项目影 响了和认知度，吸引市场消费。
Part . 2 项目运营管理思路
开发公司
销售关系
业主
托自 经持 营物 关业 系委
服物 务业 关管 系理
租 被3-5 赁 年返租 关 经营关 系 系所取
代
经营管理公司
营 销 关 系
消费者
租赁关系 物业管理服务关系
租赁商家 自营商家
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
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Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
目录
Part . 1 项目经营管理目的及难点 Part . 2 项目运营管理思路 Part . 3 项目运营管理策略 Part . 4 运营管理风险及应对策略 Part . 5 项目基础管理措施 Part . 6 运营成本构成与估算
Part . 1 项目经营管理目的及难点
项目经营管理目的 项目经营难点
|AAA 市场化运营策略方案
前言
博通|AAA作为广元第一地下商业街，在销售初期，已取得良好业绩。 但商业项目成功并非仅仅只依靠销售得以印证，销售—招商—运营均为项目成功关键要 素；项目最终是否成功需要靠后期运营得以体现。 项目作为地下商业，对于广元市而言，尚属一个完全新兴的事物，客户存在较大的抵抗 心理，如何打破商家、消费者的心理斥诟，是本案需要重点解决的问题。 如何解决？通过后期运营一步步调整，打动客户。运营分为两大体系，运营与管理。只 有通过运营层面的细节调整以及管理层面的规范操作才能一步步保证调整稳步进行。 所以，实现项目成功的操作，从运营+管理出发。
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
结合蓝光嘉宝商业公司项目实际运营管理经验，针对发现中心街的实际情况，我们将项目的运营管理从基础物业管理到招商经 营，从资源整合到经营旺场，划分为九大体系，不同业务体系间的相互联系和落地执行，从而支撑实现项目六大核心目的。
本案运营管理四大核心职能。
本案经营管理的核心职能在于通过市场研究、招商、助商稳商、运营管理职能，顺应市场的变化制定策略、引入优质商家，扶助潜力商
家，通过完善的管理机制，为商家营造良好的经营环境，通过营销推广活动，激活市场，经营旺场，实现商家、业主、开发商、管理公
司、消费者多方共赢。
• 项目商家经营情况审核； • 区域市场、竞争对手的调
运营管理思路前提
前期：支撑开发
通过积累管理经验， 完善管理模式，不断提 升管理水平，为本项目 开发提供支持和服务；
中期：招商保障
组织与配合项目主 力店招商、前期全面招 商和后期置换与补位招 商工作，保障项目持续 运营，保障业主租金和 运营管理公司收益；
项目经，实现项目成 功销售，同时规避返租 模式的市场风险；
Part . 2 项目运营管理思路
本司商业运营管理基础（前提） 管理体系及核心运营思路 分阶段运营目标及工作内容
Part . 2 项目运营管理思路
运营管理思路前提
本案运营管理的关系主体包括联动开发公司、项目业主、项目商家和消费者，以及公共关系所涉及的政府部门、行业协会、 社会团体等。本项目的运营管理就是基于项目资源、商家资源和社会资源，进行优化整合，创造利润价值和社会效益的过程。
• 项目区域内市场细分和空白的捕 捉，辅助和引导商家调整经营业 态；
• 通过加盟项目推介、区域外项目 考察等多种形式，为具备实力的 业主或经营者“嫁接”和导入新 的商业理念和模式；
• 项目业主的商铺转让、经 营者的转租等；
• 项目开业后的补位招商； • 商家的储备工作； • 对入驻商家进行评估工作；
运营管理六大 核心目的
后期：资产保值增值
打造项目品质，树 立项目区域知名度，促 进项目资产升值溢价， 保障业主投资收益；
后期：经营旺场
盘活项目与社会资 源，通过各类营销宣传 形式实行项目经营旺场， 是保障商业、业主、运 营管理公司收益的基础；
后期：盈利增收
通过项目商业运营 和优质管理，实现项目 租金价值的持续提升和 项目运营管理版块盈利 增收；
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Part . 1 项目经营管理目的及难点
广元∣地下
氛围∣初起
对于南充客户而言，地下商业是完全 陌生的业态，市场接受度未知。
a）项目现阶段主要为投资型客户，如何抓住商家进行运营？
项 b）一般客户对地下商业接受度不高，认为品质不强，如何改变观念？
目 运 c）各商家实力不同造成项目各区间客户认知度不一，如何带动各区间人气？