商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。

关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。

一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。

接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。

单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。

2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。

时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。

因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。

将把振中路建设成购物、娱乐、饮食一条街。

可以预见，未来几年内，华强北将变得更加繁荣。

图2华强北街（三）人民南商圈人民南商圈以人民南路为中轴，北齐深南东路，南止罗湖口岸，东至东门南路，西至和平路，总面积约1.3平方公里。

人民南片区曾经是深圳的中心区域和标志性区域，现有各类建筑840多幢，总建筑面积493万平方米，建筑占地面积为47．6万平方米；拥有、国际商场、西武百货、友谊城百货、天安国际商场、罗湖商业城、深房百货等11家大型商场，16家金融机构，33家中高级酒店，有阳光、香格里拉、富临、富苑、彭年等5座五星级大酒店；39家高档次娱乐场所，数百家餐饮业和1万多家公司。

有相当一批跨国公司办事处入驻人民南，如沃尔玛亚洲采购中心、丹麦的马士基公司等；全市外资金融机构的90％在该片区。

但近年来，随着片区开发的急剧膨胀，交通、配套、市政功能、商业环境诸方面已远远无法适应形势发展的需要，加之东门、华强北商圈的崛起，其昔日的辉煌景象渐失。

作为深圳市和罗湖区的商业、金融核心，人民南片区担负着深圳发展的龙头作用，应充分利用人民南片区和罗湖口岸的各种综合优势，因此深圳市政府已出台总投资额达3.1亿元的改造方案，力争把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业大街。

根据改造后人民南“立足于豪华高档，以众多高档次的百货商店和精品商场为依托，吸引来自内地和深圳的中高层消费者和香港居民”的市场定位，西武、国贸商场等也对卖场作进一步调整、升级，70000平米的“金光华购物广场”已经开业。

人民南正在建设为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商业文化中心。

图3开业后金光华广场对于深华商场的商业市场调查，我们曾受深圳景亿投资公司委托进行估价与论证，该区域在地铁开通后增强商业活力。

图4人民南商业圈（四）华侨城商圈华侨城，“国际人居示范小区”，社区住宅、生态环境按国际标准进行建筑和规划，在几年之前，它的商业配套设施却相对落后，以分散出租的小店为主，无法满足高消费人群的消费需求。

进入新千年后，随着沃尔玛、铜锣湾的相继入驻，具有良好购物环境和休闲功能的华侨城商圈开始形成。

华侨城铜锣湾以“生态景观＋海洋文化”获得广东省连锁业协会的“最佳卖场形象设计”奖。

目前华侨城商圈以铜锣湾为核心代表，沃尔玛、易家侬家居、步行精品廊、酒吧一条街分布其间，已成为白领阶层、青年一族、外国人和游客休闲购物的好去处。

湾畔百货由于抓住了白石州的巨大人流，开业以后非常兴旺，属于大型社区购物中心，是深圳近年来最成功的社区商业物业。

由益田集团开发的假日广场是该商圈的一个亮点，也将极大促进华侨城商圈的积聚客流能力，特别是针对广大游客，该项目具有较大优势。

（五）南山商圈南山商圈是深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年，其发展速度足可以用“突飞猛进”四个字来形容。

南山已成为深圳商业发展的又一重心，目前已形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商圈三个商圈鼎立的格局。

人口概况2003年年全区常住人口为62.19万。

后海、前海、蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水准普遍在大专以上，年龄主要集中在5-40岁之间，居住人口素质居深圳各片区之首。

蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超过3000名），社区国际化氛围浓烈，具有较高的消费能力。

2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。

到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。

尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城、南山书城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。

保利文化大厦的商业广场，主体建筑面积10万平方米左右，该项目紧邻海岸商业广场，在南山后海离海边距离最近，占有比较好的位置。

图5保利文化大厦海岸购物中心也是10万平方米购物中心，开业后南山商业圈的格局将发生变化。

由于南山商业圈与宝安中心区商业圈距离最近，因此，南山商圈的特征是值得我们密切关注的，我公司N10区项目在业态设计上不仅要注意与宝安25区老商业圈错位经营，而且也要考虑与南山商圈形成互补性。

