拆迁补偿协议无效诉讼代理词

发布时间：2014年5月30日

尊敬的审判员：

您好！我接受原告皮大东（化名）及第三人皮小东（化名）、朱xx、周xx、委托作为其代理人参与本案庭审，根据原告所述事实及提供的相关证据，现结合事实和法律发表如下代理意见：

一、本案的事实情况

被告于2008年7月23日来到原告皮大东家中，欺骗原告的家属说原告房屋所在的房屋需要拆迁。之后，原告的儿子皮小东在不明真相的情况下与被告签订了房屋拆迁安置补偿协议。后原告通过另案38号行政判决书了解到被告取得拆迁许可证的时间为2010年9月8日，即签订拆迁安置补偿协议时被告并没有取得该地块的拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，应当认定皮前述房屋拆迁安置补偿协议为无效协议。此外，原告也没有授权原告的儿子皮小东处分自己房屋财产权益，前述协议并不必然对原告发生法律效力。

二、本案应当适用的法律

《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；（以貌似有拆迁人资格，欺骗被拆迁人违法收购房屋及土地）

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

三、拆迁人不具备拆迁主体资格，所签订的拆迁补偿协议无效

与本案有关的（2010）杭萧行初字第44号行政判决书第6页中载明：“……本院认为：案涉三江路北伸建设项目占用的集体土地于2006年10月被征收为国有……”，因此，涉案拆迁活动应当准据《城市房屋拆迁管理条例》。根据该条例的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁活动的开始须以拆迁人依法取得房屋拆迁许可证为前提，而被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

根据以上规定，未取得拆迁许可证的单位不得实施拆迁，其在未取得拆迁许可证前订立的拆迁补偿安置协议因其拆迁人主体不适格而当然无效。而本案的被告所签订的拆迁补偿安置协议日期为2008年7月23日，实行取得拆迁许可证的日期却为2010年9月8日。故本案中的拆迁补偿安置协议因违反合同法第五十二条关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的内容而当然无效。

四、原告作为被拆迁人因未亲自签名该合同效力不及于其本人

《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”；第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

本案中，原告才是房屋所有权人，也是唯一的适格被拆迁人。但是，签订拆迁安置补偿协议的却是原告的儿子。因此，作为被拆迁人的原告在未授权其子处分自己房屋的情况下，亦未对其子处分其房屋的行为作出追认，不能认为该拆迁补偿安置协议有效。

综上所述，本案所指向的拆迁安置补偿协议应当归于无效，自始无效! 为维护被告的合法权益，请法庭在查明本案事实情况下依法支持原告的诉讼请求。以上代理意见，请法庭予以参考！

代理人：北京市盛廷律师事务所

周楚强律师

2011年5月5日