户籍人口91.50万人，外来人 口79.17万人
GDP为1120.4亿元，在上海11 个中心市区中，仅次于浦东， 位于第二位。
一、二、三产业比重分别为 0.2%、69.3%和30.5%
社会固定资产投资总额295.56 亿
区域分析
闵行正由传统的主城人口疏散区向 商务区转变,商业中心初具规模。
莘庄、梅陇、古美为目前闵行人口最为 集中区域，相应商圈规模最大，目前这几个 商圈大型商业设施（购物中心、大卖场）达 到20多个。
Humin Elevated Rd. 沪闵高架
• 项目位于闵行区梅陇镇，与百联
• 南方购物中心一路之隔，项目 南临沪闵路和沪闵高架，西临古
方路。
地块指标 Project index
基地面积
23,164平方米
总建筑面积
95,098.9平方米
零售总建筑面积
42,000平方米
零售楼层
B1-4F
The Subject 本项目 莘庄 xinzhuang
以时尚新潮为特色 融服装、餐饮、休 闲娱乐、健身为一 体的一站式综合商 业广场
主题定位
香港购物中心的特色及主题研究
朗豪坊 荷里活广场
主题定位
1.天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界
香港朗豪坊在“通天梯”的 顶端，即在购物中心十三楼以 上的天幕上，设置了一张巨大 的数码天幕——全亚洲首创、 长达138米的类似美国拉斯维加 斯凯撒皇宫的天幕。
9.5公里(km)
七宝商圈Qibao 5.5公里Square
Nanjing Rd. (W) 13公里 (km)
11.5公里(km)
陆家嘴 Lujia zui
15公里(km)
淮海路 Huaihai Rd.
12.5公里(km)
徐家汇 Xujia hui
7.5公里
闵行交通综述
区域道路 交通系统
-上海莘庄立交/ 沪闵路高架道路
-磁悬浮列车
城际列车 系统
交通网络
城际快速 道路系统
-莘奉金高速 公路/沪杭高 速
城际轨道 交通系统
- 1号线/5号线
闵行综述
闵行在城市功能定位
2008年闵行主要统计数据
区划面积370.75平方公里，在 11个中心市区中排名第七
闵行区目前常住人口180.5
产品面积控制以中 小面积为主，集中在 50-250平方米； 入住企业产业能级 低，以贸易、电子、 咨询为主。高能级的 金融、创意、IT等缺 失。
梅陇古美-商业板块格局
友谊 商城
上实 项目
龙之 梦
仲盛商 业中心
南方 商城
南方休 闲广场
本案
春申购 物中心
第一集团. 以沪闵路 莲花路为节点聚 集的五大商业项目形成
其他 百货
休闲娱乐 9% 8%
22%
零售购物
34%
餐饮
27%
其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业
来福士广场娱乐休闲 业比例明显高于其他 商场，百货则相对较 少 。而餐饮也多以时 尚类快餐为主。从目 前情况来看，来福士 的餐饮已经成为其吸 引客源的主导性业态。
虽然我们以“来福士”为参考体系，但是本项目 无论从规模还是商圈半径、以及集客能力上，还 不满足取代它的条件。所以在业态配比上还是应 该因地制宜，找寻更适合我们的业态组合。
业态组合定位-本项目业态配比
本案
休闲娱乐：餐饮：零售购物：百货：其他 =16%：25%：44%：10%：5%
本项目业态组合配比
休闲娱乐 其他 百货 16% 5% 10%
餐饮 25%
零售购物 44%
其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业
档次定位
中档为主，兼顾高档
百联南方购物中心和友谊商 城档次差异较大，造成中间 出现空档。本项目的恰好能 弥补这一空白。
B01
B13 B05
B04
Floor Plan -- 1F 平面布局1F
可租赁单元 No. F106 F109 F111 F114 F115 F116 F117 F118 F119 F121 F123
面积 Area （NFA） 88.4 42.7 44.1 35.8 146.3 74.4 26.9 84.3 158.7 57 75.7
3公里(km)
• 本项目处于闵行和徐汇的交界之处，与上 海市目前最近的市级商业中心徐家汇商圈直 线距离约7.5公里。 • 项目通过地铁1号线可迅速抵达徐家汇中心 区域。随着地铁一号线的开通和周边大量住 宅社区新建，目前闵行区的行政、经济、文 化中心集中在莘庄附近。 • 项目离闵行现有莘庄商圈和七宝商圈直线 距离分别为3公里和5.5公里。
F228
F229
F223
购物
