旧城中心土地可开发基本完毕，未来中心城区土地供应主要集中在谢桥片区
中心城区住宅楼盘分布情况
楼盘名称 滨江印象 锦绣天地 嘉逸花苑3期 伊顿小镇 书香名苑2期 主力户型及面积 3房4房、120140㎡ 2房3房、 97-139㎡ 2房3房、 60-120㎡ 2房3房、 87-119㎡ 2房3房、82134㎡ 2房3房、71106㎡ 4房5房、 150-160㎡ -3房 4房 120-140㎡ 2房 3房 84-120㎡ --均价（元/㎡） 4000 3288 3180 3188 3150 3800 3600 售罄 3980 3800 4300 3600 2800
二、气候 Climate
处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低；属
中亚热带季风湿润气候区，季风气候明显，气候的垂直差异显著。
三、交通 Transport
机场1座，湘黔铁路复线和渝怀铁路2条铁路，密集公路网络
四、人口 People and Society
总人口427万，聚居着土家、汉、苗、侗、仡佬等29个民族，少 数民族占总人口的70.45%
铜仁项目建议书
Tongren Project Overview
城市概况
一、地理 Geography
位于贵州省东北部，辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南 县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗
族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业
开发区，总面积1.8万平方公里
177.0 60.2
157.1
2009
2010
2011
2012
2013
2009
2010
2011
2012
2013
2010-2013铜仁住宅商品房均价（元/㎡） 3,128 3,091 2,986 2,480
2010-2013铜仁住宅销售面积（万㎡） 203 104 21 30
2010
2011
2012
2013
城南片区：具有一定 的人气和人流，楼盘 较集中，产品规模一 般，定位档次不高， 居住品质差异化不 强。
北门片区：成熟居住区，但受 城市规划制约土地供应量少， 项目分散，定位档次不高，居 住品质一般。
谢桥片区：目前人气较欠缺，但发展势头较好，新盘大盘 较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造的区域，定位 档次较高，未来数年前景较好。
2009 2010 2011 2012 2013 118.8 2009-2013铜仁三产（亿元）
207.9 能源型的的地第二产业存在萎缩，第一产业和第 154.3 127.7 二产 三产业均发展迅速。第三产业以旅游为主，旅游 155.0 103.7 129.6 99.9 对城市经济贡献率达到 29% 81.8 65.4
10,836 消费倾向仅为 57.3%，城市消费热情偏低，食品 10,524 10,032 9,647 9,385 支出占 30%，其次为交通、教育文化，城市消费 7,094 6,193 习惯符合中小城市消费特点
2009
2010
2011
2012
2013
2009
2010
2011
2012
2013
城市经济在第一产业、第三产业推动下稳步发展，带动消费力，但城市目前仍处于基本消费状况
城市规划
一、整体规划
铜仁城市对外主要向东和向北发展和联合； 对内主要驱使周边县镇人口向中心城市聚集
二、中心城区规划
老城区：人口向新区疏解，通过外围工业区 和新区高档居住区的建设引导人口外迁；梳 理老城交通，增加旧城内部联系通道，加强 旧城山水及人文资源保护 谢桥新区：完善片区干道及沿线用地和项目 的开发；完善谢桥商业文化中心、城市综合 体、长途客运站、商贸物流中心等重点项目 及周边住宅区建设，吸引老城区人口向谢桥 新区流动，基本实现万山区的城市异地转型
面，二层部分30-60㎡，部分按照大型品牌租户要求分
商业策划思路1
生活配套商业
汽车美容点/汽配 店为主
培训教育机构 休闲餐饮 超市+休闲餐饮
大型酒楼/餐饮 品质服饰
大型娱乐
美容/美体
案例
物业名称：证大大拇指广场 位 置：芳甸路285弄 所属区域：浦东联洋大社区，联洋社区是高档住宅社区， 主要居住大量中高端收入家庭、外籍人士 建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司 开业时间：2005年3月 建筑面积：11万平方米 案例借鉴原因： • 项目始建时间，浦东新区为上海新开发区域，正在建 设，正准备导入大量上海外来家庭，与项目相似 • 浦东届时商业主要集中在陆家嘴片区，受到辐射，项 目片区不具备竞争条件条件，但未来存在大量家庭消 费需求，与项目相似 • 区域未来满足中高端家庭消费，此类家庭消费除了基 本家庭购物以外，还有家庭休闲娱乐需求，以及实现 自我的时尚生活需求，与项目相似
