农村房屋买卖合同效力辨析
农村房屋买卖合同效力的认定，是民事审判实务中最为疑难的问题之一。由于立法不明确、理论研究不足等原因，判决结果历来不一。《物权法》立法过程中，各界对农村宅基地流通的争论分岐很大，正式颁布的《物权法》又没有直接对农村宅基地或房屋买卖问题作出明文规定，使得这一问题更加扑朔迷离，给农村房屋买卖合同效力判断留下了很大的争论空间。同时，随着《物权法》的出台，平等保护原则、物权变动与原因行为应当区分等制度的确立，也给农村房屋买卖合同纠纷的妥当处理提供了一个新的视角。本文试图通过合同法、行政法、物权法等多视角观察，对农村房屋买卖合同效力作简要辨析。
一、农村房屋买卖合同效力的争论与分岐
(一)审判实务判决结果不一
针对农村房屋买卖纠纷案件的审理，浙江省温州中院曾专门组织课题组，对瓯海、瑞安和苍南三个法院进行了调查。调查结果显示：多数法官认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合《土地管理法》第六十三条的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效。2004年12月，北京市高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数意见认为合同应当认定无效。主要理由是：房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的;农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。因此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。鉴于农村房屋买卖纠纷的普遍性，有的法院以规范性文件的形式作出规定，但各地做法也不统一。如浙江省高院制定的《关于审理房屋
纠纷案件研讨会纪要》(浙高法[1992]82号文件)规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔2005〕201号)则规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。就农村房屋买卖纠纷案件个案审理而言，不同地区法院作出不同判决的情况很容易在媒体报道中见到，同一地区上、下级法院意见不一甚至同一法院的不同合议庭之间意见不一的现象也不鲜见。
(二)学说理论众说纷纭
我国民法学者对于农村房屋买卖的关注，通常是以宅基地为对象展开的，意见分岐也很大。赞同自由转让的学者认为，宅基地自由转让是我国城市化进程的客观需要，宅基地使用权的流转不会影响社会的稳定，强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的，应当赋予宅基地使用权充分的可流通性。《物权法》出台后，最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。反对自由转让的学者认为，宅基地使用权带有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，应该限定为村民专有。允许出卖农村宅基地的直接结果是使卖地的农民变成生活无着的流民。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，物权法必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。也有学者认为，可对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定，但不要禁止。农民将住房转让给本集体以外的主体，应当经村民大会同意并经过政府批准，同时规定使用年限并交纳土地使用费。
(三)最高院态度的揣摩
最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，很难判断对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
二、农村房屋买卖合同效力在合同法上的观察
与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：(1)《合同法》第五十一条规定的无权处分;(2)《合同法》第五十四条规定的合同撤销制度和第九十四条规定的合同解除制度;(3)《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度;(4)《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。以下分别作简要分析。
1、农村房屋买卖不属于无权处分
有观点认为，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外;未经集体同意的房屋买卖应当认定无效。笔者认为，把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑;否则城市房屋的买卖将被认定为无
权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分(用益物权意义上)的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。
2、农村房屋不属于禁止或限制流通物
民法上将物区分为流通物、限制流通物和禁止流通物，是从物的属性角度区分的。金银、文物作为限制流通物，毒品、枪支弹药等作为禁止流通物如，均是从其属性确定的。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。
3、农村房屋买卖合同的撤销与解除
在民法制度安排上，涉及合同效力的制度包括无效、撤销、解除、终止等制度，每种制度各有自已的适用范围和条件，合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。尤其是对农村房屋买卖而言，合同解除、撤销制度既能最大程度地尊重当事人的意志，兼顾双方利益;而适用无效制度，对守约人利益保护极为不利，不合正义要求。例如，在出卖人不愿交付或不能交付的情况下，买受人可以根据合同目的不能实现等事由行使单方解除权，如果缔约过程中存在欺诈或重大误解等情形的，当事人可以主张撤销或变更合同，能有效保护守约方的利益。
4、买卖合同无效与农村房屋的原物返还
合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行;尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落;对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害。
综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。
三、行政法规与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同
行政法或行政法规对于合同效力的影响，是通过合同法第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的引致性规定而间接发挥作用的，因此，违反法律强制性规定的合同效力的判断需要通过对合同法规范与行政法规范一同观察才能确定。
(一)合同效力与行政法规强制性规范
通过检索相关的法律、行政法规后可以发现，现行法律、行政法规对于宅基地和农村房屋的规定只有三个法律规范，列举如下：(1)《土地管理法》第六十二条规定：“农村
