区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
叠拼房地产市场变化
120-160平经济型别墅，叠墅产品成交量持续上升，二线城市叠拼高于联 排产品成较量
✓这几年，由于各地禁墅令不断升级，市场上已经很少有低容积率的地块供应，独栋别墅在核心城市几乎绝版。叠墅产品则成为地产商和购房者都青睐 的产品类型。 ✓ 于开发商而言，叠墅对容积率的压力较小，高低配之下正好解决容积率的限制。同时，叠墅因为沾了别墅的名，格调一下子拔高了几个档次，也容易 形成溢价。 ✓就市场而言，目前最大购房需求还是以普通改善为主，有点小钱的中产群体是市场主力军。叠墅较之独栋、联排，准入门槛低，同时又具备别墅产品 的动静分离、内外有别，再加之超大面积的赠送，对改善型客群非常有杀伤力。 ✓CRIC最新的数据就显示，刚刚过去的2019年，121个样本城市中，叠墅同比持续上升，涨幅达5.6%。其中，尤以120-160㎡的经济型别墅最为畅销， 两者的成交量在别墅产品占比达到33.2%以上。
2、比复式：附加空间更超值
市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，并 不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的 感觉，叠加则实现了人们对于这种情调空间的“占 有”，每一套户型或有天（上叠有阁楼）或有地（下 叠有花园和地下室）
3、比平层：生活空间格局更多样
将一成不变得居住方式由平面改为垂直分布，动静分 区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
苏州姑苏铭著，大面宽设计，通透度、舒适度提升
下层
上层
✓ 153平的户型，下层客厅和上层 主卧的面宽都达到7米以上，大 开间朝南设计，采光通风都非 常赞。
153㎡户型
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
超长拐角阳台+大面玻璃幕墙，室内更通透：杭州万科大溪谷
叠墅
“不纯粹”、“伪别墅”、“高
性价比的豪华”外观像多层，室内是
复式，和传统的独门独院相差太远
✓ 中叠附加值较少 ✓ 上下户之间干扰较难避免，影响私密性 ✓ 交通面积造成一定浪费，公摊大 ✓ 三叠以上产品的外观容易被误认为洋房或者多层
第三部分 市场发展现状
市场趋势解读
主城区低密别墅鲜有供应，城市叠拼越发可贵，未来叠拼将承接改善精 英购房需求
全分离式入户设计，私密保护全面升级
上海大宁金茂府全分离式，每户均有首层花园设计，高低错落园林花草， 注重隐私保护
✓上中下叠都占有一定面积的首层花园，入户电梯分别配置 在各自的花园内。电梯直通地库，住户无论是驾车回家还 是步行回家，动线都是独立且隐蔽的。另外，电梯还可以 自主控制停靠在家里哪一层，比如住在中叠的住户可选停 靠在三层或四层。 ✓归家动线的设计上，通过高低错落的园林花草掩映，保护 行人居住者的隐私。
全分离式入户设计，私密保护全面升级
清远保利春晓叠墅，私家花园，独立入户庭院+地下室赠送，互不干扰
✓ 入户采用上下叠全分离的方式。首层地面双 庭院设计，上叠和下叠各拥有一个私家花园。 入户方式上，上叠北向入户，下叠南向入户， 分门而入，互不干扰，每一户都能享受独立 入户庭院的私密与尊贵。地下室也分成两个 区域，上下叠住户也可分别从各自的地库搭 乘私家电梯直达自家。
叠墅优劣势
叠墅作为在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的产品，即融合了各产品的优
势又不可避免的具有不纯粹的劣势，是最寻求舒适感私密性性价比平衡的产品，创新设计
不断。
优势
劣势
1、比联排：同等面积面宽尺度更舒适
这种开阔与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些， 一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点
叠拼别墅研究
撰稿人：杨 森
导读
