张江高科发展战略第三章张江高科内部环境分析第一节张江高科技园区简介张江高科技园区成立于1992年7月，位于上海市浦东新区中部，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。

1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能。

经过16年的开发，园区构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。

目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化(东部)基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。

在科技创新方面，园区拥有多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园。

截止2006年底，园区累计注册企业4862家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引外商投资总额亿美元，完成固定资产投资达亿元。

2006年，园区实现经营总收入约亿元，税收亿元，工业总产值亿元，出口交货值亿元，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。

园区未来将结合在集成电路产业和生物医药领域的优势，依托目前已经初具雏形的产业链优势，大力推进光电子产业，重点发展LED(半导体光源)、LCD(半导体光源)、OLED(有机半导体发光器件)、光纤传感器及其检测系统和光纤陀螺、光集器件、同步辐射光源和生物光电子等，通过合资合作和自主创新，在光显示、光器件、光源应用领域进行重点突破。

最终将建设成为国家自主创新示范基地，具有国际竞争力的科学城。

①便利的交通、较低的人口密度、优惠的招商引资政策、国际化的商业环境、充裕的人才供给，使得原本是百里稻田的张江成为众多高科技企业扎堆而生的产业集群之地。

从集成电路到软件，从网络创意到生物医药，目前张江高科技园区重点培育并形成了集成电路、生物医药、软件三大支柱产业，发展并建立了文化科技创意、金融信息服务(银行卡)、光电子和信息安全四大关联产业。

约有数以千计的企业聚集在张江，产业集群己经成为张江高科技园区的新名片。

①第二节张江高科简介一、张江高科简介上海张江高科技园区开发股份有限公司简称张江高科，于1996年4月在上交所挂牌上市，是由张江(集团)有限公司(原名为上海张江高科技园区开发公司)联合上海久事公司作为共同发起人，采用公开募集方式设立。

公司创建时总股本1亿，上海张江高科技园区开发公司以土地平方公里土地使用权)入股，认购6000万股发起人股;上海久事公司以现金入股，认购1500万股发起人股;社会公开发行2500万股。

张江(集团)有限公司原名为上海市张江高科技园区开发公司，成立于1992年7月3日，2002年12月经上海市人民政府和上海市国有资产管理办公室同意更名为上海张江(集团)有限公司，注册地点及办公地点为上海市张江路69号，注册资金10亿元人民币，是国有独资有限责任公司。

张江(集团)有限公司主要负责张江高科技园区的开发与建设。

目前，张江高科股本结构为:总股本亿股，发起人上海张江(集团)有限公司受让发起人上海久事公司持有的公司全部股份后，现持有公司国家股亿股，占股本总额的%;社会公众股亿股，占股本总额的%。

②公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图，见图6。

张江高科经营范围:房地产开发与经营，受让地块内的土地开发与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，设备供应与安装，建筑材料经营，仓储投资，与上述有关的有偿咨询业务。

①二、张江高科第一次战略转型1、最初的业务状况上市之初，张江高科技园区正处于初级阶段，靠政府的土地、税收等优惠政策驱动形成要素群集。

此时张江高科扮演着园区开发者的角色，拥有土地资源，同其他开发区类公司相同，业务收入的主要来源于土地批租和政府补贴。

张江高科上市当年1996年主营业务收入14188万元，主营业务成本8875万元，净利润4740万元，主营业务收入全部来源于完成批租产业地块5幅的土地使用权转让金。

②2、转型的原因1999年底，随着园区可开发的土地资源逐渐减少，张江高科原有的业务发展模式受到土地资源的限制，不可持续，面临着业务转型。

同时，上海市政府提出大力发展张江高科技园区，为张江高科的转型提供了契机。

1999年8月，上海市委、市政府颁布聚焦张江战略，决心集全市之力，依托上海的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地;产学研结合、综合改革的先行先试基地;创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地;与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。

1999年10月27日上海市浦东新区综合规划土地局受上海市浦东新区管委会委托与上海张江高科技园区开发股份有限公司签订了《张江技术创新区建设与租用协议》:租用对象为张江技术创新区中公司已开发建设及将开发建设的平方公里土地，16万平方米的孵化用房等建筑及市政配套设施，租赁期限为20 年(1999年一2018年)。

租金支付标准金额为:按估算总投资额62950万元为基数，按年回报率7%计算，共支付租金总额88130万元。

租金每年支付2次，上半年、下半年各1次。

①也就是张江技术创新区采用“企业建设、政府租用”模式，上述协议的签订，使张江高科在此后一段时间，每年都能获得稳定的收益。

3、主要内容2000年，张江高科开始了第一次战略转型，提出“土地资源深加工”，逐步改变原来直接批租土地的经营方式，逐步改为通过建造物业(办公研发楼、厂房、住宅、酒店、休闲中心等)再进行租售，将土地开发的价值链向下游延伸，以稳定的物业收入保证公司的稳健发展。

