买卖合同,案例
篇一：国际货物买卖合同案例及分析
【国际货物买卖合同】国际货物买卖合同案例
原告为甲国羊毛生产商,被告为乙国羊毛供应商。1998年9月2日,被告致电原告,提出要出售一批羊毛，并要求原告以邮寄方式回复。因地址错误直到9月5日晚才到达原告，当天晚上原告即将承诺信件以邮递寄出，该承诺信件于9月9日到达被告。
本案中当事人双方营业地位于不同国家，属于国际货物买卖合同。根据《联合国国际货物销售合同公约》规定，被告9月2日致电原告要求出售羊毛的行为构成一项要约，尽管邮寄途中受到迟延，但是原告立即作出了承诺，该项承诺于9月9日到达被告，此时该项国际货物买卖合同生效。
原告为甲国羊毛生产商,被告为乙国羊毛供应商。1998年9月2日,被告致电原告,提出要出售一批羊毛，并要求原告以邮寄方式回复。因地址错误直到9月5日晚才到达原告，当天晚上原告即将承诺信件以邮递寄出，该承诺信件于9月9日到达被告。
本案中当事人双方营业地位于不同国家，属于国际货物买卖合同。根据《联合国国际货物销售合同公约》规定，被告9月2日致电原告要求出售羊毛的行为构成一项要约，尽管邮寄途中受到迟延，但是原告立即作出了承诺，该项承诺
于9月9日到达被告，此时该项国际货物买卖合同生效。
国际货物买卖合同纠纷案
【案情简介】：
原告A公司与B公司订立买卖合同四份，约定由原告出售电机给飞达仕空调公司。合同签订后，A公司依约将货物交付对方，总货款共计美元，但B公司经多次催要未予支付。为此，A公司将B公司及其股东C公司（以下简称伊莱特公司）诉至法院。
原告A公司诉称：XX年6月1日至30日，原告与被告共签订三份合同，货款共计美元。后原告根据B公司的通知，于XX年5月委托承运人将前述三份合同约定的货物送达给B 公司，并将商业发票和提单交给了B公司。B公司本应在XX 年即支付货款，但经原告多次催要，B公司至今未履行支付义务。被告C公司系被告B公司的股东，没有按照规定缴纳出资，出资不到位。请求判令：1、B公司支付原告货款美元并赔偿利息损失；2、在B公司的资产不足以清偿上述债务的情况下，C公司在出资不足的范围内对上述款项承担补充还款责任；3、被告承担本案诉讼费用。
法院查明，原先诉称买卖合同事实成立；另查明，B公司系中外合资经营企业，其股东为C和南京某有限责任公司，其中C公司认缴注册资本总额3333333美元，占注册资本总额比例33％。截止XX年12月3日，C公司实缴注册资本美
元，其余出资未到位。
【海泰律师评析】：
（一）国际货物买卖合同纠纷准据法之确定
关于本案法律适用问题。由于原告A公司是韩国法人，本案属涉外民商事纠纷。但当事人未在合同中对纠纷解决适用法律作出选择，且被告住所地、合同履行地等在中国境内，故中华人民共和国法律是与本案国际货物买卖合同有最密切联系的法律，因合同履行引起的纠纷应当适用中华人民共和国法律。
对于出资不足的股东责任承担的法律适用，由于B公司是中外合资经营企业，是在中国境内登记注册的企业法人，根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》第二条第二款规定，合营企业的一切活动应遵守中华人民共和国法律、法令和有关条例规定。故因中外合资经营企业股东出资不足而发生的纠纷应适用中华人民共和国法律。
（二）真实合法的合同应得到充分的遵守
关于B公司的合同欠款问题。A公司与B公司之间签订的四份买卖合同系当事人真实意思表示，内容并无违法之处，当属合法有效，合同双方均应严格按约履行各自合同义务。合同签订后，A公司按约履行了供货义务，B公司理应按照合同约定及时支付货款，因其未按约履行付款义务，引起本案纠纷，应承担相应的民事法律责任。A公司要求B公司支
付货款美元并赔偿相应的利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。但A公司要求将所欠货款折合成人民币后计算利息，没有法律依据，不应予支持。
（三）股东在应出资的范围内对公司债务承担责任
关于C公司的责任承担。A公司以B公司的股东伊莱特公司未按规定缴纳出资为由要求C公司对B公司的欠款承担补充还款责任，并提供了B公司的工商登记资料证明C公司出资不到位的情况。根据我国公司法律规定，股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。B公司的股东未能足额缴纳出资，应承担相应出资不足的民事法律责任。A公司要求在B公司的资产不足以清偿债务时，C公司在出资不足的范围内对B公司的合同欠款承担补充还款责任的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。
（四）审判结果
（1）B公司应于判决生效之日起十日内支付A公司货款美元并赔偿A公司相应利息损失（自XX年1月1日起至判决给付之日止按中国银行颁布的同期美元贷款利率计算）；
（2）在B公司的资产不足以清偿上述欠款的情况下，C 公司在其出资不足的范围内对上述款项承担补充还款责任。
国际货物买卖合同案例
案例3北京市物资总公司诉韩国LG商事国际货物买卖合同成立纠纷案
【案情】
1996年3月1日，北京市物资总公司(以下简称物资公司)就苯乙烯买卖事宜给韩国LG商事驻北京的办事机构发去传真称：“我司接受贵司USD575／MT，CFR湛江报价；我司将尽快拟好合同文本以供双方正式签约；请将ASTM2827 —88项下之详细英文规格传给我们以便打印到合同文本上。”当天，LG商事驻北京的办事机构给物资公司发来传真称：“我方已按下列条件拿到货物；品名，苯乙烯单体；原产地，韩国；质量，ASTMD－2827－88标准；数量，2 000公吨+／－5％；价格，成本加运费中国湛江港船边交货价格，每吨575美元；付款方式，即期信用证；交货期．1996年4月1日／或左右到达湛江；昨天我方已通知你方，你方必须从4月1日起安排好岸边的储罐以便接货。我方将十分感谢你方对以上条件的书面确认。”同一天，即1996年3月1日，物资公司还给LG商事驻北京的办事机构发去另一份传真，称：“关于2 000公吨苯乙烯单体，感谢贵方3月1日F'AX 报价，现正式确认如下：品名，苯乙烯单体；规格，ASITMU －2827－88；数量，2 000MT+／－5％；产地，韩国；价格，USD575／MTCFRZHANING，CHINA（注：原文如此）；到货期，1996年4月1日以后～1996年4月15日前；付款方式，L ／C AT SIGHT即期信用证；另请贵方尽速办妥下列事宜：1、请将ASTMD－2827－88的详细英文规格列明并FAX给我
方．以便做合同时使用。2、请尽力努力将到货期延到1996年4月8日”
1996年3月5日，LG商事驻北京的办事机构给物资公司发来传真，其主要内容为：在3月1日下午北京时间4点40分收到你方确认，但是北京时间与韩国时间有一个小时的时差，即你方的确认是在韩国时间5点40分到达我处，由于没有在韩国工作时间5点30分以前收到你方要求在4月1日左右供货的确认，这批货已被卖掉了。后物资公司就赔偿问题与“L商事进行协商，但双方未能达成一致意见，物资公司遂诉至法院，并约定适用《公约》解决争议。
