物业服务合同性质及效力认定分析
作者：薛玉春
来源：《法制与社会》2018年第02期
摘要物业服务合同作为当今应用广泛的新型合同类别，在现阶段的实施并没有系统化的规范要求，并且在性质认定及法律效力的适应性中仍然存在诸多认知误区。由于物业服务涉及到千家万户百姓的真实利益，物业企业与个体业主不对等的地位，物业服务存在的问题个体业主取证困难很难改正，容易在实施过程激化双方矛盾，引起群体性对物业服务的不满，导致近年来物业纠纷案件的增多。严重情况下会扰乱社会秩序，威胁社会的文明稳定。物业服务合同中涉及到的性质、主体、法律效力都是当前法学理论界存在争议的问题，也是现实生活中必须思考的真实问题。本文立足于现实，首先对物业合同的性质进行分析，其次对于合同在法律适用效力中存在的问题进行探讨，以期完善对我国物理服务合同的立法思考，确定物业服务合同的法律地位。
关键词物业服务合同性质效力认定
作者简介：薛玉春，淮安市涟水县人民法院审判员，研究方向：民事审判。
中图分类号：D922.298 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2018.01.163
随着上世纪我国社会主义市场经济体制的确立与实施，城市化进程推动了住房制度的改革，我国房地产经济迅速崛起并得到长足发展。物业服务合同作为涉及物业管理企业及全体业主之间服务关系的纽带的企业综合服务方式，已经成为城市建筑发展不可或缺的重要组成部分，并且普遍存在于人们的生活中，占据生活中服务行业的关键地位。在物业合同服务签订的整个流程中，最主要的是业主与物业管理企业之间的关系，而物业服务合同是两者关系调整的最佳依据。因此，对于物业服务合同的性质及法律效力理解是当前涉及法律主体的两者所履行责任和义务的界定边线，正确理解并使用法律，才能降低物业服务纠纷事件的发生率，为业主提供更好的服务体验。
一、物业服务合同的性质
（一）委托合同说
物业服务合同是物业服务管理企业和业主主体在平等自愿的原则下在法律适用范围内签订的协议，主要是物业服务管理公司向业主提供相应的服务体验及业主支付相应的服务费用为参考内容，对于物业管理公司与业主进行法律上的权利与义务关系进行确定。法律理论界通常将其认作是委托合同，因其合同服务的内容与委托合同的表现特征相似，以相互信任关系为订立根基达成一致性目的，两者都归属于诺成性合同、有偿性合同和物业合同。
笔者自身理解的角度认为物业服务合同归属于委托合同不符合法律规范，因为两者存在较大区别：首先，从委托合同的类型来看，分为有偿合同或者是无偿合同，但物业管理合同却是有偿合同。其次，合同存续期限不同，委托合同中的管理者仅仅采用单一方法处理事务，但是物业服务合同需要提供长久、高效化、专业化的服务，存续时间更久。再次，合同的主体和合同形式有所区别。委托合同只是委托人和受托人之间的来往，但物业服务合同涉及到更多的主体者。最后委托合同应当具备受托人以委托人名义用委托人的费用处理委托事务，行为结果由委托人承担的基本特征。但物业合同是业主支付一定物业管理服务费，由物业服务企业以自己的名义对物业进行管理，管理费用原告自行承担，自负盈亏。物业合同不具备委托合同基本特征，不应适用合同法委托合同相关规定。物业合同中业主亦不能依据《合同法》第四百一十条规定约定随时撤销合同。
（二）无名合同说
首先，这种说法是物业服务合同在法律框架内或者是某种领域内的无名合同。从服务合同规定的权利和义务看，混合合同是服务合同的某种象征，虽然与委托合同相比，法律不会凭空创设出多项履行契约，而是根据已经存在在业主和物业管理企业之间事务要点，来考虑当事人双方共同的利益划分，通常是从给付义务形式出发。对于复杂生活中规定的契约类型做出调整。物业服务合同具有诸多差异化特点，比如期限较长、合同内容涉及方面具有多种类型，包括涉及住宅生活的全部范围等。从给付义务的角度讲，物业管理对于建筑物基础设施之上的管理，区分于居住人群的管理对象，不仅是关于全体业主共有的物业管理，还包括维修、保养及对居住环境的维护。因此物业合同的性质不能简单归属于某种类型的有名合同或者是无名合同，而是带有混合合同性质的合同双方的给付义务。