图6海岸购物中心（六）深南中商圈岸无大型商业业态的局面，将为皇岗商圈的兴起起到领航作用。

皇御商城占据亚洲最大的陆路口岸——皇岗口岸的一线位置，南面一桥相连，直通香港；北面紧邻福田中心区，连接上海宾馆、华强北大商圈，为中心区的一级辐射区，位置优越，辐射深港两地1400万人口的庞大消费市场；交通便捷，未来地铁连接四面八方，占据地利之势，利于商业发展。

皇岗口岸实施24小时全日通关后，通关条件和服务不断完善，日通关人流量达6万人次。

随着大量住宅物业的开发，皇岗片区居民日益增多，常住人口近10万人，流动人口达15万之多。

由于片区多为中高档住宅，居民消费力较强，商业基础坚实，因此，占据皇岗口岸一线位置的皇御商城，拥有诸多市场利好因素支撑，犹如位于罗湖口岸的罗湖商业城，将成为港人及游客的另一购物及娱乐天堂。

（二）布吉商圈即将问世布吉是深圳关外片区人口最多、市场最繁华的区域，95年以来，受购房入户政策的影响，布吉因其紧靠罗湖的特殊地理条件，使得特区内的大量人口涌向这里置业，过去一个荒芜的小镇，一下子变样了，爱热闹的香港人也纷纷赶来这里安家，几年时间，布吉变成了拥有60万人口的广东第一强镇。

然而，布吉尚没有一个大型商业中心，大量人群还得经过拥挤不堪的布吉联检站进入市区的东门、华强北等地购物、消费。

目前，布吉已走向了“旧城改造”和“中心区开发”的第二次城市发展道路，其中心区开发必然要对房地产和商业布局进行规划。

在开发的中心区核心地带已建有大世纪花园、灏景明苑、丽日翠庭、金运家园等楼盘，而灏景明苑和金运家园都设有约2万平方米的商业裙楼，在金运家园和大世纪花园之间，沿路酒楼、咖啡厅、百货店等小型商业布点已成行就市。

最具商圈形成趋势的是金运家园附近正在开发的4万平米的万佳商业楼盘，万佳进驻布吉，必将促成布吉新商圈的形成。

深圳商圈飞速发展的原因分析（1）、经济的发展带来商业的繁荣改革开放以来，深圳经济高速发展，GDP水平远远高于全国平均水平，2003年，全市实现GDP2860.51亿元，同比增长17.3%。

人均GDP53887元，同比增长7.5%，持续稳定的经济增长环境，极大地改变了人民的生活，给商业提供了新的发展空间。

2003年深圳完成社会消费品零售总额801.77亿元，比上年增长16.3％。

其中，批发零售贸易业零售额661.35亿元，增长20.5％，饮食业零售额133.91亿元，下降0.2％。

批发零售贸易和饮食业全年完成增加值224.54亿元，增长14 .0％。

消费品市场销售畅旺，其中家电音像销售额增长48.7％，汽车销售额增长150.8％，文化办公用品销售额增长117.1％。

（2）、开放的市场为企业经营带来活力，这也是深圳商业之所以能够迅速崛起的根源所在。

运营的要求。

特别是大量群楼商业，选址荒谬，根本不适应商业经营。

深圳商圈发展趋势（1）、老商圈升级、突破作为深圳的老商业旺区，人民南、东门、华强北三大商圈一直是人们关注的焦点。

自1997年以来，深圳有关部门先后对东门和华强北进行了改造，并取得了显著效果。

华强北在进行二期改造，着重完善交通和人行系统，在此值得一提的是铜锣湾百货计划投资3000万元建设铜锣新干线，把振中路建设为集购物、娱乐、消费为一体的商业街区。

人民南商圈的改造方案已出台，深圳市政府已下决心投资3.1亿元把人民南打造成代表城市水平和景观形象的标志性商业街区和国际化的知名商业街。