案例4被申请人对《售货合约》的部分修改是否影响合同成立案
【案情】
XX年6月5日，被申请人向申请人发盘出售l0000吨菜籽粕，质量标准为：油蛋白在38％以上，水分在12．5％以下，单价FOB中国张家港78美元／吨。XX年6月7日，申请人接受被申请人的发盘，并要求被申请人将合同和信用证条款传真给申请人。被申请人于XX年6月9日将已盖有公章的《售货合约》传真给了申请人。
申请人收到被申请人传真的《售货合约》后，删除了原合约上“不接受超过20年船龄的船舶”的要求，并将“运费已付”修改成“运费按租船合同支付”，委托意大利米兰
公司签字盖章后于XX年6月9日当天传真给被申请人。
XX年6月14日，被申请人传真给申请人香港办事处，称申请人单方面修改合同，被申请人不能予以确认，将暂缓执行合同，并要求申请人暂缓开出信用证。XX年6月22日，被申请人向申请人发函称，双方已达成的合同为无效合同，申请人所开出的信用证只能作废。
同日，申请人回函给被申请人向被申请人解释，由于合同为FOB条件，对船龄与运费支付事宜的修改将不会对被申请人履行合同产生任何影响。申请人同时告知被申请人，申请人已将合同项下的货物转卖给了意大利的下手买家，并提醒被申请人，被申请人如不履行交货义务将构成违约。如被申请人拒绝交货，申请人只能通过购买替代货物向下家买方履约。在该函中，申请人要求被申请人在XX年6月23日的工作时间内向申请人确认被申请人将履行合同。
XX年6月23日，被申请人向申请人回函坚持声称双方所达成的合同无效以及船龄及预付运费直接影响被申请人的装船，并声称由于合同本身并未生效，
该合同项下的义务和责任都只能作废。
申请人已就从被申请人处所购买的7 000吨货物与意大利的另一家××公司达成了转卖协议，申请人为履行与意大利买方的合同，不得不以每吨98．50美元的高价从新加坡的××公司处购买7 350吨的替代货物。为此，申请人多支
付了150 675．00美元的货款。因此，申请人遂于XX年7月23日对被申请人向中国国际经济贸易仲裁委员会提请仲裁。
【问题】
申请人和被申请人之间合同是否已经成立
【参考结论与法理分析】
申请人与被申请人就购销菜籽粕事宜已经通过要约和承诺达成一致。尽管申请人在双方所签订的合同中作出了部分修改，但由于双方商定的是FOB价格条件，按此国际贸易术语，租船定舱和支付运费均系买方即申请人的责任，且货物在装运港越过船舷后风险即转移到买方，这些都与作为卖方的被申请人没有直接关系，所以，上述那些修改并不对被申请人的利益有任何影响，所修改之处不构成《公约》第19条所规定的在实质上变更被申请人要约的条件。何况被申请人作为要约人也未立即对申请人所作出的变更向申请人提出反对，直至XX年6月14日被申请人才针对申请人修改的部分提出异议。因此，被申请人所提出的异议已经构成了《公约》所规定的迟延，双方合同已经成立。由于被申请人在此情况下无理拒绝履行合同，致使申请人不得不高价购买替代货物，被申请人已经构成违约，应承担违约责任。
案例5卖方拒不履行交货义务案
【案情】
1992年10月24 日，中国大陆A公司（买方）与香港B 公司（卖方）签订了一份国际货物买卖合同。合同规定：由卖方向买方出售5万公斤羊毛，货物单价为USD4．10／kg CIF HONGKONG，货物总值20．5万美元，分三批交货，即于1993年4月交l万公斤、5月交2万公斤、6月交2万公斤，付款条件为信用证支付方式。合同适用法律为《公约》。合同签订后，A公司便根据该合同的内容与国内的C公司签订了一份买卖合同，将5万公斤的羊毛转卖给C公司。 A公司于1993年3月6目和4月10日分别开出l万公斤和2万公斤羊毛的信用证。但由于合同签订后不久，国际市场上羊毛价格大涨，B公司始终没有交货。此间A公司曾多次通过传真和电话要求B公司交货，B公司则回称市场上没有货源，难以交货。同时又提出，如果按原合同价格交货，公司没有足够的资金备货，希望能将货物单价提高到USD7／kg CIF HONG KONG，否则就无货可交。A公司回电表示，B公司按合同规定交付货物是其应履行的合同义务，因此不同意变更合同的价格条款，并指出如果B公司不交货，则不再按期开出第三批货物的信用证。
与此同时，A公司与C公司之间签订的买卖合同的交货期限将至，但由于B公司不交货，A公司不得不同意C公司以USD6／kg CIF HONG KONG，从其他客户手中买进5万公斤的羊毛，其差价损失则由A公司承担。据此，A公司转而向
B公司追偿差价损失，但由于双方协商未果，A公司遂向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，要求B公司承担不履行合同交货义务的责任，赔偿差价及利息损失。
B公司在答辩中辩称：造成如此损失的责任并不完全在己一方，理由是：（1）A公司只开出了第一批货物和第二批
（2）货物信用证，使B公司无法履行第三批货物的交付义务；
B公司已将欲交付的货物备好，但由于A公司取消了其与B 公司签订的买卖热轧卷板的合同，造成了B公司的重大损失，因此，B公司决定不交付羊毛。
问题：B公司的上述主张是否成立
案例6现代公司对其交付货物的品质担保责任案【案情】
1994年8月4日，厦门某外贸公司与现代商事（香港）公司在厦门签订No．ITH94210号合同，向现代公司购买l 250吨南韩产高碳铬轴承钢。合同规定的质量标准为JISG4805—90 SUJ2（即日本标准）。在订立合同过程中，厦门公司已向现代公司说明该批货物系向厦门轴承厂出售作为制作轴承使用。合同原来是规定现代公司提供装运港SGS检验报告，后由于现代公司提出时间上有困难，改为由现代公司出具质量检验报告。但合同中明确规定质量以目的港中国商检局的品质证明为最终依据。9月8日货物运抵厦门，厦门商检局的品质证书表明货物存在巨大及链状的碳化物液析，不符合
制作轴承的使用要求。权威机构——机械部洛阳研究所，出具的技术评定结论为：“该批高碳铬轴承钢不能用于制造轴承”。厦门公司向现代公司要求解除合同、退货并赔偿损失6万美元，但现代公司予以拒绝。其理由是：按照日本标准，钢材的显微组织在订货者有要求时进行检验，不得有严重的条状偏析、巨大的碳化物等缺陷。而买卖双方并未在合同中约定进行这种显微组织的检验及相关指标。所以，厦门商检局超出合同规定的检验无效，货物没有违反合同规定，不能退货，也无须赔偿。于是，双方产生纠纷。双方同意按照《联合国国际货物销售合同公约》诉诸厦门市中级人民法院解决。
【问题】
现代公司提供的货物是否合格
案例8在买方延迟提货的情况下卖方保全货物的责任案
【案情】
法国卖方和德国买方签订一份出售大米的合同。合同规定，按照卖方仓库交货条件买卖。买方提货时间为8月。合同订立后，卖方于8月5日将提货单交给买方，买方据此付清了全部货款。由于买方未在8月底前提货，卖方遂将该批货物移放到另外的仓库。但到9月10日买方前来提货时发现，该批货物因新仓库贮存条件欠佳已发生部分腐烂变质。双方为此损失由谁承担发生争议。