村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”(2)《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”;(3)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号,以下简称《决定》)第十条规定：“…改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”如何理解上述三个法律条文?笔者认为，需要厘清以下几个问题：
首先，《土地管理法》第六十二条规定是同时调整农村宅基地和房屋的规范。该条包括三层含义：一是，农村宅基地使用权分配实行“一户一宅”原则;二是，允许农村房屋的买卖;三是，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。
其次，《土地管理法》第六十三条只调整宅基地以外的其他非农业建设用地。(1)从条文的前后分别设置的情况分析，六十二条与六十三条是并列关系，而不是种属关系。(2)从条文调整对象分析，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排;(3)从条文内容分析，“非农业建设”不应当包括村民住房用地，否则与该条中但书部分“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的内容不相吻合。因此，将《土地管理法》作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。
再次，《决定》第十条“禁止城镇居民在农村购置宅基地”是指禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地(原始取得)，并没有明确禁止已获合法批准的宅基地的转让(继受取得)，至少没有禁止农村房屋的买卖。因为，其禁止目的是改革和完善宅基地“审批制度”，规范性质为对宅基地的管理性规范，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，必然与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。换一角度分析，对房屋所有权、宅基地使用权的禁止或限制，已
超出宅基地管理范畴，属于民事基本制度，根据《立法法》的规定，应当通过制定法律解决。
(二)合同效力与部门规章、地方性法规的强制性规范
对农村宅基地或房屋作出规范的部门规章主要有：(1)国务院办公厅于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(以下简称《通知》)规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”(2)国土资源部于2004年11月4日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》(以下简称《意见》)规定：“农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，严禁城镇居民在农村购置宅基地。”(3)地方性法规或行政规章对宅基地使用权流转的规定各地做法不一，大多数地方与上述《通知》与《意见》相似，但也有直接规定允许宅基地流转的地方性规定。如《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十七条第一款规定：“农村村民宅基地使用权可以进行流转，但是，农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2004年10月1日生效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的规定，村民住宅用地使用权不得流转，但因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
如何理解《通知》、《意见》和地方性法规的相关规定?笔者认为，《通知》规定的“农民的住宅不得向城市居民出售”，与国务院《决定》第十条规定的“禁止城镇居民在农村购置宅基地”内容并不一致，不是对《决定》的补充和解释，规定的妥当性及法律效力均值得商榷。就合同效力的判断而言，部门规章和地方性法规的禁止性规定不能作为认
定合同效力的依据，合同法及司法解释均作出了明确的规定，不论是理论界或是实务界，遵循这一规定是不容置疑的。当然，将《通知》中“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”作为禁止物权变动的规定，其效力应当承认。
(三)适用《合同法》第五十二条规定的审判理念与方法论思考
合同法施行前，对合同效力的审查很严格。在涉及法律强制性规定的场合，不仅对标的物性质有严格地限制，对交易主体的限制也非常严格。以城市私有房屋买卖为例，根据《城市私有房屋管理条例》规定及当时的政策，机关、团体、部队、企事业单位不经县以上人民政府批准，不得租用或购买私有房屋，涉及上述主体的房屋买卖合同均按无效处理，甚至农民未经批准购买城镇房屋的也按无效合同处理。合同法施行后，在立法鼓励交易、尊重当事人意思自治、保护交易安全的司法理念下，合同无效的情形被严格限定，更新合同效力观念尤为重要。
我国的法律体系属于成文法体系，对合同效力进行调整的基本方式是通过法律的明文规定实现的。《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，不得随意扩大适用范围，应当严格按照《合同法》及相关司法解释的规定，将强制性规定限制在制定法和国务院制定的行政法规上。此外，为当注意合同法关于合同效力规定具有溯及力，《合同法解释(一)》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”因此，以《合同法》施行作为合同效力判断的标志性事件，对施行前、后合同效力判断规则作一“切割”和划分，有利于准确地把握合同效力界定。
在法律适用的方法论上，对于《合同法》第五十二条的理解，不能通过简单的形式推理得出所有违反强制性规定的合同均为无效的结论。因为，该条未规定例外情况，构成法
律漏洞。人们不难通过反证法证明“并非所有违反法律、行政法规强制性规定的合同都是无效” 的命题是真的，这意味着必然有部分违反法律、行政法规强制性规定的合同是有效的。针对这一法律漏洞，法官应当通过目的性限缩的方法填补漏洞，将该条规定的强制性限制在效力性规范中。至于何为效力性规范，应当探求行政法立法目的，从禁止对象、禁止目的等方面综合分析确定。例如，《城市房地产管理法》第三十八条转让条件规定，不属于效力性规范，不能以些认定房地产转让合同无效。
(四)行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同
民法以追求公平与正义为目标，行政法以追求效率为价值取向。由于主管范围、价值目标等不同，民法与行政法在调整同一社会现象时难免发生冲突。这种冲突在合同效力中表现在：某些违反法律尤其是部门规章、地方性法规的行为或合同，虽然应当受到行政处罚，但在民法中是有效的民事法律行为或有效合同。例如，民事主体违反税法规定逃避纳税义务,交易行为未必无效。否则，作为纳税基础的合同无效，又凭什么纳税?反过来说，合同有效并不表示其行政违法性消失，只是表明违法性不足以导致合同无效，原本又产生的行政法律关系并不因为合同有效而发生变化。民法与行政法对同一现象调整结果的不一致，正好证明民法的私法品质与行政法的公法属性存在差异，完全符合法律制度分工的旨意。需要指出的是：农村宅基地的问题涉及到国家土地政策，是一个兼具私法、公法性质的问题;同时，农村宅基地关乎国家土地政策的大事，行政、司法机关均有义务共同维护土地市场的管理秩序。但对于国家土地政策的理解，应当统一到加强对土地一级市场(宅基地的审批)的管理上来，而不是在二级市场地做文章。此外，就立法论而言，禁止或是放开还有争论的余地。但是，判断农村房屋买卖合同效力完全是一个民法问题，应当以现有法律规范作为讨论基础，以民法自身原则和规则作为判断准绳。