都说人这一生，总要努力拥有自己的别墅。当楼市被地 王和顶豪绑架之后，也许一部分人的别墅历程，都要从叠墅开 始。近年来，叠墅兴起并越来越大行其道的根本在于：与平层 有着相似的总价区间，却因为大面积的庭院、露台、地下空间、 立体居住模式而提供一种截然不同于平层，近似于别墅的居住 体验。
140㎡下叠
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
上海金地天境，加长面宽+地下空间赠送
✓下叠为一梯一户，独占一层140㎡+附赠60 ㎡地下室； ✓中叠是二层跃三层+附赠40㎡地下室； ✓上叠是四层跃五层+顶层露台， ✓中叠、上叠均为两户； ✓下叠的加长面宽达13.4米，使整个户型中 部进深的缩短，造就了四开间朝南的空间格 局。此外，大面宽赋予了空间更多的灵动可 能，无论是改造成开放式书房，还是打通成 一个家族式party横厅都绰绰有余。
年份
供应套数 供应面积（㎡）
2012
1176
222827
验自成IP
2013年
1976
347155
✓年轻化的购房客群，乐于为更好的生活方式买单，
2014年
714
111936
精装别墅星火燎原，引领趋势
✓规划的严苛，让叠拼成为别墅供应主力
2015年
2011
329207
✓自2012年开始明确限定住宅项目容积率不得低于
3F
4F
✓双叠墅产品，上叠、下叠各三层空间。除
了拥有超有地下室、花园、大露台或阁楼外，
还拥有L型景观阳台，横向面宽约达7.2米，
视野十分开阔。
✓上叠4房2厅3卫，建面约132平米，主卧
奢华套房不仅连通L型景观阳台，还能享受
约7.2米x2.0米的休闲大露台的景观，无论
阁楼
是采光通风还是视野都很赞。
✓三四层动静分离的基础上，额外设置一个
首先地下空间对于别墅意味着附赠空间的多少，这是关乎性价比的绝对指标，但地下在客户原有的意识里并不好用，大多作 为储藏空间。 后来开始时兴地下深挖两层，做出震撼挑空，让地上功能地下化，借助于多处天井采光和灯光辅衬，凸显赠送空间的价值感， 让参观客户无不感到物超所值，由此带动了一番别墅市场的产品变革。 但问题是，样板间终归是样板间，挖深了毕竟还是“潮”，根本问题依然没有解决，要不然为什么一到地下就能听见轰轰的 排湿机在疯狂运作呢。 3、上下叠拼，左右合并 北京曾经有一小段时间出现了三叠拼，但由于高度达到6层，基本属于三个“复式”的堆叠，已无异于洋房，实在难称叠拼， 因故没有流行。

2016年
3099
445140
1.0后，青岛别墅的产品形态逐渐由低密度的独栋，
2017年
4176
606073
向高密度的联排、叠拼过渡。 ✓2015年开始，青岛叠拼别墅的供量占据别墅市场 的半壁江山，2019年供应占比达66.2%。
2018年 2019年
5240 4797
776438 734080
供应占比 32% 35% 25% 47% 47% 60% 65% 66%
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
多开间朝南设计，一改户型狭长的窘迫：杭州金地·玖峯汇
✓ 该叠墅产品为上、中、下三叠。其采用是“咬合式户型” 的设计，统一叠相邻两户，分别以“上2下3”和“上3下2” 的方式咬合在一起，奇偶层之间又相互咬合向上排布。
✓ 这样一来，140平方建面的户型做到五开间朝南，南向面宽 总计达到17米左右！这个尺度在以往是很难想象的。
第四部分 创新产品研究
此前叠墅常被诟病为伪别墅、高级洋房。它跟独 栋别墅比，短板也比较明显，比如产品不均好，私密 性差等等。不过，这几年随着市场一路升温，经济型 叠墅越来越成熟，短板也渐渐补齐，市面上涌现出不 少优秀产品，以下为小套型叠墅的一些变化及新做法。
创新型别墅举例
创新垂直结构，上中下均好
但从去年开始出现了介于双叠和三叠之间的2.5叠产品，即通过两个单元的相邻，使中、下叠各自垂直分列，最上叠左右合并 为一户。由此实现层层退台，上叠拥有超大面宽和超阔露台的差异化卖点。 2.5叠拼的好处是各户面积可进一步压缩，由此总价更有诱惑力，同时叠拼的形态也没有破坏，别墅感依旧，甚至超越了一般 的联排别墅，有点像把平墅和联排糅合在一起的集合之作。