【问题】
哪一方应对上述损失承担责任
案例10 因无法取得进口许可证导致合同未能履行案
【案情】
申请人与被申请人于1999年4月7日在申请人提供的格式文本的基础上签订了VAIT／SHA／CR／9903／0011号合同，双方在合同中约定，由申请人向被申请人出售5 000吨的优质冷轧卷板，单价242美元／吨，合同货款总额1 210 000 篇二：买卖合同案例分析
案例分析（买卖合同）
一、案例背景
XX年6月14日，赵某因急需饲料找到经销商李某，双方商定，赵某以每袋23元的价格购买李某饲料1000袋，共计人民币23000元。赵某当即付款10000元。由于该饲料刚从外地调来尚未入库，双方在场院点过数目后，言明第二天上午10时前提货并付清余款。因当晚突然下起大雨，致使饲料全部被淋湿。赵某遂要求李某更换饲料或退回10000元货款，遭李某拒绝。
二、案件分析
第一、本案中，双方的买卖合同成立，但饲料的所有权仍属李某，尚未发生转移。根据《合同法》第133条规定：
“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于法律对饲料销售并无特别规定，赵某和李某也没有例外的约定，因而只能从“标的物交付”上考虑。交付就是由出卖人将标的物交给买受人占有，即占有的转移。而本案中，赵某尚未提货，饲料留在李某场院内，为李某实际控制，表明赵某与李某之间并不具备上述情形，因此不能成为交付。
第二、根据《合同法》第142条之规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于饲料尚未交付，法律对饲料交付的风险承担没有规定，李某与赵某也没有约定；因此，本案中饲料毁损的风险应当由李某承担。
综上，李某应向赵某另外交付合格的饲料或者退还1000元货款。
篇三：买卖合同案例
2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称01号房），价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。
2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，
甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。
2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋（以下称02号房），可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。
乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。
1．01号房屋的物权归属应当如何确定？为什么？
2．甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何？考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中的哪些因素？
3．2月12日，甲、乙之间对原合同修改的行为的效力应当如何认定？为什么？
4．乙的诉讼请求是否应当得到支持？为什么？
5．针对甲要求乙履行购买02号房的义务，乙可主张什么权利？为什么？
合同管理案例 一、甲企业（下称“甲”，买方）向乙企业（下称“乙”，卖方）发出传真订货，该传真列明了货物的种类、数量、质量、供货时间、交货方式等，并要求乙在10日内报价。乙接受甲发出传真列明的条件并按期报价，亦要求甲在10日内回复；甲按期复电同意其价格，并要求签订书面合同。乙在未签订书面合同的情况下按甲提出的条件发货，货款价值18450元。甲收货后未提出异议，亦未付货款。后因市场发生变化，该货物价格下降。甲遂向乙提出，由于双方未签订书面合同，买卖关系不能成立，故乙应尽快取回货物。乙不同意甲的意见，要求其偿付货款。随后，乙发现甲放弃其对关联企业的到期债权，并向其关联企业无偿转让财产，可能使自己的货款无法得到清偿，遂向人民法院提起诉讼。请回答：（1）甲传真订货、乙报价和甲回复报价行为的法律性质如何？要约邀请，要价，承诺（2）该买卖合同是否成立，为什么？是 （3）对甲放弃债权、无偿转让财产的行为，乙可采取什么措施？该措施有无法律上的期间限制？向法院申请撤销甲的行为。 二、岳某经营着一家油漆专卖店，向严某借款5万元，借款期限已到，岳某无力偿还。后严某得知，温某欠岳某货款2万元已经到期，一直未清偿，岳某也未向债务人提出偿还请求。岳某还将店内的大部分油漆悄悄赠与好友张某。为此，严某诉到法院。请回答：（1）什么是代位权？严某可以行使代位权吗？为什么？ （2）什么是撤销权？严某可以行使撤销权吗？为什么？ 三、某果品公司因市场上苹果紧俏，向陕西某公司发出一份传真“我公司想要购买大量苹果，不知贵方能否供应。如有充足货源，我公司欲购100吨。望能及时回电与我公司联系。”因当地苹果大丰收，价格非常低廉，很多果农正愁没有销路。接到传真后，陕西某公司喜出望外，立即组织100吨货物给果品公司发去，并随即回电“100吨的货物已发出，请注意查收”。在果品公司发出传真后，陕西某公司回电前，山东产的苹果大量涌入，价格骤然下跌。接到陕西某公司回电后，果品公司立即回电：“因市场发生变化，贵方发来的货我公司不能接收，望能通知承运方立即停发。”但因货物已经起运，陕西某公司不能改卖他人。为此，果品公司拒收，陕西某公司指责果品公司违约，并向法院起诉。请回答：
劳动合同法典型案例分析 一、因劳动合同的解除引发的劳动争议 案例一：到底是辞职还是解雇？ 曾某是单位的主管，工作能力一般，与同事相处也不和谐。人力资源总监与其谈话，要求自动离职，并且手写一份辞职申请书。曾某写完辞职申请书并且办理完毕离职手续后，非常后悔，认为自己被单位算计了。于是向劳动仲裁委申请仲裁，要求单位支付违法解除劳动合同的经济赔偿金。而单位称曾某是自己提出离职了，有辞职申请书为证。
答：本案看似复杂，其实关键一点是用人单位提出解除劳动合同的动议，劳动者同意了，双方属于协商一致解除劳动合同。辞职申请书只是一个表象。本案既不是辞职，也不是解雇，而是双方协商一致解除。 进一步讲，本案的关键在举证。如果曾某能举证证明人力资源总监的谈话内容，则不应认定为协商一致，如果不能举证，那么辞职申请书就具有强大证明力，足以证明是劳动者自动离职。
二、因劳动合同的终止引发的劳动争议 案例一：约定终止条件出现，企业终止劳动合同无效。 魏某（女）与单位的劳动合同即将到期时，单位提前一个月发出不予续签通知书。在单位支付了经济补偿金后，双方解除了劳动合同。但是几天后魏某发现自己已经怀有身孕，随要求与单位继续履行劳动合同。单位称双方劳动合同已经解除，并且也支付了经济补偿金，劳动合同不可能继续履行。