综上，法律、行政法规没有禁止农村房屋买卖，行政法与合同法共同作用下的农村房屋买卖合同作有效处理应属有理。相反，如果合同按无效处理且允许返还房屋的话，农村房屋买卖包括城市中的“农村房屋”买卖纠纷将暴增(农村房屋买卖无效规则将有可能在事实上变成“纠纷发生器”)，原本稳定的社会秩序将被破坏，受到“垢病”的将是法院的判决，而不是“有关规定”。
四、物权法视野下的农村房屋买卖合同
随着《物权法》的施行和物权区分原则在法律上的确立，为处理农村房屋买卖纠纷提供了一种新的思考途径。
(一)物权法规范中的农村房屋
1、农村房屋所有权与宅基地使用权为两种不同的物权
在我国的《物权法》中，农村房屋所有权、宅基地使用权属于两种不同种类的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。例如，房屋的原始取得通常是通过建造完成的，而宅基地使用权是通过审批获取的。因此，在探讨与两者有关的法律问题时，应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。实务中，在处理抵押问题上也采上述见解。如建筑物与未履行法定审批手续的划拨土地使用权一并设定抵押时抵押无效，这里抵押无效是指土地使用权抵押无效，房屋抵押不因此无效。
基于上述认识，在处理农村房屋买卖纠纷时，应当在物权变动的意义上承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行，甚至允许房屋所有权转移但宅基地使用权未变
动的情况存在，因为在目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题。但是，随着户籍制度改革的深入，放开宅基地使用权流通必然成为一种趋势，将来立法最终将解决物权归属不一致的问题。例如，参照城市房地产“地随房走”原则，即宅基地使用权人将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移。
2、取得农村房屋所有权而占有宅基地属于有权占有
从现实交易情况看，农村房屋买卖已交付的现象较为普遍。宅基地使用权无法过户时，买受人占有房屋从而占有宅基地，是否为无权占有?城市居民购买农村房屋而占有宅基地时，与行政规章禁止宅基地流转的“违法性”之间产生冲突，如何协调?笔者认为，买受人基于出卖人的交付行为占有房屋为有权占有。一方面，占有是以维护现有物的占有状态为目的的制度，占有本身是一种事实而不是权利，因此，占有人占有房屋无需以享有宅基地权利为必要条件。另一方面，基于合同关系产生的占有，应当按照合同约定处理(《物权法》第二百四十一条)，基于占有房屋而必须占有宅基地的当然性，农村房屋买卖合同就是有权占有的充分条件。这种保护占有以维护现状的处理方式，能兼顾国家政策与当事人利益，对于大量存在的城中村房屋买卖秩序的稳定乃至社会稳定是有益的。
3、宅基地分配权、宅基地使用权的分离
主张禁止农村房屋买卖的学者认为，宅基地与成员权联系在一起，为了农民“安身立命”的考虑，法律应当禁止集体经济组织成员以外的人拥有宅基地。笔者认为，上述观点有失偏颇。对村民享有宅基地权利的认识，应当区分“宅基地分配权”与“宅基地使用权”。“宅基地分配权”与村集体成员身份有关，城市居民或外村居民不享有本村宅基地分配资格，村民也不能将自己的“宅基地分配权”转让他人。否则，会导致宅基地审批的
混乱，国家将无法调控农村土地市场，也会损害“原居民”的利益甚至影响农村稳定。但是，一旦村民通过法定程序取得宅基地，作为资格的“宅基地分配权”随即转化为财产性的“宅基地使用权”。换言之，“宅基地使用权”是在行使“宅基地分配权”的基础上设立的，在物权法上属于用益物权，它是一项财产性权利。在权利地位上，宅基地使用权与其他财产权利一样，应当允许权利人充分利用包括流通。在物的效用上，既然《物权法》将“宅基地使用权”界定为用益物权，何必还保留其“身份权”特性?难道城市居民使用宅基地与农村居民使用该宅基地在“物尽其用”上，存在法律意义上区别?事实上，宅基地的使用也无法排斥城市居民或外村居民。因为，除通过买卖方式取得农村房屋外，结婚、遗产继承、接受赠与等法律行为或事实行为取得房屋者，并非均为本村村民。更何况禁止城镇居民取得宅基地的规定并非绝对，有的地方取得宅基地的资格并不限于农民。因此，如果禁止“村民资格”买卖是理所应当的话，则允许作为物权的宅基地使用权买卖也是顺理成章的事。因此，在立法论上考虑，法律应当禁止的是集体经济组织成员以外的人取得“宅基地分配权”，而不是拥有宅基地使用。就法律适用论而言，由于目前的土地制度下，宅基地使用权的过户本身尚存在法律上的障碍，能否过户应当依据行政法规处理。
(二)物权区分原则下的农村房屋买卖合同效力
物权区分原则在《物权法》颁布前，已为学界所共识，现已被《物权法》第十五条所吸收。所谓物权区分原则，是指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。区分原则的基本要求是：合同归合同，变动归变动。也就是说，合同是否有效与物权变动是否有效是两个不同的概念，前者是债权法的效力问题，后者物权法效力问题;前者是原因，后者是前者履行的结果。
个人房屋买卖合同-多适用于二手房买卖(合同示范文本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-084043
个人房屋买卖合同-多适用于二手房买卖 (合同示范文本) 本合同双方当事人： 卖方(以下简称甲方) 姓名：国籍：(身份证)(护照)(营业执照号码)： 地址：邮政编码： 联系电话：委托代理人：国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 买方(以下简称乙方)： 姓名：国籍：(身份证)(护照)(营业执照号码)： 地址：邮政编码：
联系电话：委托代理人：国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 第一条房屋的基本情况。甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于;位于第层，共(套)(间)，房屋结构为，建筑面积平方米(其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米)，房屋用途为;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为。 第二条房屋面积的特殊约定。本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测)(原产权证上标明)(房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±3%(不包括±3%)时，房价款保持不变。实际面积与暂测面积