消费者前往购物场所消费所愿意花费的 路程时间基本上在30分钟以内; 交通、 购物环境是决定购物场所选择的重要因 素之一。
餐饮
外出饮食消费形式以朋友聚会为主，人 均消费在50 —100元之间
商业形态
以大卖场为主营业务的购物中心为区域 商业主要形式
未来发展趋势
私家车外出消费比例日益增长； 消费 结构不断优化升级,文化、餐饮、旅游 等享受型消费逐渐增加 对购物环境的要求越来越高，对品牌的 个性追求趋势明显
友谊商城一层展厅
百联南方一层展厅
功能定位
调查了解到，目前闵行 区域内餐饮、休闲等享 受型消费增加。对商场 内部装潢、品牌个性的
追求日趋明显。
百联南方业 态组合配比
餐饮 13%
休闲娱乐 其他 百货 6% 1% 8%
零售购物 24%
卖场 48%
区域内目前休闲 娱乐设施、服务 性商业缺乏
其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商 业
主题定位
本土案例研究
上海广场－无限度 上海来福士广场 上海正大广场
主题定位—上海无限度个案分析
上海广场——无限度
主题
时尚创意商业中心
发展历程
2005年之前，位于位于淮海中路名为上海广场， 整个广场毫无特色可言，经营状况不佳
2005年，被摩根士丹利以8.46亿港币收购
2005-2007年，摩根士丹利对其进行了全方位的 改装，案名位“上海无限度”，主题定位“沪上少有 的时尚创意购物中心”并围绕其开始策划大量活动
可租赁单元 No. B01 B04 B05 B13 B14 B17 B19 B20 B21 B22 B24
面积 Area （NFA） 1013 122.7 62.9 1640.8 96.4 65.5 62.3 115.3 69.5 485 43.3
苏宁
B22
J
B24
Y
S
K
B20
B21
B19
B17
B14
西郊百联业态配比
休闲娱乐 21%
其他 7%
餐饮 10%
零售购物 22%
百货 24%
卖场 16%
相比西郊百联，百联南方休闲娱乐、服务性商业设
施明显不足，所以本项目应弥补其缺陷，加大休闲 娱乐设施的比例，餐饮、服饰应符合当代年轻人的 喜好。
业态组合定位-基准研究
基准研究
上海来福士广场
来福士业态 组合配比
朗豪坊拥有十三层的商场， 这在购物中心的经营规划中是 不多见的。当商场的楼层达到 一定的高度如何将顾客吸引上 更高的楼层，是一门经营的哲 学，更是一门经营的科学。朗 豪坊在中庭营造了“天空之 城”，并用“通天梯”吸引人 们往上走，达到促进高层商场 经营，实现整体商业价值最大 化的目标。
主题定位
营造好莱坞（荷里活）的梦幻世界，用星光大道吸引电影迷的视线
七宝地区约50万人口（流动人口较 多），有8个大型商业设施 （购物中心、 大卖场）
颛桥、江川商业规模相对偏小，同时由 于地段偏远，辐射范围小。
区域分析
写字楼伴随着商业物业的陆续出现将逐步提升区域产业能级与聚集能力
写字楼总体层次不 高，基本为乙级写字 楼为主，高端项目缺 少，目前只有绿地蓝 海为甲级写字楼；
一站式体验购物中心市场空间大
目标客户定位
本案
闵行区域内占总人口比例38%的 35岁以下、月收入3000-4000元、 大专以上学历追求时尚的年轻一 族。
业态组合定位-对比研究
对比研究
百联南方业态组合配比
餐饮 13%
休闲娱乐 其他
6%
1%
百货 8%
零售购物 24%
卖场 48%
其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业
主题定位—上海正大广场个案分析
上海正大广场
主题定位： 东方华尔街，现代家庭娱乐及购物中心
主题定位—本案定位
档次定位：中档为主，兼顾高档 业态组合：以休闲类餐饮和时尚品牌服饰为 主 消费者特征：35岁以下年轻时尚一族，他们 爱浪漫，爱幻想
爱情中转站，潮流发布场
Floor Plan -- B1 平面布局B1
主题定位—上海无限度个案分析
上海广场——无限度
这是LED荧幕，上面 有租户的信息和欢 迎词，现代感十足，商场定期会 和租户 沟通，来更换他们要传达的信息
中庭的四周，自三 楼而上是造型独特 的玻璃展示柜，为 租户品牌的展示提 供良好的空间
主题定位—上海来福士广场个案分析
上海来福士广场
项目定位：
彰显个性与时尚、紧随国际潮流 沪上年轻时尚人士首选的购物中心
目标客户定位
区域消费群体特征分析3
据调查了解到，访问者经常前往区 域是百联南方和徐家汇，通常而 言，他们如需购买高档次大件，就 会前往市区。 消费者购物频次基本为每周一次。 在业态需求上多为一些品牌 服饰 和休闲餐饮。
目标客户定位
区 域 消 费 群 体 特 征 分 析4