结论：在规划年地块周边路网按规划建设完善并进行精细化处理，同时按《株洲市公共交通体系规划》等相关要 求落实到位（公共交通的分担率达35%，小汽车分担比为19.5% ）前提下，地块一的极限建筑面积为93000m2，对 应容积率为6.9。
街坊 更新开发地块指标调整
地块一做到规划极限容积率6.9，需要满足以下条件： 一、优化路网结构 1、拉通南站路接至服饰大道； 2、拉通铁西路至芦淞路； 3、整个街坊支路网按规划修建完成； 4、南站路-铁西路，南站路-芦淞路，芦淞路沿路交叉口进行精细化设计，达到最大通行能力； 二、公交优先 1、落实完善《株洲市公共交通体系规划》，完善街坊内公共交通线路，增加公交分担率达到公交都市要求35%； 三、交通管理 1、严禁南站路、芦淞路、铁西路等主要道路路内停车； 2、收取交通拥堵费，减少驶入中心城区的小汽车数量，从源头遏制交通发生吸引源。 3、按照0.5个/100㎡配件停车位，限制机动车停车位数量≤500个，减少交通吸引。
2号地块 3号地块
原三角叉水果 批发市场地块
1号地块
拉通支路拟拆除建筑
4号地块
图例：
建筑质量较好
建筑质量较差
街坊 更新开发地块指标调整
p 三类用地划分
根据现状情况调查与分析，规划对本街坊用地进行 三类用地的划分，其中 1号地块：为新建用地， 净用地面积1.3公顷 ； 2号地块：为拆除重建用地， 净用地面积0.14公顷 ； 3号地块：为保留整治用地， 净用地面积0.93公顷 ； 4号地块：为拆除重建用地， 净用地面积0.93公顷 。
规划局根据控规要求，出具规划条件为容积率<5.0，建筑密度<40%，绿化率>15%。
街坊 更新开发地块指标调整
p 1号地块指标调整历程—芦淞区政府提出申请修改规划建设条件（2015年12月） 芦淞区政府意见
芦淞区政府提出申请，建议把地块规划条件修改为容积率≤10，建筑密度：72.49%。
街坊 更新开发地块指标调整
街坊 更新开发地块指标调整
在此极限交通容量基础上，结合05街坊的规划情况，仅地块一、二、四进行重新开发，其余 保持现状。则诱增的极限交通流由地块一、二、四产生，其诱增交通如下表所示：
规划年地块二、四捆绑开发后各交通方式高峰小时发生吸引量
出行方式 步行
自行车 公共交通
小汽车及其它
分担比 40% 5.5% 35.0%
R21(60700m2)
R21(21200m2)
街坊 更新开发地块指标调整
p 05街坊交通影响评价研究
首先采用极限容量反推法，以整个05街坊作为交 评对象，在①规划路网建设完善并且项目周边交叉口 进行渠化等精细化设计达到交叉口最大的通行能力、 ②公共交通水平达到公交都市水平，分担比达到35%、 ③街坊周边道路交通管制严格、禁止路内停车影响道 路通行能力等前提下，考虑到南站路涵洞分流及小汽 车诱增及街坊外围项目的规划落实等情况，可预测出 街坊紧邻交叉口高峰小时规划的通行能力均达到延误 时间超过60~70s，饱和度为E的不稳定流状态。
考虑到地块可开发的前提是不降低周边交叉口饱和 度，则维持在饱和度E为0.95,平均每车延误时间为80s 的极限水平仍可接受，在此前提下推算出街坊周边道 路极限能再容忍的交通流为高峰小时约为700pcu/h。
B29(？m2) BR(47000m2)
BR(53000m2)
B1(3350m2) R21(60700m2) R21(21200m2)
地块二
地块一
地块三
2号地块在考虑建筑后退、退界、消防及日照要求后， 其实际可建用地面积仅为253.37 ㎡ ，面积过小，因 此建议在两地块合并给一个设计指标条件，以便在街 坊未来开发中2号地块和4号地块整体捆绑开发。
图例：
保留整治
根据《株洲市规划拟管更理新技开术发规用定地》建筑退线： 退后主干道：芦淞路15m； 退后次干道：南站路10m； 退后支路：铁西路，淘宝巷5m； 退后铁路≥50m
3 规划
街坊 地块用地性质修改
p 拟修改内容
根据最新总体规划的要求对本街坊涉及修改的 四块地块用地性质均拟修改为商业用地，其中
1号地块：株洲电商城（原水果批发市场）地块 用地性质拟修改为B29(商务用地)；
2号地块：用地性质为B11(零售商业用地)； 3号地块：用地性质为BR(商住综合用地)； 4号地块：用地性质调整为BR(商住综合用地)。
（株洲电商城项目地块）
首先采用极限容量反推法，通过对整
个街坊进行规划交通影响评价，重点研究 了整个街坊的交通通畅新增的极限开发容
B29(？m2) BR(47000m2)
量为14.6万㎡ ，然后反推得出1号地块的 最大极限开发容量上限为9.30万㎡，则其容 积率为≤6.9。
BR(53000m2) B1(3350m2)
p