答：《劳动合同法》有明确规定，女职工在三期（孕期、产期、哺乳期）以及劳动者在医疗期等，如遇劳动合同到期，则劳动合同自动顺延至上述期限届满。本案中魏某在单位办理离职手续期间已经怀孕，实际上此时劳动合同并没有到期，单位以劳动合同到期而不予续签是缺乏法律依据的，因此劳动合同的解除也是没有法律效力的。双方劳动关系仍然存在，魏某有权回单位上班，并享受相应孕期待遇。 进一步说，女职工的三期以及医疗期等可以改变劳动合同期限，使其延长，可以使劳动合同到期终止变得没有法律效力，但是这些期间不能对抗《劳动合同法》
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 最新整理买卖合同之合同法经典案例分析.docx 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
买卖合同之合同法经典案例分析 买卖合同、共有关系 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风” 牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。二人各出资人民币3万元。同年 12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿意出资人民币8万元购买此车，张某随即氢车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。 李某买到此车后，于同年年底乂将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1 年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。 赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。 次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 现问： (1)张某、王某对卡车是什么财产关系？ (2)张某、李某的汽车买卖合同是否有效？为什么？ (3)李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有 效？为什么？ (4)李某与银行的抵押合同能否生效？为什 么？
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关
合同法案例分析 【案例一】企业招聘不得有性别歧视 某公司因扩大生产,需要招用5名技术工人。但在招聘条件中记载要求男性,谢绝女性。结果在招工当天,遭到不少女性的投诉,要求劳动主管部门对该公司的招工歧视行为进行依法处理。 【评析】《就业促进法》要求保障男女平等的权利,除国家规定的不适合妇女的工种或者岗位外,不得以性别为由拒绝录用妇女或者提高对妇女的录用标准。 建议:企业的招聘条件必须公平、平等,在具体的录用过程中可做适当筛选和技术处理。 【法律依据】中华人民共和国就业促进法26条、27条、62条.doc 【案例二】招用未解除劳动合同员工,企业面临风险 甲公司因工作急需招聘录用了工程师乙,双方签订了5年劳动合同。半年后,甲公司突然接到一封律师函:乙原来与丙公司尚未解除劳动合同,要求甲立即解除与乙的劳动关系并处理善后事宜,否则将追究甲公司和乙的连带责任。 【评析】招聘录用时应要求应聘者提供其与原单位解除劳动关系的证明,并要求员工承诺若因此造成企业损失的,由其承担一切法律责任。 否则,聘用未与原单位解除劳动关系的员工,将面临承担连带责任的风险。 【法律依据】《劳动合同法》第91条用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。 【案例三】应聘者提供假学历,企业可以解除合同
甲公司录用了工程师乙,录用条件中明确了研究生学历要求,乙在应聘时也提供了相应学历证件,并在登记表中注明学历层次。双方签订了5年劳动合同。半年后甲公司偶然得知乙的研究生学历系假的。公司要求与乙解除劳动关系。 【评析】劳动合同法规定,凭借假学历签订劳动合同,可导致劳动合同无效。在这种情况下,用人单位可以解除劳动合同,并且不用支付经济补偿金。但应注意,甲公司需要有充分的证据证明在录用乙时,并不知道其研究生学历是假的,并且据此录用了他。 【法律依据】劳动合同法26、39条.doc 案例四】试用期满后不得以不符合录用条件为由解除合同 公司招聘录用了王某,双方签订了2年的劳动合同,约定试用期3个月。一个半月后,王某的考核结果为不合格。公司车间主任将考核的依据和材料于当月底转到人力资源部。人力资源部考虑解除合同。在第3月的第2天,公司通知王某以不符合录用条件为由解除劳动合同。王某不服提起仲裁要求继续履行劳动合同。仲裁庭裁定继续履行劳动合同。 【评析】:试用期内不符合录用条件的,用人单位可以解除劳动合同。但2年的劳动合同试 用期不得超过2个月,超过部分无效。虽然在2个月内公司已经证明王不符合录用条件,但公司的解除决定是第3个月作出的,此时已经不在试用期内。如要解除与王某的劳动合同,必须证明王某不胜任工作岗位,且经培训或调整工作岗位后仍不胜任。 建议:以不符合录用条件为由解除劳动合同必须在试用期内进行。试用期限的约定要合法,试用期的考核要及时作出,业务部门和人事部门要加强职能合作。 【法律依据】劳动合同法19、21、39条.doc
买卖合同例子 篇一：汽车买卖合同的案例分析 汽车买卖合同的案例分析案例： 甲与某工厂订立了一份买卖汽车的合同，约定由工厂在6月底将一部行驶3万公里的卡车交付给甲，价款3万元，甲交付定金5000元，交车后15天内余款付清。合同还约定，工厂晚交车1天，扣除车款50元，甲晚交款1天，应多交车款50元，一方有其他违约情形，应向对方支付违约金6000元。合同订立后，该卡车因外出运货耽误，未能在6月底前返回。7月1日，卡车途径山路时，因遇暴风雨，被一块落下的石头砸中，车头受损，工厂对卡车进行了修理，于7月10日交付给甲。10天后，甲在运货中发现卡车发动机有毛病，经检查，该发动机经过大修理。遂请求退还卡车，并要求工厂双倍返还定金，支付6000元违约金，赔偿因其不能履行对第三人的运输合同而造成的营业收入损失3000元。另有人向甲提出，甲可以以按照《消费者权益保护法》请求双倍赔偿。工厂意识到对自己不利，即提出汽车没有运输过户手续，合同无效，双方只需返还财产。 分析：合同的含义 此案例中的合同指。。 合同的特征在该案例中，工厂提出汽车没有运输过户手续，合同无效，因此我们首先得明白该汽车买卖合同是否有效。根据《合同法》第