82.6 100.9 103.5 126.6 136.1 一产 2009 2010 2011 2012 2013
244.1
三产
2009-2013铜仁社会消费品零售额（亿元）
75.3 89收入和消费性支出（元） 13,642
15,901
18,366
社会消费产业也随经济稳步发展，说明经济对消 63.0 费的影响力也在增强
L1，除了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大 多为餐饮店（蓝色），广场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小 铺的门宽在6 ~ 8 米，进深在8 ~ 10米，中间集装箱式的特色小店门宽 在10米，进深在2米。L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽 在16 ~ 20米、进深在25 ~ 28米，其他业态则大小不一。
金磷半岛 产品：住宅、底商 建筑面积：32万平米 均价：3400元/平米 户型面积区间：82-155平米 主力户型：2居、3居
锦尚名都 盛世名城2期
万和.星城
天宏尚城 产品：住宅、底商 尚未开盘
万和.星城 产品：写字楼、行政楼、住 宅、商铺 建筑面积：一期21万平米 均价：3200元/平米 户型面积区间：84-122平米 主力户型：2居、3居
铜仁全市427万人，中心城区人口36万，属于小型城市，未来城市将向中型城市过渡发展。
城市概况
铜仁旅游资源丰富——境内山青水秀，有2个 国家级自然保护区，3个国家级风景名胜区，8 个省级风景名胜区，21处文物古迹，69处红 色旅游景点。 旅游资源丰富，旅游业成为拉动经济的重要引擎
城市经济
2009-2013铜仁GDP及旅游收入（亿元） 535.2 463.8 357.7 309.7 铜仁城市经济较为靠后，但发展速度较快，每年 251.7 增速超过8%，城市发展潜力较大，房地产发展空 157.1 117.1 112.7 60.2 间较大 47.2
商业划思路1
项目定位1
时尚生活街区
文化诠释： • 以铜仁中青年时尚主题为代表的潮流文化，以休闲 娱乐为代表的中高端业态相结合，形成时尚消费的 文化氛围 功能诠释： • 满足谢桥片区中、中高收入人群、家庭、游客休闲 娱乐需求、社交生活需求的个性化街区
分割思路：除超市、影院外，一层以30-60㎡分割铺
底商
商贸城街铺 商贸城街铺
-1000013000 5181
万丰国际商贸 城 笑哈哈国际商 贸物流城
盛世铭城
商城内商铺
3万一铺
万和星城
义乌小商品市场 天宏商城
西南国际商贸城
义乌小商品市场
项目周边资源分析
小区 天都.锦绣天地 瑜龙世家 工艺小区 大电新区 金域蓝山 金鳞半岛 城管小区 万和新城 商业 利民综合商场 梵净山生态农业科技园 金鳞大道加油站 东太农副批发市场 义乌小商品批发市场 梵净山大道汽修集聚市场 学校 逸夫小学 铜仁阳光艺术小学 向日葵幼儿园 万山静静幼儿园 其他机构 铜仁九洲医院 碧江区人民法院 碧江区政府 铜仁游泳馆 铜仁体育馆 铜仁人民检察院 铜仁日报社印刷厂 碧江区信访局 铜仁城乡勘测院 国土局碧江分局
中心城区商铺盘分布情况
楼盘名称 锦绣天地 南都,锦江国际 花果山6号 半岛豪苑 类型 底商 底商 底商 底商 均价（元/ ㎡） -----
睿力.国际城
义乌小商品市场 产品：商铺 尚未开盘 万和.星城 产品：商铺 建筑面积：一期21万平米 均价：未开盘 西南国际商贸城 产品：商铺、仓库 建筑面积：60万平米 均价：13000-19000元/平米
项目地周边事业机构较多，未来中高端楼盘聚集，且商贸商业聚集，具有良好的商业资源
项目立地分析
项目立地分析
项目地块方正，利于建筑 排布 未来三面临街，无建筑物 遮挡，采光良好，商业展 示性良好，商业价值高 地势存在高差，商业的贯 通性受到影响，对于业态 排布较为不利 临近山体，自然资源良好， 提升住宅品质
南长城.锦苑 锦江壹品2期 花果山6号 半岛豪苑 睿力.国际城
商业格局
金滩 专业 商圈 锦江 广场 商圈 大小 十字 商圈 火 车 站 商 圈 灯塔 区域 商圈
铜仁现有商业格局
铜仁现有商圈主要包括： 大小十字商圈：铜仁最大的商圈，有百货、 超市、商业街等业态，辐射整个铜仁地区 锦江广场商圈：铜仁中心城区新型商圈，有 商场、专业市场等业态 火车站商圈：包括超市、批发市场等业态， 商业档次较低 金滩商圈：集中了服装鞋帽、通讯器材、电 器、家具、建材等业态。已经形成较为成熟 的家电、家具等专业卖场
项目地资源地块方正、三面临街，利于社区商业和目的性商业，但需利用业态和设计处理好高差关系
项目 立地
项目策划思路
铜仁“幸福里”生活时尚中心
方案1
谢桥生活时尚街区（销售）
• 区域大量中高端楼盘， 将导入大量中高端家 庭，且有多个行政机构 • 满足区域中高端家庭、 机构人员的休闲娱乐需 求、家庭商业需求
案例
西式餐饮区
业态布局： 东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为