这几年，随着电子商务的发展，全国各地大大小小的电商园如雨后春笋般层出不穷，方兴未艾，确实为地方电商集群式发展做出了很大贡献。其
中以杭州网商创业园、成都天府创业园、广州花地河电子商务集聚区、泉州网商创业园，成立年份较早，最具有代表性，被称为全国电子商务产
业四大产业基地。
p
同时，随着城市空间资源紧缺与环境提升需要，电子商务产业园做为电子商务产业集群的突出表现，也正在加紧转型升级，表现为三个阶段：
1.就本次论证的项目用地指标，不宜修改， 建议按原控规5.0容积率指标不变。
2.扩大修改论证范围，从街坊层面采用交 通极限容量反推法进行论证。
根据专家评审意见，我院重新就本街区范 围采用极限容量反推法对本项目容量进行重新 论证。
街坊 更新开发地块指标调整
p 1号地块指标调整研究—极限容量反推结合形体模拟法（适用于旧城区开发地块相对独立开发量较大，相对复杂区域）
全市控规管理单元划分图
原水果批发 市场地块
L010405街坊
河东中心片区L01片区
规划修改范围图
1.2 规划背景
p 2014年3月，国家发改委、财政部、商务部 等部门联合下发通知，同意我市创建国家电 子商务示范城市。
p 2014年9月，芦淞区人民政府积极提出为促 进芦淞市场群乃至全市传统商业转型与发展， 特向市人民政府申请拟在本街坊规划范围内 原三角叉水果批发市场地块内建设株洲电商 产业园项目，并申请在规划可行的基础上适 当提高其项目容积率，在此背景下急需启动 对本街坊的规划进行重新的梳理和评估。
电子商务示范基地之一和北京市2013年重点工程。
p
从CBD到CED。中科电商谷依托北京大兴区发展布局，构建
绿色、生态、智慧的全产业链承载平台。
p
用地面积：533333平方米
p
建筑面积：1085412.11平方米
p
占地面积：202700平方米
p
建筑密度：38%
p
绿 化 率：33.7%
案 例 电商产业园案例分析
退后已建建筑不小于9m。
地块四
4号地块
街坊 更新开发地块指标调整
p 2、4号地块指标调整研究—形体模拟法（适用于新区及旧城区开发地块周边存在相邻建筑消防退界、日照要求等相对复杂区域）
2、4号地块通过形体模拟法综合考虑建筑退 界、建筑限高、消防及交通安全、城市景观风 貌等限制条件要素后，经过城市设计研究，确 定其开发容量上限为5.3万㎡，容积率为≤5.0。
路交通、街坊风貌环境等城市环境品质和公共安全的旧城 更新要求。
本街坊位置
落实 上位总体规划（2014年修订）新的修改要求
p 落实株洲市总规对本街坊的修改要求，具体如下：
总体规划（2014年修订）本街坊土地利用规划图
1）调整原水果市场周边四块地块用地性质，均调整
为商业用地； 2）路网的优化与调整--拓宽南站路，接通服饰大道，取
消石宋路-沿港路通跨铁路通道，拉通优化水果市场区域 地块内部路网；
1
2
13
4
2
1 2
建宁大道
株洲旧城更新规划（2009）本街坊土地利用规划图
建宁大道
对 接 城市重大建设项目落地的要求
株洲市2014年的政府工作报告已把株洲电商产 业园项目纳入2015年度株洲市十大服务业项目。该 项目的落地建设，必然对其周边乃至整个街坊的用 地开发、道路交通及其他市政配套等产生新的影响， 因此急需对本街坊规划进行重新评估与调整。
原三角叉水果 批发市场地块
2号地块
1号地块
3号地块
4号地块
街坊 更新开发地块指标调整
p 更新开发用地现状场地建设情况
1号地块：为原三角叉水果批发市场地块， 现已场地平整，拟建株洲电商城； 2号地块：拟拓宽建设的南站路需拆北部一栋 房子，其南部沿芦淞路房子建筑质量较好拟予以 保留。 3号地块：除北部有一栋建筑需拆除外其余建筑 均已保留； 4号地块：除了建宁农贸超市现状保留外拟建设 的铁西路及街坊支路使地块内的大部分建筑需拆 除；
p
阶段一：2007年-2008年。电子商务产业园概念首次提出，运营模式接近二房东，将服务整体打包并赚取差价。代表性园区有：珠海网商创业
园、东莞网商创业园等；
街坊 更新开发地块指标调整
p 1号地块指标调整研究 其次其建筑密度、绿地率及公共开敞空间等条件通过采用案例分析及地块形体模拟法综合考虑地
块周边建筑退界、消防、环境景观等要素对其按照株洲电商城的项目要求进行城市设计研究确定。
北京中科电商谷项目
p
中科电商谷产业园是由北京中科电商谷投资有限公司投资开发
的大型电子商务产业园区，总投资40亿元。被列为首批国家
2号地块
2、4号地块主要拟调整指标一览 表
4号地块
经初步评估，2、4号地块的规划指标达到1:1.7的拆迁补偿比。
街坊 更新开发地块指标调整
p 1号地块指标调整历程—国土局土地条件申请函（2014.7.25）