44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。车辆买卖合同效力，主要是依据一般合同效力的条件来认定的，买卖双方只要达成合意、内容不违反法律规定，买卖合同即成立生效。车辆的过户登记并不是买卖合同成立的必要条件，而是物权变动的要求。过户登记办理与否，影响的是标的物异动是否依法转移的问题，而对买卖合同效力没有影响，应当明白，车辆变更登记是在《中华人民共和国机动车登记办法》中规定的，该规定属于行政规章性质，目的是对车辆进行管理的需要，这与车辆买卖当事人之间确立的车辆买卖合同属于两种不同的法律关系。就是说，车辆买卖是当事人之间的民事法律行为，未经过户登记而买卖是一种违反有关行政管理规定的行为，应受行政法规调整，而不能以此否定车辆买卖合同的效力。目前汽车买卖不过户合同不生效的规定仅出现在国家工商管理局的一个规定里面，但该规定不是法规，故只要车辆买卖是双方真实意思表示，而法律又无另有规定，尽管未登记过户也不影响车辆买卖合同的效力。 对于案例中甲的请求，要求退还卡车，这是可以的，因为根据《合同法》111条的规定，受害人有权合理选择要求对方承担修理、更换、重作、减少价款等违约责任，因此甲有权要求退车。但对于甲要求工厂双倍返还定金，支付6000元违约金的请求，则是不可以的，因为根据《合同法》116条的规定，不能同时选择两种罚则。因此甲要么。。要么。。。 案例中提到甲可以请求工厂赔偿经营损失这也是可以的。因为根据
1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。 案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。 案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖 违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。 案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。 法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手
【国际货物买卖合同】国际货物买卖合同案例 原告为甲国羊毛生产商,被告为乙国羊毛供应商。1998年9月2日,被告致电原告,提出要出售一批羊毛，并要求原告以邮寄方式回复。因地址错误直到9月5日晚才到达原告，当天晚上原告即将承诺信件以邮递寄出，该承诺信件于9月9日到达被告。 本案中当事人双方营业地位于不同国家，属于国际货物买卖合同。根据《联合国国际货物销售合同公约》规定，被告9月2日致电原告要求出售羊毛的行为构成一项要约，尽管邮寄途中受到迟延，但是原告立即作出了承诺，该项承诺于9月9日到达被告，此时该项国际货物买卖合同生效。 原告为甲国羊毛生产商,被告为乙国羊毛供应商。1998年9月2日,被告致电原告,提出要出售一批羊毛，并要求原告以邮寄方式回复。因地址错误直到9月5日晚才到达原告，当天晚上原告即将承诺信件以邮递寄出，该承诺信件于9月9日到达被告。 本案中当事人双方营业地位于不同国家，属于国际货物买卖合同。根据《联合国国际货物销售合同公约》规定，被告9月2日致电原告要求出售羊毛的行为构成一项要约，尽管邮寄途中受到迟延，但是原告立即作出了承诺，该项承诺于9月9日到达被告，此时该项国际货物买卖合同生效。 国际货物买卖合同纠纷案 【案情简介】： 原告A公司与B公司订立买卖合同四份，约定由原告出售电机给飞达仕空调公司。合同签订后，A公司依约将货物交付对方，总货款共计47761.20美元，但B公司经多次催要未予支付。为此，A公司将B公司及其股东C公司（以下简称伊莱特公司）诉至法院。 原告A公司诉称：2004年6月1日至30日，原告与被告共签订三份合同，货款共计47761.20美元。后原告根据B公司的通知，于2005年5月委托承运人将前述三份合同约定的货物送达给B公司，并将商业发票和提单交给了B公司。B公司本应在2005年即支付货款，但经原告多次催要，B公司至今未履行支付义务。被告C公司系被告B公司的股东，没有按照规定缴纳出资，出资不到位。请求判令：1、B公司支付原告货款47761.20美元并赔偿利息损失；2、在B公司的资产不足以清偿上述债务的情况下，C公司在出资不足的范围内对上述款项承担补充还款责任；3、被告承担本案诉讼费用。 法院查明，原先诉称买卖合同事实成立；另查明，B公司系中外合资经营企业，其股东为C和南京某有限责任公司，其中C公司认缴注册资本总额3333333美元，占注册资本总额比例33％。截止2007年12月3日，C公司实缴注册资本833333.34美元，其余出资未到位。【海泰律师评析】： （一）国际货物买卖合同纠纷准据法之确定
竭诚为您提供优质文档/双击可除 采购合同经典案例 篇一：合同法案例分析 合同法案例分析 服装厂与纺织厂签订了一份布料购销合同，约定纺织厂向服装厂提供10000米高档布料，分两次在3个月供货，服装厂收到全部货物后向纺织厂支付100万元价款。纺织厂在提供了第一批布料后发现，服装厂资产状况严重恶化，涉及大量诉讼案件，且均系败诉方，已无能力履行100万元给付义务。而且，还发现服装厂不断以低价向外转移财产。纺织厂便决定停止向服装厂供货，并要求其提供担保。服装厂则认为纺织厂的行为构成违约，要求其承担违约责任。 请问： （1）纺织厂是否违约？ （2）纺织厂行使的是何种权利，该权利应依照何种程序行使？ 答：1：纺织厂只要有足够的证据证明服装厂丧失了履行合同的能力就可以根据合同法的规定行使不安抗辩权，终
止履行合同，其行为不构成违约 2：纺织厂行使的是不安抗辩权，不安抗辩权的行使必须遵循法律规定的程序要求及纺 织厂应有足够的证据证明对方的偿债能力降低才能通知对方暂时终止履行，终止履行合同后可要求对方在合理期限内提供担保，如果对方还未恢复履行能力或者未提供适当担保的，终止履行的一方才可以解除合同 甲商场准备于10月1日开张。为了尽可能多地吸引客源，甲商场印制了大量的广告彩 页，派人在城市的各个街道发放。广告将商场出售的各种商品的名称、品牌、图案、价格详尽地列出，并作了下述说明：为了庆祝本商场开张，10月1日至3日本店全场价格优惠，数量有限，售完为止，欢迎广大顾客惠顾。成年人乙发现广告将某品牌化妆品的价格标为128元，而这种化妆品在其他的几个商店都要买到2000多元。15岁的中学生丙发现这个商场的电脑很便宜。 10月1日，乙到甲商场购买了10瓶某品牌化妆品，在付款时商场发现广告将该化妆品 的价格印错，实际价格为1280元，遂要求乙不足价款，遭到乙的拒绝。 10月2日，丙到甲商场购买了价格为12000元的电脑一台，其父母知道后大怒，要求
合同管理典型经济纠纷案例 目录 案例1 授权管理是合同管理的重要环节 (1) 案例2 加强印章管理，规避法律风险 (3) 案例3 合同变更要注意完善细节 (6) 案例4 加强合同履行过程中的往来函件管理 (8) 案例5 利用约定管辖条款，保护企业合法权益 (10) 案例6 分包合同中约定的管理费会被法院以非法所得收缴 (13) 案例7 强化分包结算管理，减少分包合同争议 (16) 案例8 分包工作内容发生变更，尤其是分包工作内容减少时，要及时办理分包结算 (19) 案例9 分包领料人离职，分包结算起争议 (22) 案例10 加强对分包单位农民工工资的管控 (24) 案例11 禁止擅自为分包商提供担保 (26) 案例12 设备租赁合同管理要闭合 (28) 案例13 加强材料买卖合同管理，完备合同条款 (30)