在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理 作者：周波范晓静发布时间：2004-11-30 15:16:27 -------------------------------------------------------------------------------- 【内容提要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 【关键词】商品房买卖合同集体土地合同效力利益衡量 随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者，依《高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 农村房屋买卖协议书的范本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
出卖人（甲方）: __________________ 身份证号码： 身份证号码：_________________________ 买受人（乙方）：________________ 身份证号码： 身份证号码：________________________ 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提 下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其购买的房屋，位于宿迁市_______ 的房屋（建筑面积 _______ 平方米）以人民币______ 仟________ 佰拾 _________ 万 ______ 仟 ___________ 佰_____ 拾________ 元整（￥ ______ 元）的价款出售给乙方。（含地下室 ______ 号 _____ 平方米，附属设施见附件） 二、乙方支付甲方合同保证定金万元，如甲方反悔本 合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对_______________________ 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，并将原购房合同、购房票据（第一手及前手）
一、关于买方申请贷款的条款 “乙方(注：买方)通过贷款银行申请人民币N元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后的三个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，并支付一切相关费用、申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于甲(注：卖方)、乙双方申请该房产过户交易前支付至房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由某房产转付甲方。 ” ■律师分析： 1、由于该条款对买方贷款审批没有限定具体的时间，因此，对买方是比较有利的。买方如果因为贷款审批金额的问题，在某一家银行无法足额审批完成，他有足够的理由向另外的银行申请贷款，而不需要承担“贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”现金补足的问题。 2、同时也因为没有约定具体的买方贷款审批的时间，买方往往以贷款处于审批中，来延缓买卖过户交易的进行。 3、又，条款没有约定“乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”的举证责任，卖方无法了解买方贷款审批的进程，无法举证证明“买方的贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”，要求买方现金补足，加快交易进程的合理诉求。 因此，该条款对买方是有利的，卖方要加快交易进度，及时过户收取房款，可以提出下列两项合理要求： 1、对买方贷款审批的时间进行合理限制，督促其限期完成贷款审批;否则应当现金补足。 笔者认为，合理时间可以以两个月为最大限度。买方在买房前，首先应当咨询银行，明确可以贷款的合理限额，防止贷款审批不能或者超期，对贷款资信要有合理的预期，防止发生贷款违约。 2、买方贷款审批进程的告知义务。买方贷款申请往往由其自行办理或者委托中介机构办理，对贷款的进程卖方无法获得足够的信息。卖方可以要求买方书面向卖方提交贷款银行的名称、分支机构、贷款银行经办人、贷款金额，以便于卖方核实，更主要的是卖方可以处分确认贷款的进度，防止人为拖延。 3、约定买方逾期办理贷款手续的违约责任，督促其办理贷款审批。 同时，为加快贷款速度，卖方须无条件配合买方办理贷款审批手续，否则买方免责。
个人二手房买卖合同范本 卖方：_______________ 身份证号码：_____________________ 买方：_______________ 身份证号码：_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产，建筑面积为_____平方米。 第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________. 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公
农村房屋买卖合同(集合15篇) 现今很多公民的维权意识在不断增强，越来越多事情需要用到合同，签订合同是为了保障双方的利益，避免不必要的争端。那么大家知道合同的格式吗？下面是xx整理的农村房屋买卖合同，希望对大家有所帮助。 农村房屋买卖合同1 甲方(转让方)： 乙方(受让方)： 甲乙双方就甲方所有的位于房屋及宅基地转让事宜，经协商达成协议如下： 一、标的物 该宗房屋位于，共宅基地。 二、房款及支付 该宗房屋及宅基地共计作价元，乙方于月日前交付转让款20xx 年月日之前付清。 三、标的的交付 甲方在年月日之前交付转让标的。 四、权利义务 1、甲方保证对该房屋拥有全部的所有权，该房屋及宅基地使用
权无任何权利瑕疵。如果因权利瑕疵或者因甲方原因导致乙方不能购得该房屋，甲方应当支付违约金元并赔偿乙方的全部经济损失(包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得利益损失、因纠纷而支付的律师费、公证费)。 2、甲方应当按照合同约定的期限交付房屋，每拖延一日需承担房屋总价款1%的违约金。 3、合同签订后，甲方不得为任何租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则承担与房款等额的违约金。 4、在房屋交付之后，甲方有义务配合乙方办理各项过户手续，过户费用由乙方承担。 5、该宗房屋的所有权于合同签订时转移至乙方，该房屋上的一切权益全部归乙方享有(包括占有、使用、收益、处分等)，如果该处房屋因改造需要拆迁，因拆迁而产生的所有补偿款及权利全部由乙方享有。 6、在房屋交付前所产生的费用(包括但不限于：水费，电费等)由甲方承担，与乙方无关。房屋交付之后所产生的水电等费用由乙方承担，与甲方无关。 五、本协议一式两份，双方各执一份，具有相同的法律效力。 六、本协议自双方签字之日起生效。
