土地增值税清算管理操作指引(从事房地产开发的纳税人适用)讨论稿一、土地增值税的前期管理（一）开发项目的前期管理主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。

（二）清算资料的收集税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个面收集资料：1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；（2）房地产开发项目清算说明，主要容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划可证、建设工程规划可证、建筑工程施工可证、商品房预售可证；（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安置补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；（8）工程监理报告、日志等监理材料；（9）工程竣工备案表；（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。

2.税务机关应掌握的部资料税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、土地增值税的清算申报（一）土地增值税清算条件1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

（二）清算申报对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日到主管税务机关办理清算手续。

对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。

三、土地增值税的清算受理主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。

对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限补齐清算资料后，予以受理。

对不符合清算条件的项目，不予受理。

对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）应完成清算审核工作。

情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

四、土地增值税的清算审核主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。

土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

（一）对清算单位的审核1.审核容土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2.审核资料◆房地产立项报告、开发项目立项批复；◆国有土地使用证、建设工程规划可证、建设用地规划可证、建筑工程施工可证、商品房预售可证；◆房屋建筑面积测绘报告等。

3.审核过程（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划可证、建设用地规划可证、建筑工程施工可证、商品房销（预售）可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。

4.注意事项在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。

按照省地税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划可证》为依据确认清算单位。

如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。

（二）对收入的审核1.审核容纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

纳税人因房地产购买违约，导致房地产未能转让的，转让收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

2.审核资料◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；◆银行对账单、财务报表；◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；◆商品房购销合同销售统计表；◆房产测绘所出具的实测数据；◆开发项目总平面图；◆网签备案资料；◆预售可证信息。

3.审核过程（1）部资料与外部资料比对。

查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。

（2）案头审核与实地查验结合。

在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。

查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。

（3）详查与抽查并用。

抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。

（4）关注关联交易和视同销售情况。

查看企业股东名册和管理层，也可通过企业信用信息公示系统查询企业关联等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。

4.注意事项（1）常见的几种隐瞒收入的手段：◆将预收账款计入应收账款的贷或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。

◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。

◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。

◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。

◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。

◆通过委托代销式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。

◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。

（2）以房抵债、抵息收入确认的规定以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。

《中华人民国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。

（3）视同销售收入的确定根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列法和顺序审核确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；②参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。