（三）服务合同说
这种合同性质是现阶段比较流行的说法，是对于物业合同全新的定义，理解为合同当事双方在领域内的交换并且适用于双方彼此需求的服务合同，对于服务内容包括物业管理企业提供的物业管理服务，保证为业主提供最佳的服务体验。对于合同业主来讲，根据服务合同中物业管理公司提供的各项服务支付相应的服务费用是物业合同得以长久延续的中间纽带，物业合同双方都具有公正平等的法律地位，经过当事双方一致决定，签订并且实施这项服务合同，而这种性质并不是完全归属于物业服务合同，只是在某一方面呈现出服务合同性质的内容，在特定领域划分为服务合同。
（四）独立合同说
首先从物业服务合同涉及的当事者物业管理公司所提供的管理和服务上，表现出综合性、复杂性、多样性等特征，区分于传统的合同特征，差异变化大，因此在很大程度上决定了物业服务合同是相对独立自主的形同性质，不限定于《中华人民共和国合同法》中的任何合同类
别，在长久的物业服务合同发展历程中，逐渐变得更加专业化、规范化，在不断演变过程中组成全新的合同形式。
二、物业服务合同的效力认定
按照《中华人民共和国合同法》中提到的合同一般指示，判断合同双方涉事主体具备相应的民事行为能力，表达出真实的意思，合同内容是否符合法律要求规定的影响社会公共利益都关系到合同的认定效力，这三个要素是判断合同效力认定的基本标准。笔者以下将从这三项要素展开对合同法律认定效力的谈论。
（一）物业服务合同的当事主体问题
物业服务合同涉及到的主体比较复杂，包括物业管理公司、业主、业主委员会及建筑物建设单位等多方主体者，我们探讨的是设置业主委员会对于物业服务合同涉及当事双方的问题。第一，物业服务合同的当事人一方为业主，物业服务合同提及的业主委员会并不能成为当事者任何一方，这是错误的理解。查阅我国的《物业管理条例》，并没有关于对业主委员会法律地位的确定，仅仅有描述是业主大会的组成部分，有相应的执行权利和自身规定职责，没有确切说明自身独立自主人格的行为能力。第二，参考欧美国家对于管理机关对外的实施行为，全部由管理企业和全体业主来承担相应法律责任，这类执行性质类似于我国的业主委员会管理机构。第三，物业服务合同签订的最终目的看，仅仅将业主作为合同的当事人，表明在法律范围内只能约束物业管理公司和全体业主，这显然和签订物业合同的初衷相违背，因为两者共处于法律的平等地位，物业管理公司为业主提供优质专业的服务，而业主需要缴纳一定的服务费用类为自己获得的服务付出相应报酬，这种来往形式才是最终物业服务合同能够得以延续的本质。第四，《物业管理条例》的立法原意来讲，业主委员会是在物业管理公司促成下在全体业主中推举衍生出来的产物，是作为业主代表来共同与物业管理企业履行职责并做出服务的监督，从法律规定看，业主委员会只是代表业主订立合同，但是并不能成为合同的当事人。
（二）物业服务合同的当事双方之一为物业管理企业
物业管理企业需要具备两个基本条件才有法律资格与业主签订物业合同。第一，在工商局登记并且获得企业法人营业执照，才能具有法律认定的单独承担民事责任的成立资格，但传统做法中有关于建筑物开发过程成立的物业管理部成为物业管理公司，这种做法是不符合法律规定，不具备法律效力的。第二，物业管理企业需要经过一系列资格审查才能有所创建，从从事的专业化管理工作出发，掌握一定的先进管理经验和具备一定规定人数的物业管理队伍人员，同时对于建筑物及公共设施维修有相应的维修技术人才，才能从事物业管理工作。因此，地方性法规规定的必须拥有资质证书才能从事物业服务的，必须获得相应的资格审查认定，否则，做出的物业服务合同没有效力，经过工商局对于资格条件的审查通过并且登记步骤过后获得企业法人营业执照，才能认定具有法律规定的成立资格。