农村私人房屋买卖合同 农村房屋买卖协议书 卖方：（以下简称甲方），身份证号：买方：（以下简称乙方），身份证号：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议： 第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋具体状况如下； 房屋位置：重庆市巫山县庙宇镇庙宇村二社 房屋占地面积：69. 2 m3+14 m2=83. 2 m2（见附图） 房屋建筑面积：69.2於2层+吊层38. 8 m?=177.2m2（见附图） 房屋界线：左边与罗伦银共墙以墙中心为界，右边与罗伦银共墙以墙中心为界，前而至公路边为界，后面至本房屋外墙边为界。（见附图） 第二条、房屋价格及其他费用； 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋占地面积，建筑面积及土地流转费用总金额为人民币小写：￥198000. 00元，大写：壹拾玖万捌仟元整。（土地流转另见土地流转协议书） 第三条付款方式：签订协议时付158000. 00元，尾款于2014年12月30日付清，付款以甲方出示收据为证? 第四条特别约定； 1、甲方必须保证所卖房屋产权属于甲方所有，因乙方所购房屋为农村土地建筑，该房屋现无房屋产权证，若以后因违章建筑拆除由甲方负责。 2、该房屋现水，电没有到位，甲方应予配合安装到户，但相关费用由乙方 负担。 第五条本协议自签订之起，买卖双方不得反悔，如有一方反悔，除退回房屋总价款以外，还必须赔偿另一方房屋总价款的25%赔偿金。 第六条乙方所购房屋位置夹在其他相邻房屋中间两面共墙，若干年后相邻房屋如拆迁但不能拆除所共墙体，若要拆除必须经双方同意。 第七条本协议未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本协议貝同等法律效力。
房屋(二手房)买卖合同 （示范文本） 甲方（出卖方）： 【身份证号】 住所： 邮政编码：联系电话： 乙方（购买方）： 【身份证号】 住所： 邮政编码：联系电话： 丙方（中介方）： 法定代表人： 营业执照注册号： 房地产管理部门备案号： 住所： 邮政编码：联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，出卖人甲方和购买人乙方之间就房屋买卖和丙方中介报酬等事项，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议： 第一条房地产基本情况 经丙方居间促成，甲方将其所有的房屋以及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。该房地产基本情况如下： （一）该房屋位于，房屋类型，结构，楼层，建筑面积平方米，使用面积平方米，土地使用权面积平方米，附带车库平方米,阁楼平方米。房屋所有权证书编
号：，土地使用权取得方式：【□出让/□划拨/□其它】土地使用权证书编号：。 （二）该房屋所有人：，现使用人：，装饰装修情况为。 （三）附随该房屋一并出售的设施、设备包括：（名称、品牌、型号、数量） 。 第二条甲方承诺 1、保证该房地产是符合国家的有关规定政策，否则，由甲方承担全部责任； 2、甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵，保证乙方不受第三人合法追索； 3、若该房地产在交易前存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理房屋产权过户前办妥结清，如有未清事项，由甲方承担全部责任； 4、因该房地产存在权利负担或债务、使用纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。 第三条成交价格 该房地产按套计价，成交总价为人民币元整；（￥元）其中包括：□物业维修基金；□前期水电装修押金；□物业服务费；□装修折旧费；其他费用。 第四条付款方式和期限 甲方与乙方确定付款方式为：。 （一）一次性付款，具体付款形式为 。 （二）分期付款，具体付款方式为 。 （三）以贷款方式付款，具体付款方式为 。 （四）甲乙双方约定的其他付款方式：
个人二手房买卖合同范本 个人二手房买卖合同范本 更多合同范文相关信息请访问合同。 卖方： _______________（简称甲方）身份证号码： _____________________ 买方： _______________（简称乙方）身份证号码： _____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）第二条上述房产的交易价格为： 单价： 人民币________元平方米，总价： 人民币___________元整（大写： ____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法： 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____
佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟 ____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 乙方是____________，代表人是____________. 第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。第十条本合同发生争议的解决方式：
自建房买卖合同的法律效力 房子的买卖对于我们每个人来说都是一件十分重要的事情，所以在买卖房屋的时候都需要签订相应的买卖合同。但是很多人都不确定自建房的买卖合同是否具有效力。下面就让为大家带来自建房买卖合同的法律效力的相关内容，一起来看看吧。 一、自建房买卖合同的法律效力 在房屋买卖过程中，不管是城市里面的新建商品房，还是农村自建房屋，都有一个房屋买卖合同，那么，属于小产权房的农村自盖房屋买卖协议的效力该如何认定。如何认定农村自盖房屋买卖协议效力?以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的基本条件：
1、房屋买卖时，买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的; 2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖; 3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的; 4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的; 5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的; 6、相关宅基地已经国有化的;
7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建，已经无法与原有房屋区分的; 8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。 笔者认为，符合上述任何一要件的农村房屋买卖，均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益，均应作有效认定，否则，只会给不诚信者的恶意得到法律的支持，从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。例外，单独买卖宅基地的;并非为居住而进行买卖;1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。 二、买卖合同特征 1、买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为。
农村自建房买卖合同 出卖人(甲方) ： 买受人(乙方)： 房产所在地： 签订地点： 签订日期：2017年月日