案例14 加强材料买卖中间结算控制，降低合同风险..32 案例15 妥善处理协助执行案件 (34) 案例16 抓住诉讼时效做文章 (36) 案例17 胜诉案件应及时申请强制执行 (38) 案例18 出具欠条、证明材料和接受调查取证应谨慎..41 案例19 注意文明施工，防止出现侵权行为 (43) 案例20 业主不能依审计决定擅自扣减承包商工程款..45 案例21 加强保险合同管理 (50) 案例22 从严控制整体分包项目，加强过程管控 (53)
案例1 授权管理是合同管理的重要环节 一、案情简介 2003年4月，A公司项目经理部与B公司签订了加工定作合同，约定B公司为该项目经理部加工橡胶制品若干，合同中特别约定：“货款必须按合同所约定的账号结算，否则造成经济损失，全部由定作方（即A公司项目经理部）承担。”合同履行中，A公司项目经理部按指定账户向B公司支付了货款10万元。2003年6月，A公司项目部在B公司的合同经办人C没有出具书面收款授权的情况下，以现金方式向C支付了15万元。不久，C从B公司辞职。B公司拒绝承认收到业务员C的15万货款，由此引发诉讼。 二、处理结果 法院终审认定，合同约定货款必须向B公司指定帐户支付，B公司未授权业务员C收款，C收款属于个人行为，因此判决A公司败诉，A公司向B公司支付货款15万元、违约金和利息。 三、管理建议 本案例反映了授权管理方面存在的问题。加强授权管理
合同法,经典案例 篇一：合同法经典案例解析好版 合同法经典案例解析一 该古董买卖合同是否有效 案情介绍 李某本人酷爱收藏，并且具有相当的古玩鉴赏能力。其家中收藏有一商代酒杯，但由于年代太久远，李某无法评估其真实价值，而只能大略估计其价值在10万元以上。某日，李某将其酒杯带到一古董店，请古董店老板鉴赏，店老板十分喜欢该酒杯，并且知道其价值不下百万，于是提出向李某买下该酒杯，出价为50万元。李某对此高价内心十分满意，但仔细一想，心知该酒杯价值绝对超过50万，如果拍卖，超过百万也有可能。但苦于拍卖成本过高，自身也没有条件拍卖。于是，李某心生一计，同意将酒杯卖给古董店老板，待日后古董店老板高价卖出后再主张合同可撤销，要求变更合同。结果，古董店老板通过拍卖，酒杯被卖到1000万元。此后，李某向法院主张合同显失公正，要求古董店老板至少再补偿900万元。 试分析： 1．李某与古董店老板的合同是否成立，是否有效？ 2．李某的请求是否具有法律依据？为什么？ 3．法院应如何处理？
评析 1．李某与古董店老板的买卖合同已经成立，双方意思表示真实并且一致，合同有效。 2．没有法律依据。我国《合同法》规定，显示公正的合同属于可撤销或可变更合同，本案中的买卖合同不属于此种情况。首先，李某具有相当的古玩鉴赏能力，虽然他不知道酒杯的真实价值，但内心已经知道其价值绝对超过50万元，在此情况下他仍然将酒杯卖给古董店老板，法律上就应该推定其意思表示真实有效，而不属于因缺乏经验导致判断失误的情形；其次，李某将酒杯卖给古董店老板的时候，就已经准备事后主张合同变更，因此当然不存在被骗或者失误的情形，相反，李某心知肚明，不属于合同显失公正；再次，李某主张合同显失公正属于恶意，不应得到支持。 3．根据上面分析可知，法院不应支持李某的请求，应认定合同有效。 撤销权与代位权的行使 案情介绍 甲公司为开发新项目，急需资金。XX年3月12日，向乙公司借钱15万元。双方谈妥，乙公司借给甲公司15万元，借期6个月，月息为银行贷款利息的倍，至同年9月12日本息一起付清，甲公司为乙公司出具了借据。甲公司因新项目开发不顺利，未盈利，到了9月12日无法偿还
买卖合同典型案例与买卖合同卖方违约合集 买卖合同典型案例 李某本人酷爱收藏,并且具有相当的古玩鉴赏能力。其家中收藏有一商代酒杯,但由于年代太久远,李某无法评估其真实价值,而只能大略估计其价值在10万元以上。 某日,李某将其酒杯带到一古董店,请古董店老板鉴赏,店老板十分喜欢该酒杯,并且知道其价值不下百万,于是提出向李某买下该酒杯,出价为50万元。李某对此高价内心 十分满意,但仔细一想,心知该酒杯价值绝对超过50万,如果拍卖,超过百万也有可 能。但苦于拍卖成本过高,自身也没有条件拍卖。于是,李某心生一计,同意将酒杯卖 给古董店老板,待日后古董店老板高价卖出后再主张合同可撤销,要求变更合同。结果,古董店老板通过拍卖,酒杯被卖到1000万元。此后,李某向法院主张合同显失公正,要求古董店老板至少再补偿900万元。 试分析: 1.李某与古董店老板的合同是否成立,是否有效 2.李某的请求是否具有法律依据为什么 3.法院应如何处理 1.李某与古董店老板的买卖合同已经成立,双方意思表示真实并且一致,合同有效。 2.没有法律依据。我国《合同法》规定,显示公正的合同属于可撤销或可变更合同,本案中的买卖合同不属于此种情况。首先,李某具有相当的古玩鉴赏能力,虽然他 不知道酒杯的真实价值,但内心已经知道其价值绝对超过50万元,在此情况下他仍然
将酒杯卖给古董店老板,法律上就应该推定其意思表示真实有效,而不属于因缺乏经验导致判断失误的情形;其次,李某将酒杯卖给古董店老板的时候,就已经准备事后主张合同变更,因此当然不存在被骗或者失误的情形,相反,李某心知肚明,不属于合同显失公正;再次,李某主张合同显失公正属于恶意,不应得到支持。 3.根据上面分析可知,法院不应支持李某的请求,应认定合同有效。 撤销权与代位权的行使 案情介绍 甲公司为开发新项目,急需资金。2017年3月12日,向乙公司借钱15万元。双方谈妥,乙公司借给甲公司15万元,借期6个月,月息为银行贷款利息的1.5倍,至同年9月 12日本息一起付清,甲公司为乙公司出具了借据。甲公司因新项目开发不顺利,未盈利,到了9月12日无法偿还欠乙公司的借款。某日,乙公司向甲公司催促还款无果,但得到一信息,某单位曾向甲公司借款20万元,现已到还款期,某单位正准备还款,但甲公司让某单位不用还款。于是,乙公司向法院起诉,请求甲公司以某单位的还款来偿还债务,甲公司辩称该债权已放弃,无法清偿债务。 试分析: 1.甲公司的行为是否构成违约为什么 2.乙公司是否可针对甲公司的行为行使撤销权为什么 3.乙公司是否可以行使代位权说明理由。 1.甲公司的行为已构成违约。甲公司与乙公司之间的借贷合同关系,系自愿订立,无违法内容,又有书面借据,是合法有效的。甲公司系债务人,负有按期清偿本息的义