同时公司开始了风险投资，集中投资园区高科技项目。

用公司的话说是将房产开发和高科技项目进行有机结合，实现了“两条腿走路”，以稳定的物业收入保证公司的稳健发展，以高科技项目投资丰厚的回报实现公司跨越式的增长。

张江高科这次战略转型得到了大股东的支持，2002年底张江高科发布公告称以每平方米300元的价格，从控股股东上海市张江高科技园区开发公司受让园区内平方公里面积的土地使用权，该地块将用于住宅及配套生活设施的开发与建设。

同时，张江高科开始加大的投资力度，集中在房产物业和高科技项目(生物医药、通讯信息、集成电路、软件等)。

4、转型的成果到了2006年初，可以说张江高科这次转型取得了一定的成果。

(l)公司的业务发展模式发生了转变，房地产销售和租赁收入成为公司重要的收入及利润来源，并且公司物业一直保持良好的出租率和收租率，为公司将来的发展奠定了一定的基础。

(2)张江高科长期的园区开发、建设，已使公司在办公研发楼、厂房、公寓等特色房产开发、建设、运营积累了丰富经验，建立起了一定的优势。

(3)张江高科的长期股权投资从2000年的亿增到2005年的亿元，具备一定的投资规模。

虽然这部分投资短期内不能取得很好的效益，但是随着这些企业的发展，如中芯国际、嘉事堂、复旦张江等，长期将给公司带来不错的回报。

到2006年初，虽然张江高科的战略转型取得了一定的成果，然而房地产行业是资金密集型行业，向房地产前向一体化转型，资金压力大，转型周期长，同其他开发类公司一样，这次转型并不容易，并不如公司想象的那样乐观。

第三节张江高科内部环境分析下面对第一次战略转型后即2006年初，张江高科内部环境进行分析，主要从业务构成、财务分析、存在问题等几个方面.一、业务构成1、主营业务构成张江高科2005年主营业务收入53976万元，主营业务利润20975万元，房地产销售收入16406万元，房地产销售利润9088万元，毛利率%，房地产租赁收入12299万元，房地产租赁利润8239万元，毛利率%。

①见图7(2005年张江高科主营业务收入构成图)、图8(2005年张江高科主营业务利润构成图)。

尽管房地产租售良好，成为公司重要的收入及利润来源，但收入有限并且毛利率最高、收入来源相对稳定、持续的房地产租赁租金收入较少，拥有的存量物业不足30万平方米，①物业规模仍较小。

2、投资收益张江高科2005年利润总额为19624万元，其中投资收益为3893万元。

②可以看出所投资的高科技项目等，短期无法贡献可观利润。

二、财务分析1、收益状况张江高科2001一2005年净利润变化趋势见图9，2001一2005年净资产收益率变化趋势见图10。

三、存在的问题1、在房地产行业中，张江高科的整体实力、品牌等方面不具优势，需要进一步加快转型，提高整体实力，树立品牌优势。

2、毛利率高的房地产租赁业务，租金收入有限，物业规模仍较小，无法提供不断的高科技项目投资所需的现金流，无法体现和强化张江高科在特色房产开发、建设、运营方面的竞争优势，需要进一步加快转型，强化公司的核心竞争力。

3、长期来看，高科技项目投资值得期待，可使张江高科分享园区成长的成果，但是短期无法贡献可观利润，并且高科技项目投资与房地产开发主业没有实质的相关性，公司缺乏高科技行业及投资管理方面的经验和人才，加上我国的多层次资本市场还不完善，投资项目承担着相当的风险，公司需要完善投资管理方式及人才培养、建设，提高资金利用率，降低投资风险。

可以看出，张江高科转型后，发展仍然存在一些问题，要解决这些问题，需要对其战略进行调整，进一步加快战略转型。

第四章张江高科的战略选择第一节张江高科的SWOT分析SWOT分析法是一种常用的形势分析方法，通过对组织机构内部条件和外部环境的分析，可以明确组织机构本身的实力和弱点，以及面临的机会和威胁。

在此基础上进行综合分析和比较，本着使实力和机会最大化和使弱点和威胁最小化的原则，制订相应的发展战略和策略。

SWOT是实力一弱点一机会一威胁英文词第一个字母集合。

一、优势1、张江高科在办公研发楼、厂房、公寓等特色房产的开发、建设和运营等具有优势。

张江高科长期的园区开发，建设，己使公司在办公研发楼、厂房、公寓等特色房产开发、建设、运营积累了丰富经验，建立起了一定的优势。

2、张江高科对高科技产业客户需求信息的了解方面有优势。

张江高科与开发区内企业多年的合作关系，已经对这些企业有了比较深的了解，使得公司能够更迅速、直接和清楚的了解到这些企业的服务需求。

3、张江高科的大股东在张江高科技园区具备相当的实力。

张江高科是张江(集团)有限公司旗下的上市公司，张江(集团)有限公司是张江高科技园区内唯一从事园区的开发与建设的公司，具有一定土地资源储备及物业。

4、张江高科在张江高科技园区周边土地取得有一定的优势。

张江高科负责从事园区的开发与建设，符合国家的产业政策导向，并且公司实际控制人是浦东新区国有资产管理办公室，因此公司在周边相关用途土地取得方面具备优势。