农村自建房买卖合同 出卖人(甲方)：___________ 身份证号码： (房屋共有产权人)_________ 身份证号码： (房屋共有产权人)_________ 身份证号码： 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。出卖人及共有人以下均称简称甲方 买受人(乙方)：______ 身份证号码： (以下简称乙方) 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 第一条、房屋的基本情况： 甲方自愿将其位于_____________________________________________ 的房屋（内部建筑总面积_________平方米、院内总面积_________平方），左紧邻_____________的房屋，右紧邻_____________的房屋，前紧邻 _____________的房屋，后紧邻_____________的房屋，以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾 _______元整（￥元）的价款出售给乙方。
第二条、房屋内部设施设备：__________________________________。 第三条、本合同签定时，由于甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无偿全力协助乙方办理房屋产权确认手续。 第四条、甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押或担保等以及其他权利瑕疵。 第五条、付款时间和方式 乙方于年月日将房款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整一次性付给甲方。 第六条甲方承诺及权利和义务 1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题，如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，全额退还乙方购房款并应赔偿乙方的损失。 2、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有使用权（村宅基地），并没有任何出租，甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。 3、本合同签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买
房屋买卖合同 甲方（卖方）：身份证号码： 乙方（买方）：身份证号码： 甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，以资信守。 第一条房地产基本情况 甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。该房地产基本情况如下： （一）该房屋位于，建筑面积约平方米，附带小棚约平方米,装饰装修情况为。该房屋所有权证号：（如果房屋没有房屋所有权证，请在此标明无房产证）。 （二）附随该房屋一并转让的设施、设备包括：（名称、品牌、型号、数量） 。 第二条甲方担保 （一）权利担保。甲方对转让房地产的权属提供如下担保： 1、甲方保证该房地产是符合房屋买卖的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任； 2、甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索。 第三条成交价格 该房地产按套计价，成交总价为人民币元整【￥】（以下均以人民币结算），该价格包含房地产及其附属设施（含小棚）本身价格以及附随房屋一并转让的设施、设备价格。 第四条付款方式和期限 （一）本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金元整，作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。完成房屋产权过户申请手续签字且甲方将房屋交付乙方并自房屋中迁出户口后，定金抵作购房款。 （二）除定金之外的剩余房款元整【￥】，甲乙双方约定采取以下付款方式： 乙方应于甲乙双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日，一次性打入烟台市房产交易中心为本次交易过户开设的购房资金监管账户。 （三）若甲方房产证查档有问题，不能进行正常过户，此合同作废，甲方须将收取的定金全额退还乙方，甲乙双方互不追究违约责任。 第五条房屋交付 （一）甲方应于房产过户全款到位日内腾出该房屋交付给乙方，并移交该房屋房门及小棚钥匙，作为房屋转移占有的标志。 （二）该房屋交付时，甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰装修情况进行清点查验，并办理书面交接手续。 （三）交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、燃气、暖气、物业等费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交乙方查验，交付日后所产生费用由乙方承担。 （四）甲方应于房产过户全款到位日内将落户于该房屋的户籍关系迁出，否则乙方有权追
私人二手房屋买卖合同协议书 卖方（以下简称甲方） 姓名：__________________（身份证号码）_________________________ 地址：________________________联系电话：________________________ 买方（以下简称乙方） 姓名：__________________（身份证号码）___________________________ 地址：__________________________联系电话：_______________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于__________________________________，位于第____栋楼_____室，房屋结构为___________，房产证登记面积_______平方米，房屋所有权证编号：_______________________________________________. 第二条价格： 1、甲、乙双方协商一致，所售房屋总金额为人民币元（大写拾万仟佰元整）； 2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费按规定各自负担。 第三条付款方式： 乙方于本合同签订当日内先向甲方支付首付款______万元（大写拾万仟佰元整），余款____________元（大写拾万仟佰元整）在房屋过户手续办理完毕之日支付。 第四条房屋交付期限： 双方协议交付时间为，甲方应于乙方完全付清余款当日内，甲方将房屋所有权交付给乙方。 第五条乙方逾期付款的违约责任：
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 新编农村房屋买卖合同书 格式正式版
新编农村房屋买卖合同书格式正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 最新农村房屋买卖合同书范文一 卖方：，身份证号： 买方：(以下简称乙方)，身份证号： 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有房屋，达成如下协议： 第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：甲方自愿将坐落在绥阳县洋川镇兴隆村(自建住宅)的房屋，东至南至西至北至建筑占地面积为平方米(含地上附着物门面9间、地下库房5间)，出售给乙方。