民事裁定书 上诉人（原审被告）：北京XX新技术开发公司。 法定代表人: ；该公司董事长。 委托代理人张峰华，北京市首创律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：邵XX，1968年8月26日生，汉族，个体业主，住承德市 委托代理人吕剑英，河北世纪联合律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：承德XX冶金有限公司 法定代表人刘XX，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：刘XX，男，1954年11月12日生，汉族，住承钢家属区 上诉人北京XX新技术开发公司（以下简称北京XX开发公司）与被上诉人邵XX、承德XX冶金有限公司（以下简称XX冶金公司）、刘XX买卖合同纠纷一案，前由承德市中级人民法院作出（2003）承民初字第67号民事判决，北京XX开发公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京XX开发公司委托代理人张峰华，被上诉人邵XX的委托代理人吕剑英到庭参加诉讼。被上诉人刘XX及XX冶金公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，1999年9月17日刘XX以北京XX开发公司的名义与邵XX签订《铁矿石买卖合同》一份，此后，邵XX依约定组织货源进行发货。截止2000年5月邵XX计发铁矿石13603吨，合款1972435元（每吨145元）。另查，1999年12月9日XX冶金公司与北京XX开发公司签订了《工矿产品购销合同》一份，合同约定了铁矿石的价格是每吨90元，数量4000吨并约定了质量、运输方式等内容，供方有承德XX冶金冶金有限公司法定代表人刘XX签字。需方只有北京钢研XX开发新技术开发公司字样，既无公章亦无经办人员签名。而北京XX开发公司向法院提交的证据《工矿产品购销合同》从内容上看与上一份合同基本相同，只是价格是每吨87元，需方一栏盖有北京XX开发公司合同专用章。另外，北京XX开发公司向法院提交的“1999－2000年北京钢研XX开发新技术开发公司与承德XX冶金冶金有限公司钒钛矿贸易一览表”表明，自1999年11月3日至2000年7月25日计收到矿石12587.5吨。截止2000年4月25日北京XX开发公司只付货款120万元，尚欠772435元货款未付。而XX冶金公司收到货款后只转付给邵XX货款50万元，其余70万元货款被XX冶金公司法定代表人刘XX占用。 原审法院认为，XX冶金公司与北京XX开发公司所签订的《工矿产品购销合同》由于内容不尽一致，且实际发货时间与合同签订时间相矛盾，因此应认定该《工矿产品购销合同》未生效。北京XX开发公司称原告提交的《铁矿石买卖合同》及收条系伪造，要求对其进行鉴定，但未能在规定的时间内提交同期验材样本，致使鉴定工作无法进行，故此北京XX开发公司应承担举证不能的法律后果。而刘XX系北京XX开发公司下属单位的副经理，其代表北京XX开发公司与邵XX所签《铁矿石买卖合同》是双方真实意思表示，刘XX的行为具有表见代理的性质，而且在实际履行该合同过程中，北京XX开发公司既未制止该合同的履行，亦未声明刘XX代表公司签订的合同的行为无效，况且其他相关证据已形成证据链条，足以证明该合同已实际履行，故应认定邵XX与北京XX开发公司所签《铁矿石买卖合同》合法有效。北京XX开发公司拖欠邵XX部分货款不予给付属违约行为，应承担给付货款并赔偿经济损失之责任；XX冶金公司及刘XX既无法律规定，又无合同约定而占有邵XX货款属侵权行为，应承担由此而引起的法律后果。综上，该院判决：一、北京XX开发公司给付邵XX货款772435.00元及利息（利息计算自2000年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至全部贷款之日止）；二、XX冶金公司返还邵XX货款70万元并赔偿利息损失（利息计算自2000年4月27日起按中国人民银行同期贷款利率计付至全部贷款之日止）；三、刘XX对XX冶金公司返还邵XX货款并赔偿利息承担连带清偿责任。上述款项
本文部分内容来自网络整理所得，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即予以删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑修改文字！ == 合同法案例分析大全 合同法案例分析大全 合同法经典案例分析【1】 买卖合同、共有关系 个体户张某、王某二人于1999年10月1日从汽车交易中心购得一辆“东风”牌二手卡车，，共同从事长途货物的运输业务。 二人各出资人民币3万元。 同年12月，张某驾驶这辆汽车外出联系业务时，遇到李某，李某表示愿 意出资人民币8万元购买此车，张某随即氢车卖给了李某，并办理了过户手续，事后，张某把卖车一事告知王某、王某要求分得一半款项。 李某买到此车后，于同年年底又将这辆卡车以人民币9万元卖给赵某。 二人约定，买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，赵某某租车给李某使用，租期为1年，租金人民币1万元，二人签定协议后，到有关部门办理了登记过户手续。 赵某把车租赁给李某使用期间，由于运输缺乏货源，于是李某准备自己备货，因缺乏资金遂向银行贷款人民币5万元，李某把那辆卡车作为抵押物，设 定了抵押，双方签订了抵押协议，但没有进行抵押登记。 次年11月赵某把该车以人民币10万元的价格卖给了钱某。
12月赵某以租期届满为由，要求李某归还卡车，李某得知赵某把车卖给钱某，遂不愿归还卡车，主张以人民币9万元买回此车，赵某不允，遂生纠纷。 现问： (1)张某、王某对卡车是什么财产关系? (2)张某、李某的汽车买卖合同是否有效?为什么? (3)李某、赵某约定买卖合同签订时，卡车即归赵某所有，该约定是否有效?为什么? (4)李某与银行的抵押合同能否生效?为什么? (5)李某主张买回卡车的主张能否得到支持?为什么? (6)截止纠纷发生时，该卡车所有权归谁享有?为什么? 答案： (1)张某、王某对卡车是按份共有关系。 (2)有效。 因为张某擅自处分共有财产，该合同初为效务待定合同，后经王某默认而得补正，转为有效合同。 (3)有效。 合同当事人可以自由约定买卖合同标的物所有权转移的时间。 (4)不能生效。 一是因为李某无权以他人所有之物设立抵押，二是因为未办理抵押登记。 (5)不能。 因为承租人行使优先购买权应以同等价格为条件。
