核
条心 例制
3 基本概念
的度
基本制内 容
4 登记类型
度
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
6 登记机构和人员
12 附 则
—— 《规范》关于不动产单元的细化
不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单
3
元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的
2 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附 的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
《规范》：
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登
法 记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查
定 封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构
6 登记机构和人员
12 附 则
1、工作原则
2、法律原则
2 ✓保护权益（第1条）
✓统一登记原则（第4条第1款）
✓严格管理（第4条第2款）
✓合法登记原则（第2条第1款）
法
✓方便群众（第4条第2款）
✓申请登记原则（第14条） ✓属地登记原则（第7条）
定
✓稳定连续原则（第4条第2款、
原
第3款）
则
一体登记原则 《细则》：
的 体 例
4 审核 5 登簿 6 核发证书或者 证明
13 地役权登记 14 抵押权登记 15 预告登记
结
16 更正登记 17 异议登记
构
18 查封登记
A.5 询问记录 A.6 不动产登记资料查询文 书 A.7 授权委托书 A.8 承诺书 A.9 具结书
19 登记资料管理
20 登记资料查询
1 功能定位
总则
分则
附录
7 集体土地所有权登记
8 国有建设用地使用权登记
9 国有建设用地使用权及房屋所有权登记 A.1 不动产登记申请书
10 宅基地使用权及房屋所有权登记
A.2 通知书、决定书、告知
1 一般规定
11 集体建设用地使用权及建筑物、
书
规
2 申请
构筑物所有权登记
A.3 公告文书
范
3 受理
12 海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记 A.4 不动产实地查看记录表
油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、
海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
பைடு நூலகம்
1.3.2 不动产单元编码
3
不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）
的规定进行设定与编码。不动产登记机构（国土资源主管部门）负
责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不
动产单元编码代码的唯一性。
2 法规
《不动产登记暂行条例》
规章
制 度 顶 规范性文件 层 设 行业标准 计
技术规范
《不动产登记暂 行条例实施细则》
《不动产确权与争 议调处办法》？
《不动产登记操作规范》等
《不动产登记技术规程》等
《不动产登记数据库标准》等
《不动产登记法》《不动产权利法》《民法典》（2017） 《自然资源统一确权登记办法》（2016）
7 登记管辖
不
三
动 产
2 法定原则
核
条心 例制
3 基本概念
8 不动产登记簿
权
利
登
9 登记程序
记
的度
基本制内 容
4 登记类型
10 信息共享保护
度
构
5 登记能力
其
11 法律责任
他
架
登
记
6 登记机构和人员
12 附 则
1 ➢ 不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？
➢ 不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，
法 《规范》：
定
不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：
原
1 不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关 依法作出的嘱托文件直接办理登记的；（依嘱托登记）
则
2 不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规
定依职权直接登记的。（依职权登记）
连续登记原则：
2
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，
但下列情形除外：
1 预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；
法 2 在建建筑物抵押权登记的；
3 预查封登记的；
定 4 法律、行政法规规定的其他情形。 原
则 属地登记原则：
不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办 理。（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）
1 功能定位
三
2 法定原则
原 筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。（合法登
记原则）
则
房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首
次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构
筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权
应当一并登记。
依申请登记原则
2 《细则》： 不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以 及实施细则另有规定的除外。
不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。
功 ➢ 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公
能 法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。
定
针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为； 针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。
位 ➢ 科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界
基
不动产单元代码由宗地（宗海）代码加上定着物代码构成，
新时期不动产登记复议、诉讼的重点领域：
1
➢ 职责整合时点前后登记错误的责任分配
功 ➢ 信息公开查询与资料查询 能 ➢ 信访与法定途径 定 位 ➢ 登记与审批交易职责的厘定
➢ 行政与民事交错对应
1 功能定位
三
2 法定原则
核
条心 例制
3 基本概念
的度
基本制内 容
4 登记类型
度
构
5 登记能力
架
7 登记管辖 8 不动产登记簿 9 登记程序 10 信息共享保护 11 法律责任
不动产登记操作规范解读
1
《物权法》（2007年）：
➢第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登
工
记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
作 回
➢第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登
顾
记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有
关规定作出规定。
法律
《中华人民共和国物权法》
空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。
1.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土
基
地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
本
2.有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑
概
物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动
念
产单元。
3.有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、