第二条所购9间门面的宅基地及晒坝一半的所有权属于乙方。另一半晒坝的使用权归乙方使用。 第三条甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为(大写)共贰佰捌拾万元人民币(小写 2800000.00 元)，乙方在年月日一次付给甲方。 第四条特别约定： 1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有他项权，如抵押权等。 2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。 3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或
房屋买卖合同 出卖人（甲方）： 证件名称：证件号码： 共有权人： 证件名称：证件号码： 买受人（乙方）： 证件名称：证件号码： 共同买受人： 证件名称：证件号码： 居间人（丙方）： 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人、买受人和居间人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖及委托居间事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况及权属情况 （一）出卖人所售房屋（以下简称“该房屋”）坐落于：沈阳市
房产证号为：，登记建筑面积共平方米（本款所述房地产信息以房地产证或相关正式法律文书上的记载为主）。 （二）该房屋规划设计用途为：囗住宅/囗公寓/ 囗别墅/囗办公/ 囗商业囗工业／囗其他:。 （三）买卖双方均清楚该房屋以现状出售，买受人己检查或己授权代表代为检查该房屋，故买受人不得以不清楚房屋情况或产权现状拒绝交易。 该房屋产权现状如下及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下哪种（单选）：出卖人对该房屋产权现状的真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则出卖人应按本合同第十二条承担违约责任。 囗该房屋没有设定抵押，出卖人对该房地产享有完全的处分权，出卖人须于签署木合同后日内将红本房地产证原件交予双方指定的监管定金和交房保证金的 第三方。 口该房屋处于抵押状态，出卖人承诺于买卖取方办理完资金监管手续及买受人办出贷款承诺函之日起日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，出卖人于办理注销抵押登记手续当日将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保 公司。 （四）该房屋的租赁情况为以下哪种方式（单选）， 口甲方未将该房屋出租。 口甲方己将该房屋出租，甲方保证己取得承租人放优先购买权或放弃购买权之书面证明。 买卖双方同意以下哪种方式处理租赁等事宜：
二手房屋买卖合同范本【标准版】 二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议，是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。那么，正规的二手房买卖合同应该如何书写，在签订二手房买卖合同的过程中又有哪些风险和注意事项呢？下面，就跟小编一起来看一看吧！ 二手房屋买卖合同范本 【标准版】 出卖方：______________________(以下简称甲方) 身份证号：____________________ 联系方式：____________________ 购买方：______________________(以下简称乙方) 身份证号：____________________ 联系方式：____________________ 风险告知：二手房买卖合同中应当明确写明合同当事人的名称或姓名、住所，这样做主要是为了明确卖方的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;在合同之外，拟买卖
二手房的合同双方应向对方做详细清楚的介绍或调查，同时应当在合同中写明该二手房屋是否是共有财产(涉及共有人的处分问题)，弄清楚合同中的卖房者是否对该二手房有实质处置权。 甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的原则上，达成如下协议： 第一条基本情况 1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下： (1)该房屋座落于________________，建筑面积为 _________平方米;套内建筑面积________________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米; (2)该房屋的所有权证证号为________________; (3)该房屋平面图及其四至见房产证。 风险告知：上述条款主要是介绍二手房屋的基本情况，在这里应该对房屋的基本情况详细写明，同时还要写明房屋产权归属、原售房单位是否允许转卖、是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵、是否有私搭乱建部分、房屋的物业管理费用及其他交费状况等，这么做也是为了确认卖房者对房屋的实质处置权，如果房屋其他共有人不同意对该房屋进行买卖或者该房屋不允许转卖的，则该房屋买卖合同无效，由合同中的卖方对买方进
【合同法案例】农村房屋买卖合同无效有效 处理 原告与妻子吴某于1988年在*村*组修建房屋150平米，吴某于1999年去世。现原告发现被告尼某某未经其允许于20XX年将该房屋作价3.5万元售予被告王某某，且，王某某是安徽人，不符合在南京地区购买集体所有土地上房屋的资格。请求法院判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并判王某某返还房产。 被告王某某辩称： 尼某某出售房屋时已经与家人协商一致，且原告知情，房款已经付于尼某某。现被告王某某已经居住该房屋多年，原告主张超过诉讼时效，应驳回。 被告尼某某辩称： 本人将父母房屋售予王某某时未经原告同意，请法院依法判决。 【法院判决】： 涉案房屋的村镇房屋所有权证上产权人为吴某，吴某去世后未进行继承析产，该房一直由尼某某居住。在尼某某以自己名义将房屋卖给王某某时，有证据证明原告尼某是明知的，但交易过程中没有提出质疑。吴某除尼某、尼某某外无其他法定继承人。 诉讼争房屋土地使用权性质为集体所有性质，王某某系外省
户口，王某某与尼某某所签协议违反了土地管理法的相关规定，该买卖协议应属无效。 但，基于尼某某交付房屋多年，原告尼某未提出异议，王某某也在此居住多年，买卖是双方当事人的真实意思表示，为保护交易安全与维护诚信原则，减少当事人损失，讼争房屋已不适宜返还。据《合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认王某某与尼某某签订的房屋买卖协议无效； 二、驳回原告尼某要求被告王某某退还房屋的诉讼请求。 吴延波律师提醒：买卖房屋是家庭日常生活中的大事，应当引起足够的重视并谨慎处理，否则，后患无穷.首先，产权上不要有争议；其次，房屋质量要做到心中有数；还有， 合同一定要所有的权利人签字；其他诸如有无空挂户，违约责任有无明确约定等也不能大意.特别是对于国家法律的特殊规定，更要慎重.比如案中当事人集体土地上的房屋.