基本案情： 原告A与被告B签订房屋买卖合同，合同约定由原告向被告支付定金3万元整，原告如约支付定金予被告。之后，被告以房屋买卖合同的支付条款违反天津市房管局的有关规定以及其配偶不同意出卖该处房产为由，拒绝出售其房屋。原告要求被告依定金罚则双倍返还定金（其中，原告向被告支付的3万元定金已经收回）。双方协商未果，原告诉至法院要求法院判令被告双倍返还定金，并承担本案诉讼费。原告起诉后，被告之父有针对被告提出以原被告所签订的买卖合同合同涉及的房产为诉讼标的的确权之诉。诉讼过程中，一审法官倾向于认为本诉需要以被告之父与被告之间的确认之诉的判决结果为基础，因此，本案需要中止诉讼，等待确认之诉的判决结果。原告代理人表示反对。 法律分析： 一、原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效 原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。本案原被告在签订房屋买卖合同时，具有完全行为能力、意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。 1.被告提出的房屋买卖合同中的支付条款违反房管局的有关规定因此合同无效的主张不能成立 我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的各种情形。之后，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条又明确规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，被告所主张的房管局的有关规定显然不属于前述司法解释第四条中所规定的“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，而且被告就其所主张的房管局的有关规定未提供任何证据。因此，不能以“房屋买卖合同”的支付条款违反房管局的有关规定为由，否定合同的效力。 2.本案房屋买卖合同签订时，被告合法拥有诉争房产的所有权和处分权 本案原被告签订买卖合同时，原告向被告出示了房屋买卖合同标的物的房地产所有权证并交付了复印件。该所有权证标明该处房产的所有权人为被告A。原告代理律师于2012年9月17日下午至天津市河东区房地产管理局查询，在该局房地产权属登记簿上，房屋买卖合同标的物的权利人依然是被告A。此外，无论是被告提供的房地产所有权证还是原告代理律师的查询结果（天津市房地产权属登记簿）都表明，房屋买卖合同标的物并没有抵押登记信息和权利限制登记，即该处房产不存在权利限制，被告的处分权没有受到限制。因此，至少在原被告签订房屋买卖合同之时，被告不仅拥有诉争房产的所有权，而且其处分权并没有受到限制。因此，房屋买卖合同是合法有效的。 3.房屋买卖合同的效力不应受被告有无房屋所有权或者处分权的影响 退一步讲，即使在签订房屋买卖合同时，被告A没有该房产的所有权或者处分权，房屋买卖合同的效力也不应受到影响。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我们认为该款实际上明确地承认出卖他人之物合同的效力。 （1）被告与其父之间的确权之诉不应影响本案的审理过程和结果 在本案中，原被告签订房屋买卖合同时，存在下述情节：首先，被告向原告出示的天津市河东区房地产管理局颁发的有效的房地产所有权证；其次，该所有权证上没有任何关于房屋共有或者抵押权及他项权利限制的记载；第三，被告在房屋买卖合同中明确承诺“甲方（卖方）保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分”。因此，原告完全有合理理由相信被告有诉争房产的所有权和处分权，据此，原被告之间签订的房屋买卖合同是合
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析 近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。 法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6 万余元。 律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这
典型案例：合同法“诚信原则”违反不得 黄沙涨价引发纠纷 2001年，某建筑公司（下称建筑公司）因建造两栋大楼急需黄沙，遂于9月10日与某建筑材料公司（下称材料公司）签订了一份合同，合同约定建筑公司购买材料公司黄沙30车，每吨价300元，合同订立一个月以后，由材料公司送货，货到付款。没想到合同订立后，黄沙的市场价却从每吨300元涨到350元，材料公司经理见状觉得按原价供货吃亏，不愿如数供货。遂于10月12日给建筑公司去电话，提出因货源紧张要求少供货，建筑公司当然不肯。李某遂次日安排二辆(其中一辆是借用外单位车)“130”型货车装沙(每车装载2吨)，送到建筑公司，并要求以后均以“130”型车为标准计算交货数量。建筑公司提出材料公司的做法是不合理的，尽管合同规定交货数量为30车，但应以“东风牌”大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此，建筑公司遂向法院起诉，认为材料公司已构成故意违约，应承担违约责任。材料公司则提出，双方对交货数量的计算标准发生重大误解，因此应当撤销该合同。 “130”车型能作为计量标准吗？ 关于本案中材料公司是否构成违约，存在不同观点。 第一种观点：材料公司认为自己并未构成违约，因为合同规定，材料公司应交付30车黄沙，但没有说明以什么车型装载，材料公司以“130”型车为计量标准，也是符合合同规定的，当然建筑公司对此产生了误解，但对这种误解的产生，建筑公司也是有责任的，不能都由材料公司负责。 第二种观点：建筑材料公司认为，材料公司已构成违约，因为尽管合同对计算标准规定不清，但根据当地交易习惯，一般人理解30车黄沙是指用“东风牌”大卡车运载。材料公司之所以要用“130”型车送货，是因为不想按合同供货，而根本上是想减少交货数量。因此材料公司已经构成违约。 第三种观点认为：尽管合同对交货数量的计算标准规定得不清楚，但依据本案的客观情况，以及诚实信用原则，材料公司不应当以“130”型货车送货，否则，明显有悖于诚信原则，应当承担责任。 由于合同本身对30车黄沙究竟是用什么型号的车装载约定得不清楚，而两种车辆的载重数量又相差一倍之巨。因此究竟应该以何种标准计算交货数量，“130”车型能否作为计量标准，自然也就成为本案争议的一个焦点了。 “重大误解”还是诚信缺失？ 在这个案件中，围绕“130”车型能否作为计量标准这个焦点，实际上有两个关键问题特别值得重视，一是双方是否构成重大误解；二是材料公司是否缺失诚实。 首先，我认为本案不构成重大误解，原因在于：对建筑公司来说，并未真正发生认识上的错误。他们的“30车就是指以‘东风牌’大卡车装载的30车”的认识，是符合当地交易习惯的；对于材料公司来说，实际上也未真正发生认识上的错误。作为专门生产黄沙并经常给他人送货的企业，在过去的业务中一般也都是习惯以“东风牌”大卡车为“车”的计算标准的。为什么唯独这次给建筑公司送货时却要特别从外单位借“130”型卡车来使用呢？显然，材料公司并没有发生误解，而只是因为想减少供货，故意使用“130”型车供货。 其次，我认为材料公司的行为违反了诚实信用原则。 从本案来看，按诚实信用原则的要求，材料公司在合同未明确规定30车黄沙计量标准