房屋出售协议书 出卖人：________ _ (以下简称甲方) 买受人：_________ (以下简称乙方) 甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订 立合同条款如下，以资共同遵守。 一、甲方愿将自有坐落______ 市_____ 区__ ___ 小区撞号房屋，建筑面积______平方米售卖给乙方。 二、甲方出售给乙方的房屋东至_________，南至 _________，西至 _________，北至_________。 三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币 _________元，大写：（）由甲方售卖给乙方。 四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签 订买卖合同之日，付人民币 _________元;第二期在交付房 屋之日，付人民币_________元;第三期，在房屋产权批准过 户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。 五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾 空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具 收到凭证。 六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请 房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的， 不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过
户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。 七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。 八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额_________‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。 九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日_________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。 十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。 十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于 _________个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如
二手房屋买卖合同协议书 卖方 (以下简称甲方)： 姓名: 地址： 联系电话： 买方 (以下简称乙方)： 姓名： 地址： 联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于位于第层户，房屋结构为，房产证登记面积平方米，房屋所有权证编号：。 第二条价格： 1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币元（大写拾万仟佰元整），（含附属设施费用）； 2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。 第三条付款方式： 乙方于本合同签订当日内向甲方支付交首付款万元（大写拾万仟佰元整），余款（）元（大写拾万仟佰元整）在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条房屋交付期限： 房屋合同由社区各位领导鉴证，交纳税费2000元整，由乙方负责交纳。 第五条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。 第六条甲方保证在办理完过户手续之日起______日内，将户口迁出，逾期超过______日，乙方每日按已付款的_____%收取违约金。 第十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。 第七条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第八条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等法律效力。 甲方（签名或盖章）： 乙方（签名或盖章）： 鉴证方（签名或盖章） 签订日期：_________年______月_______日
农村老房买卖合同（标准版） 出卖人（甲方）： 买受人（乙方）：__________ 以上_______人是本合同中所述房屋的共有产权人。出卖人及共有人以下均称简称甲方买受人（乙方）：______ （以下简称乙方）身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。 第一条、房屋的基本情况：甲方自愿将其村证房位于市 ___________ 区 _______________________________________ 的房屋（建筑面积 _________ 平方米）以人民币 _______ 仟 _______ 佰 _______ 拾 _______ 万 _______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。 第二条、房屋内部设施设备：包括 __________________________________。 第三条、本合同签定时，由于甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应无偿全力协助乙方办理房屋产权确认手续。 第四条、甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押或担保等以及其他权利瑕疵。 第五条、付款时间和方式乙方于---年--月--日将房款人民币 ____拾____万____仟____佰 ____拾____元整一次性付给甲方。 第六条甲方承诺及权利和义务
1、甲方应保证其房产不存在质量和技术等有可能危害居住安全的问题，如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。 2、甲方保证并承诺对上述房屋及土地拥有使用权（村宅基地），并没有任何出租，甲方各方均对处分该标的房产不存在任何异议，对于该房屋及土地的出售，不存在任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况。交易后如因权属问题有上述事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。 3、本合同签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。 第七条本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方原有的、相同的居住权利。甲方不得就该房屋与其他任何人再签署该房屋所有权转让合同。 第八条房屋及土地过户 1、本合同签定时，该房屋为农村自建房，暂时不具备过户条件，但本合同为甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议， 并未违反相关法律法规。 2、双方约定今后国家政策允许过户时，甲方在取到房产证等房屋权属凭证的当日应交予乙方保管并 且办理预告登记手续，当日因其他合理的原因不能交予乙方且办理预告登记有困难时也应于当日通知乙方且于乙方协商具体的交付日期。